Más oferta en Monserrat

Edificios reciclados y otros de construcción reciente suman más metros cuadrados disponibles en un área que se aleja del núcleo del microcentro porteño

31 de marzo de 2008
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Actualizado el 1 de julio de 2020

Una franja muy particular en el bajo de la ciudad de Buenos Aires surgió entre el moderno y lujoso barrio de Puerto Madero y los tradicionales San Telmo y Monserrat. Remozado sector que se constituye en un polo de desarrollo de edificios para oficinas.

Son las manzanas que tienen por límites las avenidas Paseo Colón, al Oeste; Brasil, al Sur; ingeniero Huergo, al Este, y Belgrano, al Norte. Allí donde en la época de la Colonia se levantaron las primeras construcciones en un punto neurálgico, próximas al fuerte, al Cabildo y al Río de la Plata. Que con el tiempo se ampliaron con depósitos y galpones que servían de nexo y eran complementarios de los ubicados en la zona portuaria propiamente dicha. Tanto es así que en la manzana de Belgrano, Huergo, Venezuela y Azopardo se instaló la Administración General de Puertos.

Ese rincón de la ciudad hoy es un sitio muy valorado porque tiene un reciclado importante como consecuencia de "la falta de metros cuadrados en las zonas del microcentro y macrocentro, Puerto Madero, plaza San Martín, Catalinas, el corredor de avenida 9 de Julio y del Libertador, a lo que se suma el incremento de los valores de las oficinas premium, A y B, y la falta de terrenos, llegamos a esta zona a metros del Centro, algo impensado en otros años", refiere Pablo Papadópulos, broker senior de L. J. Ramos división oficinas.

Prácticamente, nadie imaginaba que este lugar desarrollaría tantas oficinas, lo que se inició a comienzo de la década del 90 en forma tímida y que de 1995 a la fecha creció con más intensidad. Los proyectos más importantes que se presentan son edificios que se han construido o que están en obra exclusivamente para oficinas. Entre los principales podemos citar el de Ingeniero Huergo 947, esquina Estados Unidos, con una superficie de 3400 m2; Estados Unidos 34, esquina Azopardo, de 2500 m2; avenida Brasil 55, con 3000 m2; Ingeniero Huergo al 1400, que posee 2000 m2, y Venezuela 151. A la vez, entre los edificios reciclados se destacan los ubicados en Azopardo 1315; Ingeniero Huergo 1039; avenida Paseo Colón 746; Azopardo 1335, esquina Cochabamba; avenida Paseo Colón 505, y Brasil esquina Azopardo.

Con respecto a las inversiones en estos desarrollos, Pablo Papadópulos informa: "Para construir estos edificios desde el comienzo el valor oscila entre los 800 y los 1000 dólares el m2 propio, aunque hay que destacar que son edificios clase A, no del nivel AAA. En cuanto a lo que se invierte para reciclar, hay que estimar entre los 400 y los 700 dólares, claro que todos son valores básicos, que fluctúan según la categoría de las terminaciones".

El panorama lo clarifica aún más Ricardo Vinelli, director de Vinelli Inmobiliaria: "Los antiguos buenos edificios que se fueron desocupando se reciclaron para diversos usos, especialmente para oficinas. Muchas edificaciones de época fueron refaccionadas y se mantuvo la arquitectura del frente original, como la de la avenida Paseo Colón y Chile, también donde estaba la empresa Siemens y la de Fiat Crédito".

El propio Vinelli agrega: "Las inversiones para reciclar varían según la volumetría por realizar, las obras internas que haya que hacer y las mejoras que se quieran volcar en ese edificio".

En cuanto a esta clase de oferta en determinadas modalidades de construcciones, comodidades y servicios predominan las oficinas de clase A y B. Sobre algunos datos técnicos Papadópulos apunta: "Se construyen con la modalidad de pisoductos de cuatro vías; con aire acondicionado central frío calor; aventanamiento en doble vidrio hermético con cámara de aire DVH, y ascensores automáticos. Lo que no hay son oficinas con piso técnico, ni cielos rasos ni aire VRV sprinklers, tampoco detectores de humo ni ascensores de alta velocidad".

Las superficies de cada planta varían desde 150 hasta 450 m2, mientras que las superficies totales de los edificios, entre 2000 y 3500 metros cuadrados.

Otras particularidades que se observan son que los interesados en contar con sus oficinas en este sector sur del Bajo porteño en su mayoría prefieren alquilar antes que comprar. Según una compulsa generalizada, el 80 por ciento corresponde a locatarios y sólo el 20 por ciento prefiere comprar.

Por lo general se trata de empresas de servicios que buscan instalarse en la zona para lograr más conexión con el resto de la Capital debido a la accesibilidad y los valores locativos más razonables. Sobre los costos, es preciso citar que para arrendar están entre 15 y 21 dólares el metro cuadrado más IVA.

En cambio, para comprar hay que desembolsar entre 1500 y 2000 dólares por metros cuadrados aproximadamente.

Otro detalle para señalar: el 90 por ciento de los edificios pertenece a grupos de inversores que los construyen o reciclan para su posterior locación.

Cercanía y costos más bajos

"Fundamentalmente por la cercanía al pleno centro de Capital existe mucho interés en la compra y alquiler de departamentos, lofts, hoteles, locales, y en especial oficinas, por los costos más bajos que en otros barrios. Además, la rentabilidad es muy buena, ya que creció toda la zona en virtud no sólo del establecimiento de empresas sino también por el turismo, que desea conocer este lugar, además de alojarse en los hoteles y disfrutar de buenos menús en los restaurantes zonales", comenta Ricardo Vinelli.

Dentro de las empresas reconocidas que se instalaron hace poco cabe mencionar a Telefónica de Argentina, Banco Francés, Taller 4, Oracle, EDS Argentina, Nextel Argentina, IBM, Techtel, Graffiti Argentina, Synapsis, Azertia, Skanska de Argentina, Leo Burnet, Laboratorio Andromaco, Torneos y Competencias, Unisys, Telmex y Leader Price, por ejemplo.

Este cambio edilicio se originó en San Telmo, pero "como la zona está declarada Patrimonio Histórico, los terrenos tienen que pasar por varias aprobaciones, además de que hay pocos.

Por eso, se ha expandido hacia la zona de Monserrat y aledaños, donde se puede construir en altura y lograr buenos proyectos para oficinas y viviendas con incidencias interesantes", aclara el director de Vinelli Inmobiliaria.

Por último, el testimonio de Viviana, encargada de un restaurante de Paseo Colón: "En los últimos doce años esto cambió muchísimo. El barrio alcanzó una mejor categoría, y el rubro gastronómico se benefició porque al haber más empleados al mediodía tenemos más comensales".

Carlos, vendedor de una concesionaria de automóviles, explica: "El cambio es rotundo, antes por aquí los que más circulaban eran los estibadores portuarios y los estudiantes; ahora, contamos con empleados calificados y ejecutivos, al margen de la nueva fisonomía con los edificios altos".

Por Juan Manuel Raimundo