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Otros rubros en cuadras con historia
El barrio, preferido por los turistas, sigue en auge. El valor de los espacios, entre US$ 40 y 45 por m2
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San Telmo es -¿quién lo duda?-uno de los barrios más emblemáticos de Buenos Aires.
Aunque siempre han predominado allí dos rubros -el de arte o antigüedades y el gastronómico- se han sumado ahora segmentos con futuro, como el de indumentaria y de locales de artículos de diseño y decoración o regionales.
En sus orígenes, San Telmo fue habitado por las familias más adineradas de Buenos Aires, hasta que la epidemia de la fiebre amarilla de 1871 hizo que se mudaran con rumbo al norte. Hoy, su fisonomía es la de un paseo obligado que posee una de las más valiosas obras de arquitectura de los viejos tiempos.
Entre los sitios de interés se destacan la Iglesia Ortodoxa Rusa (1904), la calle Defensa (típica casona del siglo pasado que recrea el Buenos Aires colonial) y la plaza Coronel Manuel Dorrego (todos los domingos, de 10 a 17, funciona la feria de antigüedades), donde se puede disfrutar de confiterías y boliches de tango y jazz.
"La virtud de San Telmo -opina un vecino- está en aquellos lugares tan interesantes que se descubren mientras uno recorre sus calles empedradas y angostas, circundadas por construcciones coloniales. Muchas funcionan como anticuarios, ateliers y todo tipo de rubros en general, en su mayoría autóctonos para satisfacer la demanda de los turistas."
Según refiere Roberto Paredes, de Paredes Group, "San Telmo recibe cerca de 10.000 visitantes por domingo, entre los cuales un alto porcentaje está compuesto por turistas provenientes de los países más disímiles.
"Con el tiempo -dice Paredes-, los puesteros han logrado desarrollar una verdadera clasificación de turistas, según el perfil de sus compras. Por eso, además de fijarse quiénes son los que compran, los feriantes aprenden a establecer qué productos comercializar según la procedencia del turista."
Opina que tanto en materia de locales como en otro tipo de propiedad, no se mantuvo el poder adquisitivo de la rentabilidad en lo que a locaciones se refiere. "Respecto de la compraventa se mantiene el mismo concepto de siempre. La inversión en ladrillos es aún una constante difícil de superar por varias alternativas que nos ofrece el mercado, teniendo en cuenta no sólo las especulaciones, sino principalmente la seguridad en la inversión."
En cuanto al nivel de ocupación advierte que decayó un poco: "La época de plenitud de trabajo fue hace aproximadamente 2 a 3 años, cuando arribaron docenas de importantes cruceros del todo el mundo, siendo la época de plenitud de San Telmo, al igual que la zona de la calle Florida y similares del turismo".
Entre los visitantes están los compradores y los curiosos. Los primeros suelen visitar la feria por la mañana o la tarde, después de comparar precios y evaluar la compra. Respecto de los curiosos, éstos pasean durante la mañana y la tarde, aunque al mediodía paran obviamente a almorzar y se trasladan a algunos de los tantos restaurantes de los alrededores. Agrega que los valores de alquiler promedio de locales tipo bien ubicados y cotizan entre los US$ 2000 a 10.000 mensuales, y en muchos casos corre el valor llave, que se comercializa, aproximadamente, entre los 15.000 y 50.000 dólares.
Para Alejandro Schiaffino, Broker División Locales de L. J. Ramos, el turismo sigue siendo todavía lo más fuerte y el que suministra la clientela principal de los distintos negocios. Afirma que tratándose del corredor Defensa, la arteria comercial más importante del barrio, la ocupación es prácticamente total y añade que desde las avenidas San Juan hasta Independencia hay sólo cuatro locales en oferta.
"Es una zona de mucha concurrencia -comenta-, fundamentalmente los fines de semana, tanto de turistas como porteños de distinto target, que visitan el barrio por su atractivo arquitectónico único. Su casco histórico es el atractivo principal del barrio, característica exclusiva de este lugar."
Los valores de las propiedades comerciales en la zona no tienen una variación por rubro. "Las propiedades más cercanas a la plaza son las más cotizadas y los valores decrecen a medida que se alejan."
Tomando como referencia un local típico de unos 100 m2 sobre Defensa, dice que los valores oscilan entre US$ 40 y 45/m2, bajando gradualmente a medida que nos alejamos de su epicentro.
Opina que en el futuro la tendencia principal seguirá siendo la gastronómica, con un amplio crecimiento de indumentaria y ropa de moda. "Ante la situación del mercado -sostiene-, los anticuarios son reticentes a tomar nuevas locaciones. Sin embargo no consideramos que el rubro vaya a desplazarse del barrio."
En este momento su firma está comercializando el local donde estuvo la vivienda de Esteban De Luca, en la esquina de Defensa y Carlos Calvo. Este inmueble cuenta con una superficie de 200 m2 desarrollados en planta baja sobre lote propio. Su valor de mercado es de US$ 7000 de alquiler.
Comenta, asimismo, que en general, la superficie más requerida en locales es de 50 a 150 m2, con el mayor frente posible.
Por su parte, Fernando Ledo, de Bullrich, afirma que la evolución de la rentabilidad de estos locales en lo que va del año sigue una línea similar a la de 2009, exceptuando plaza Dorrego donde la vacancia es casi nula y los valores, elevados.
Considera que el nivel de ocupación en estos locales alcanza un rango del 80%. El precio oscila entre los 10 y 35 dólares por metro cuadrado.
Perfil del barrio
Nivel de ocupación: el 90% de los espacios.
Rango de precios de alquiler: desde 2000 dólares por mes en las mejores ubicaciones y por espacios amplios.
Zonas más caras: sobre la calle Defensa y los que están alrededor de la plaza Dorrego.
Rubros principales: gastronomía, artesanías e indumentaria.
