1
Alquiler temporario vs. tradicional en CABA: cuál conviene más para el propietario
A la hora de comprar un departamento para ponerlo en alquiler, comparar únicamente los ingresos brutos puede ofrecer una fotografía incompleta
8 minutos de lectura'
A la hora de pensar en comprar un departamento como modo de inversión, muchos propietarios se hacen la misma pregunta: ¿conviene alquilar un inmueble como temporario o con contrato tradicional?
La primera reacción suele ser comparar los ingresos, sin embargo, para conocer cuál de las dos alternativas resulta realmente más conveniente no alcanza con observar la rentabilidad bruta. También hay que considerar los gastos operativos, la vacancia, el desgaste de la propiedad, el tiempo dedicado a la administración y el perfil de riesgo de cada inversor.
En la Ciudad de Buenos Aires, la rentabilidad bruta de un alquiler tradicional se ubicó en junio en torno al 5,89% anual, según el relevamiento de Zonaprop. Esto significa que se necesitan aproximadamente 17 años de alquiler para recuperar el valor de compra de una propiedad, un período 5,8% menor al que se requería un año atrás.
El alquiler temporario, por su parte, puede superar esa cifra. Las estimaciones varían según la ubicación, la tarifa diaria y la ocupación efectiva: puede rendir cerca del 6,7% anual y alcanzar el 8% o más en unidades bien gestionadas, ubicadas en zonas de alta demanda y con pocos días vacíos.
A simple vista, las cuentas favorecen al temporario. Sin embargo, la diferencia entre ambos negocios se redujo durante el último año. Además, comparar únicamente los ingresos brutos puede ofrecer una fotografía incompleta.
“El temporario puede generar un ingreso potencial mayor, pero requiere una gestión profesional. El alquiler tradicional ofrece hoy menos esfuerzo, mayor estabilidad y una rentabilidad razonable”, explicó Daniel Bryn, titular de Zipcode.
La elección por el alquiler tradicional
La principal ventaja del contrato locativo tradicional es la estabilidad que representa. En este caso, el propietario conoce de antemano cuánto dinero cobrará cada mes, tiene una menor rotación de inquilinos y no necesita encargarse constantemente de reservas, ingresos, salidas y limpieza.
El alquiler promedio de un departamento de dos ambientes en la Ciudad alcanza los $860.106 mensuales, en promedio. Es más, durante los últimos meses, los precios de los alquileres crecieron más rápido que los valores de venta (31,3% frente a 1,6% en los últimos 12 meses), una situación que permitió mejorar la rentabilidad.
“El alquiler tradicional no es la mejor opción para quien busca maximizar la renta, pero sí para quien necesita estabilidad y no quiere dedicar tiempo a la administración”, señaló Bryn.
De esta manera, este formato suele ser más conveniente para propietarios que dependen de ese ingreso para vivir, que tienen un perfil conservador o que prefieren delegar la gestión cotidiana en una inmobiliaria.
“En el alquiler tradicional se obtiene previsibilidad de ingresos y permite desentenderse del tiempo de ocupación de la locación”, agregó Eduardo Casasnovas, de Century 21 Casasnovas.
En este sentido, el bróker aseguró que los barrios en los que funciona mejor la elección de un departamento para poner en alquiler tradicional son Belgrano, Núñez y Villa Urquiza, ya que presentan una demanda sostenida de familias que priorizan la seguridad, la cercanía con el transporte y la presencia de polos comerciales y gastronómicos. Aunque el precio de entrada es más elevado, ofrecen menor riesgo de vacancia y una ocupación relativamente estable.
A pesar de esto, las zonas con la rentabilidad más alta se encuentran en Lugano (10,5%) y Nueva Pompeya (8%). Sin embargo, una renta potencial más alta puede estar acompañada por mayores períodos sin inquilinos, situación que tiende a darse en estos barrios con menor demanda de alquiler.
Por eso, la rentabilidad de una propiedad no debería analizarse de manera aislada. Una unidad que promete un rendimiento elevado, pero permanece vacía durante varios meses, puede terminar dejando menos dinero que otra con una renta inferior, pero ocupación permanente.
Invertir en un alquiler temporario
De acuerdo a los datos aportados por Bryn, el alquiler temporario mantiene una renta bruta anual de 6,74% con un ingreso bruto mensual estimado de US$590. No obstante, para alcanzar esos números la unidad necesita mantener un nivel de ocupación elevado.
“Si la ocupación supera el 50% anual, el alquiler temporario es más rentable respecto del tradicional”, afirmó Casasnovas.
Ese porcentaje funciona como una referencia general, aunque el resultado final dependerá de la tarifa diaria y de los costos de cada propiedad. No es lo mismo administrar personalmente el departamento que contratar a una empresa para que se ocupe de la operación.
Entre los gastos que debe afrontar el propietario aparecen la limpieza después de cada estadía, el lavado y la reposición de ropa blanca, las comisiones de las plataformas, los honorarios de administración, los servicios, el mantenimiento y la renovación periódica de muebles y electrodomésticos.
También hay que considerar los días vacíos entre una reserva y otra. Un propietario puede obtener una tarifa elevada durante un fin de semana o un evento especial, pero registrar una ocupación baja durante el resto del mes.
“El alquiler temporario puede facturar más, pero no siempre deja más. La decisión no pasa solamente por la rentabilidad bruta, sino por cuánto tiempo, trabajo y riesgo está dispuesto a asumir cada propietario”, explicó Bryn.
Cuando la administración se terceriza, la comisión puede reducir considerablemente el resultado neto. En algunos casos, después de descontar los gastos, la rentabilidad termina acercándose a la del alquiler tradicional o incluso puede quedar por debajo.
Pero también, la ubicación es determinante. De acuerdo a los especialistas, Palermo, Recoleta, Belgrano y Puerto Madero concentran gran parte de la demanda de turistas, ejecutivos, estudiantes extranjeros y personas que llegan a Buenos Aires por períodos breves.
En este caso, además, las propiedades que mejor funcionan suelen ser monoambientes y departamentos de dos ambientes. Son unidades fáciles de ocupar, más accesibles y demandadas principalmente por una o dos personas. Los departamentos de tres o más ambientes, en cambio, suelen encontrar una demanda más estable dentro del mercado tradicional, especialmente entre familias.
Además de la ubicación y la ocupación, la calificación en las plataformas se convirtió en un activo central. Una propiedad con buenas reseñas puede sostener tarifas y reservas; una unidad mal administrada puede perder visibilidad y rentabilidad rápidamente.
Los errores más comunes de los propietarios
Uno de los errores más frecuentes es suponer que el departamento estará ocupado durante todo el mes. Muchos inversores realizan el cálculo multiplicando la tarifa diaria por 30 días, sin descontar la estacionalidad ni los períodos entre huéspedes.
También es habitual subestimar el mantenimiento. En el alquiler temporario, los muebles, colchones, electrodomésticos y artículos del hogar tienen una rotación y un desgaste mayores que en una vivienda con un único inquilino durante dos años.
Otro problema aparece al fijar la tarifa, ya que un precio demasiado alto puede reducir la ocupación, mientras que uno demasiado bajo puede aumentar las reservas, pero no alcanzar para cubrir los costos de la operación.
Por eso, los especialistas desaconsejan ingresar al negocio sin conocer la demanda de la zona o sin contar con tiempo y una estructura para gestionarlo. Una propiedad ubicada fuera de los principales corredores turísticos o corporativos puede tener dificultades para alcanzar la ocupación necesaria.
También cambió el contexto turístico: Buenos Aires dejó de resultar tan económica en dólares como en años anteriores, lo que moderó parte de la demanda internacional y achicó la diferencia entre la renta temporaria y la tradicional.
La alternativa intermedia que gana terreno
Entre ambos formatos comenzó a crecer una tercera opción: el alquiler mensual amoblado. Se trata de contratos por uno, tres, seis o más meses dirigidos a estudiantes, residentes médicos, profesionales, extranjeros y personas que necesitan instalarse temporalmente en la Ciudad.
“El alquiler mensual amoblado combina parte de la renta del temporario con una estabilidad mucho más cercana a la del alquiler tradicional. Tiene menos rotación, menor desgaste operativo y responde a una demanda que está creciendo”, indicó Bryn.
De acuerdo con los datos relevados por Zipcode, el temporario registra una renta bruta anual cercana al 6,74%, frente al 5,61% del tradicional. El ingreso bruto mensual se ubica alrededor de US$590 en el primer caso y US$491 en el segundo.
El alquiler mensual amoblado puede capturar parte de esa diferencia sin afrontar la misma cantidad de limpiezas, entradas, salidas y días vacíos que una propiedad ofrecida por noche.
Entonces, ¿cuál conviene más?
No existe una opción superior para todos los propietarios. La decisión depende del objetivo de la inversión, la ubicación de la unidad y el tiempo que se esté dispuesto a dedicarle.
El alquiler tradicional resulta más adecuado para quien busca un ingreso estable, quiere reducir los riesgos operativos y no desea ocuparse de la propiedad de manera cotidiana.
El temporario puede ser más rentable cuando la unidad está ubicada en una zona de alta demanda, mantiene una ocupación superior al 50% y cuenta con una gestión profesional y eficiente. A cambio, exige mayor dedicación, inversión inicial, mantenimiento y tolerancia a los meses de menor actividad.
Para quienes buscan un punto medio, el alquiler mensual amoblado aparece como una alternativa cada vez más competitiva.
LA NACION
Más leídas de Propiedades
2El príncipe Harry, Meghan y sus hijos regresan al Reino Unido por primera vez en cuatro años y se alojarán en una propiedad de la familia real
3En Palermo, Recoleta y otros barrios porteños: las oportunidades para comprar propiedades que se rematan a precios irrisorios
4Cuánto gana el encargado de un edificio y qué porcentaje de las expensas representa