Bienes Personales. Qué propiedades serán afectadas por los cambios en el impuesto

Finalmente, el Senado votó esta tarde el proyecto de ley que busca elevar el monto del patrimonio más bajo alcanzado por el impuesto a los Bienes Personales. Para empezar se incrementa de $2 millones a $6 millones el valor del patrimonio más bajo alcanzado por el impuesto, sin contar los bienes exentos. Además, se actualizó el valor exento de la vivienda. Desde 2019, no se ponderaba a la hora de hacer el calculo del patrimonio, los inmuebles habitados por su dueño y su familia que estaban valuados en hasta los $18 millones desde el ejercicio fiscal del año (2019) en el que comenzó a regir esta exención. Dicho monto ahora se elevó a $30 millones, por lo que el tributo no afecta a las propiedades por debajo de esa cifra y las que la superen, abonarán sólo el valor excedente.

Para evaluar cuáles serán los inmuebles afectados hay que realizar la conversión del nuevo monto ($30 millones), a dólar oficial, que se traduce en US$285.714 a la cotización del día de hoy. Es decir, quien esté buscando comprar una propiedad y no quiera que la misma pondere en Bienes Personales deberá adquirir un inmueble cuyo valor sea menor a ese monto.

Ahora bien, ¿qué tipo de propiedades podría contemplar el impuesto? El bróker inmobiliario Daniel Bryn estima que, teniendo en cuenta que el valor promedio de venta del metro cuadrado de una propiedad ubicada en la Ciudad de Buenos Aires hoy ronda los US$2366, “las propiedades alcanzadas serían las de 120 m², es decir, que hasta los tres ambientes y casi en su totalidad los cuatro ambientes estarán exentos del impuesto. El especialista, quien todos los meses releva los metros en relación a la tipología ofertada en el mercado, analiza que teniendo en cuenta que el valor de la escritura promedio de CABA de las operaciones firmadas en noviembre fue de US$109.000 -según datos del Colegio de Escribanos porteño- “la venta promedio de un inmueble destinado a vivienda en la Ciudad de Buenos Aires podría quedar exenta”.

¿Qué significa esto y qué cambió respecto al pasado? Hoy quedaron exentas las propiedades con mayor superficie, mientras que antes una unidad de 79 metros cuadrados ya ponderaba en Bienes Personales. Bryn hace este cálculo: hace un año una propiedad de casi 80 m² era alcanzada porque el valor exento era hasta $18 millones en un mercado en el que el precio de venta promedio del metro cuadrado rondaba los US$2544 con un tipo de cambio oficial de $89.

Entonces, la novedad que marca la nueva legislación es que ahora lo más probable es que un departamento de cuatro ambientes quede fuera del régimen. Además, destaca que el cálculo del impuesto contempla el valor fiscal al 31 de diciembre de 2017 y se debe actualizar ese valor al mismo día del 2021, y que la cuenta de la inflación acumulada en los últimos cuatro años da 341%. “Entonces, dado que los valores fiscales suelen ser menores a los valores de escrituración, el beneficio podría ser mayor aún”, agrega.

En cuanto a la cantidad de propiedades que dejarían de ser afectadas por las modificaciones en la ley, Bryn explica que la falta de datos públicos sobre departamentos según cantidad de ambientes o por metraje total en la ciudad dificulta el cálculo. Sin embargo, se arriesga a afirmar que “se habría pasado de un 80% de beneficiados a casi un 90%. Y dejamos para el 10% restante los inmuebles de más de US$285.000 que son una menor cantidad en proporción al resto”.

A la hora de analizar el impacto del cambio según las zonas y cuáles serían beneficiadas, Bryn detalla que “serán los inmuebles ubicados en barrios en donde el valor de venta del metro cuadrado sea mayor al promedio que vimos de US$2366 como por ejemplo Belgrano, Palermo, Recoleta, Nuñez, Puerto Madero, Caballito, Villa Urquiza en donde los precios oscilan entre los US$2400 y los US$5000/m2”.