Cambios en el blanqueo para comprar propiedades: se puede invertir hasta 2024 y en departamentos terminados

A una semana de la promulgación de la prórroga de la ley de blanqueo a la construcción, el Poder Ejecutivo publicó hoy en el Boletín Oficial la reglamentación que permite que comience a correr el reloj para aprovechar el plazo más atractivo para que los inversores depositen el dinero, que contempla un impuesto especial del 5% en los primeros 90 días corridos desde la sanción de la norma.

La segunda vuelta de la norma establece una extensión sobre los plazos de la ley 27.613 que busca promover el desarrollo o inversión en proyectos inmobiliarios. Con la prórroga dispuesta por la ley 27.679 y las normativas de la AFIP y el BCRA ya publicadas, el Poder Ejecutivo avanzó con el Decreto 556/2022, que añade algunos de los pedidos que representantes del sector entregaron al ministro de Economía, Sergio Massa. Oficialmente, hay luz verde para el blanqueo.

Uno de los puntos más llamativos es la extensión del plazo para invertir el dinero blanqueado en las obras en construcción: será hasta el 31 de diciembre de 2024. Pero vale aclarar que los plazos para declarar el dinero siguen siendo los originales: tres alícuotas diferentes desde la vigencia de la reforma (22 de agosto) y hasta 90 días corridos (19 de noviembre de 2022) se paga una penalidad del 5%; desde el 20 de noviembre y hasta el 17 de febrero de 2023, el impuesto es del 10%; y desde el día siguiente al vencimiento del plazo indicado precedentemente y hasta el 16 de agosto, asciende al 20%. Es decir, la fecha final del blanqueo sigue siendo agosto de 2023. Pero, independientemente del período escogido para blanquear, las personas pueden optar por invertir ese dinero en partes, con tiempo hasta fines de 2024, lo que da un período de dos años de inversión.

“La fecha de vigencia del régimen para la afectación de los fondos a un proyecto será hasta el 31 de diciembre de 2024 inclusive, algo que consideramos muy importante y positivo. Se trata de un año más de lo que pretendíamos”, dice a LA NACION Mali Vázquez, Directora Institucional de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).

En tanto, en esta extensión del plazo para la inversión, entra otra cuestión clave que tiene que ver con la inversión “por etapas” del dinero declarado. Los fondos blanqueados pueden invertirse en los proyectos inmobiliarios en forma parcial, señala el contador tributarista Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios. “Esto permite que se pueda realizar una inversión en un proyecto inmobiliario en pozo, a través del cual se van pagando cuotas mientras el mismo se va desarrollando”, dice.

El texto de la ley promulgada el año pasado indicaba que el blanqueo podía realizarse “por única vez”. En aquel momento, el pedido desde el sector fue que se eliminara dicha expresión para otorgar la posibilidad de volcar los dólares al sistema y disponer de los pesos de forma parcial. O sea, no tener que “cambiar” todo en una única transacción. Si bien se espera que la iniciativa dinamice el mercado de las obras en construcción, el blanqueo representa todo un desafío en relación a la desconfianza de los argentinos a la hora de volcar sus ahorros en moneda extranjera en entidades bancarias.

Otro de los puntos muy celebrados por los desarrolladores inmobiliarios es el referido a qué proyectos inmobiliarios están incluidos en la Ley. Los desarrollos que se inscribieron en el Registro de Proyectos Inmobiliarios (REPI) y obtuvieron el Código de Registro de Proyecto Inmobiliario (COPI) comprendidos en la ley 27.613, siguen vigentes. Con lo cual, si al 12 de marzo de 2021 - cuando se sancionó la normativa-, la obra tenía un avance menor al 50% y aunque hoy está terminada, son elegibles.

“A a los proyectos elegibles de la ley sancionada el año pasado, los que tenían el 50% del grado de avance al 12 de marzo de 2021, se le suman los nuevos o que tengan el 50 % de grado de avance al momento de vigencia de la prórroga, con un plazo de inversión hasta el 2024. Ya está todo en condiciones para empezar y tenemos 82 días para acelerar y que la gente pueda aprovechar esta primera ventana para blanquear. No necesariamente para invertir, para eso el plazo es de dos años más”, apunta a LA NACION Carlos Spina, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) y socio de Argencons.

Ahora, con los papeles sobre la mesa, la incógnita está en si esta prórroga del blanqueo tendrá éxito. Si bien algunos referentes del sector transmitieron expectativas muy optimistas en base a los cálculos del blanqueo - con un ingreso de entre US$4000 y US$5000 millones en obras de viviendas y oficinas, muy por encima del blanqueo de 2021, en el que se estima que se declararon US$200 millones - hay quienes consideran que la estabilidad tanto monetaria como política jugarán un papel clave en la cantidad de dinero que se invierta.

“Si se mantiene la calma y la estabilidad monetaria puede ser que la herramienta funcione bien. Ya tenemos a todos los aplicativos funcionando a esos efectos. Necesitamos confianza”, marca Spina.

Para Domínguez, en un escenario de crisis económica y política, como el que atraviesa la Argentina, junto a la falta de seguridad jurídica y la ausencia de una modificación de la ley de alquileres, parece un ambiente “poco propicio” para que el blanqueo sea exitoso. No obstante, el tributarista admite que “puede ser una herramienta útil para quienes tengan dinero sin declarar y necesiten una vivienda, algún departamento para obtener una renta o para quienes se les ha detectado alguna cuenta en el exterior producto del intercambio automático de información bancaria que recibe la Argentina y quieran regularizar su situación”.

Por otra parte, los referentes del sector plantean como otro atractivo el costo de construcción, en dólares, en los niveles más bajos de la historia. En números, entre mayo de 2019 y este año, rondó los US$603 por metro cuadrado para los proyectos en construcción de un edificio entre medianeras en un lote de 8,70 de frente. Ese valor es un 40% inferior al de los tres años anteriores -es decir, 2016, 2017 y 2018-, según datos de Reporte Inmobiliario. Esta ventaja ha generado un boom de obras en el último año, muchas de ellas, elegibles hoy al blanqueo.

Cuál es el costo real del blanqueo

Desde el sector ponderan que se trata de uno de los blanqueos más baratos de la historia. La justificación es que al blanquear dólares al tipo de cambio oficial, el costo real es menor. Domínguez explica que sí se puede decir que “es más barato” que la alícuota nominal del 5%: “Porque hablamos de un 5% sobre un valor más bajo de lo que realmente valen los dólares, con lo cual termina siendo un porcentaje menor sobre el valor real de los dólares”, apunta.

El tributarista lo grafica con el siguiente ejemplo: si se ingresan US$100.000 al tipo de cambio oficial ($136,25) estamos hablando de $13.625.000, que a la cotización del dólar MEP se traduce en $28.800.000. Es decir que, con la alícuota del 5% se pagaría una penalización de $681.250 en vez de $1.440.000 al valor del MEP. Esto equivaldría a un “ahorro” de $758.750, más del doble.

Por eso, Spina habla de un blanqueo “casi gratuito”, en comparación por ejemplo con el blanqueo de la era Macri, que era de un 10% en el primer tramo y no había brecha a partir de dos factores: la brecha cambiaria y la exención de bienes personales.

En ese punto coincide Gustavo Llambias, vicepresidente de la Asociación Empresarios de la Vivienda (AEV). “No se si es el más barato de la historia, pero seguro está entre los más beneficiosos. A partir de la brecha entre el dólar oficial y el blue la alícuota del 5% se convierte en en 2,5%. Y si le sumas la exención de bienes personales por otro 1,5 % tenés un blanqueo del 1%”..