Ya se puede registrar un boleto de compraventa por las propiedades en construcción

En un nuevo intento por ordenar y transparentar el mercado inmobiliario, el Registro de la Propiedad Inmueble (PIR) de la Ciudad de Buenos Aires publicó hoy una nueva Disposición Técnico Registral (DTR) que marca un hito en el mercado inmobiliario: por primera vez se reglamenta cómo deben registrarse los boletos de compraventa y otros contratos sobre unidades en construcción o aún inexistentes. El objetivo es dotar de seguridad jurídica a las operaciones en pozo, evitar fraudes y facilitar el financiamiento a través de las futuras hipotecas divisibles.

La medida establece que los boletos deberán cumplir con una serie de requisitos técnicos, registrales y notariales, y podrán inscribirse tanto en el RPI como en entidades privadas autorizadas por la Comisión Nacional de Valores (CNV). Se abrirá además un folio especial con matrícula única para cada futura unidad funcional, lo que permitirá registrar boletos, cesiones, medidas cautelares y otros actos jurídicos relacionados.

La reglamentación busca dar trazabilidad y formalidad al proceso de compra en desarrollos en pozo, un segmento clave en la economía por su impacto en el empleo y la construcción, y representa un paso concreto hacia la implementación operativa de las hipotecas divisibles.

El paso previo: registrar el proyecto

Esta disposición técnica complementa lo que ya se había anunciado la semana pasada: la publicación de la Disposición 10/25, que obliga a los desarrolladores a dar de alta sus proyectos constructivos en el Registro de la Propiedad Inmueble antes de comercializar unidades. Es la primera jurisdicción de la Argentina que lo reglamenta.

“Es el primer paso necesario para que un proyecto pueda emitir boletos de compraventa registrables. Por eso es importante dar de alta primero el proyecto, para ver cuántas unidades son, qué características tienen y demás”, explicó Bernardo Mihura de Estrada, director del RPI de la Capital Federal, que depende del Ministerio de Justicia de la Nación.

La Ciudad de Buenos Aires se convirtió así en la primera jurisdicción del país en reglamentar esta instancia, en línea con la implementación del DNU 1017/2024 que creó la figura de las hipotecas divisibles: un nuevo esquema de financiamiento que, si se concreta, permitiría a los compradores de inmuebles en pozo acceder a créditos hipotecarios antes de que las unidades estén construidas o subdivididas.

Aunque esta medida no resuelve el problema del financiamiento, representa un avance en términos de seguridad jurídica y protección para quienes compran desarrollos en construcción. Tal como explica el presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), Damián Tabakman, hasta ahora los boletos de compraventa eran documentos privados que no se registraban. “A partir de ahora sí van a poder inscribirse, lo cual le da mayor protección al comprador y evita que, por ejemplo, se comercialice dos veces la misma unidad”, señala.

“En el corto plazo el impacto va a ser limitado, porque esto cobra sentido cuando se puede complementar con la constitución de hipotecas para préstamo sobre bienes futuros. Es una medida necesaria, pero no suficiente porque el sistema bancario no está con la liquidez necesaria para avanzar”, agrega Juan Manuel Tapiola, fundador de Spazios.

¿Qué cambia?

De acuerdo a lo proporcionado por el Colegio de Escribanos porteño, los cinco puntos clave de la normativa son los siguientes:

• Escritura de afectación obligatoria: antes de registrar un boleto de compraventa, el titular del inmueble debe inscribir una escritura pública de afectación al régimen de propiedad horizontal u otro régimen de subdivisión.
• Registro de boletos: los boletos podrán registrarse en el Registro de la Propiedad Inmueble o en entidades privadas autorizadas por la Comisión Nacional de Valores (CNV), según lo decidan las partes.
• Duración: la inscripción del proyecto tendrá una duración de 10 años, con posibilidad de renovación.
• Caducidad: la afectación caduca por vencimiento, por solicitud de las partes, por orden judicial o cuando se hayan transmitido todas las unidades.
• Seguridad jurídica: la medida formaliza y hace trazable el proceso de compra, protegiendo al comprador y facilitando el acceso a créditos personales con respaldo registral (aunque no hipotecarios, por ahora).

Por su parte, Sonia Lukaszewicz, asesora jurídico-notarial del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires (CECBA), explica cómo funcionará en la práctica el sistema:

• El desarrollador obtiene el plano aprobado por el Gobierno de la Ciudad.
• Con ese plano, hace una escritura de afectación ante escribano público.
• Esa escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble.
• A partir de entonces, los boletos de compraventa y sus cesiones pueden registrarse oficialmente.

“Esto evitaría que se comercialicen dos veces la misma unidad o que la gente desconozca las características de lo que está comprando, porque ahora se va a poder ver un plano registrado de lo que se va a comprar“, aclara la escribana.

Es importante aclarar que este proceso no reemplaza la escritura traslativa de dominio, que seguirá siendo necesaria una vez terminada la obra y afectada a propiedad horizontal. Sin embargo, le otorga al comprador un respaldo registral de su boleto: “Podés cederlo, podés pedir un crédito personal porque está registrado, y sobre todo evitar que vendan una unidad que no existe en plano”, dice Lukasewicz.

“Como vemos, esta disposición complementa y equipara a las anotaciones ante las entidades que autorice la CNV a las que se realicen ante los Registros de la Propiedad Inmueble provinciales a los efectos de la publicidad ante terceros que establece el inciso d) del art. 1170 del CCyC. Obviamente, cada provincia deberá dictar las normas reglamentarias correspondientes para que se cumpla esta disposición”, se explica en el texto extraído del libro Manual del corredor inmobiliario según DNU 70/2023 y DNU 1017/2024, de Enrique Abatti, Ival Rocca(h) y Armando Pepe.

También se reglamentaron las hipotecas divisibles

La disposición llega apenas dos semanas después de que el Gobierno reglamentara el DNU 1017/2024, habilitando la figura de las hipotecas divisibles, es decir, créditos bancarios que pueden otorgarse sobre unidades en pozo, incluso antes de que el inmueble esté subdividido. Esto permitiría, por ejemplo, que una persona acceda a un préstamo para comprar un departamento aún en construcción, algo que hoy no es viable con una hipoteca tradicional.

Sin embargo, para que esa hipoteca pueda dividirse en futuras unidades, el desarrollador primero debe registrar el proyecto ante el RPI, detallando cuántos departamentos se construirán y afectando el terreno mediante escritura pública. Por ejemplo, se registra un desarrollo en el que se van a construir 100 departamentos. Entonces, el desarrollador hace la registración correspondiente del plano en el que se indican todas las unidades y sus características, para que luego el futuro acreedor (en este caso serían los bancos) pueda dividir la hipoteca en esa cantidad de partes.

“La norma está. Hoy la condición necesaria existe. Ahora hay que trabajar para que los bancos tengan fondeo”, explica Issel Kiperszmid, desarrollador inmobiliario y fundador de Grupo Dypasa. Según detalla, en Argentina el mercado de capitales es débil, y tras la desaparición de las AFJP (Administradora de Fondos de Jubilaciones y Pensiones), las fuentes institucionales de financiamiento se redujeron al mínimo. Por eso, considera clave que el Gobierno venda de forma transparente las acciones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) y destine parte de esos fondos a securitizar hipotecas para viviendas nuevas, lo que “genera empleo y valor”.

Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, opina que, además del hecho de que los bancos no cuentan con fondeo, la cuestión es “si los bancos quieren o no ser parte del proceso de dar este tipo de financiamiento, ya que en la compra de un crédito hipotecario existe un departamento en garantía; acá puede fracasar el proyecto inmobiliario y cuenta con más partes involucradas en el procedimiento (todos los compradores de los departamentos de un edificio, por ejemplo), por lo que es un modelo que cuenta con más riesgo”. La nueva medida de registrar los boletos viene a intentar mitigar ese riesgo.

¿Obligatorio u opcional?

Aunque la inscripción es optativa, se espera que los compradores comiencen a exigirla como condición mínima para adquirir una unidad en pozo. “Lo vamos a recomendar para que los desarrollos tengan más credibilidad”, agrega Tabakman.

Esta medida llega en un momento en el que los créditos hipotecarios están alcanzando “un techo”, de acuerdo a varios analistas del mercado, ya que con la falta de fondeo de los bancos es muy difícil que continúen entregando en la medida esperada. Por lo que, para que las entidades decidan comenzar a entregar esta nueva forma de financiamiento “se debe generar el mercado secundario de hipotecas para poder generar un mayor volumen de crédito”, explicaron desde un banco privado.

Un ejemplo claro de esto se puede observar en la cantidad de escrituras con hipoteca que se registraron en junio de 2025. De acuerdo a los datos proporcionados por el Colegio de Escribanos porteño, en la Ciudad se concretaron 1216 escrituras con hipoteca, lo que representa una caída del 6,46 % en relación al mes pasado. Situación que ya se había evidenciado en la provincia de Buenos Aires el mes anterior.

“Habla de estancamiento, de que encontró un techo, aunque es una caída marginal, de un mes a otro y mantiene el nivel por encima de las 1200, por lo que no es tan relevante”, comparte González Rouco.

Por Candela Contreras

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