La manera de vender una propiedad sin que los herederos hayan finalizado la sucesión
Existe un camino para vender o comprar una propiedad sin iniciar una sucesión o antes del dictado de la Declaratoria de Herederos
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“Mi casa está en venta pero nadie viene a verla porque recién iniciamos la sucesión”, dice Laura, 46 años, vecina de Vicente López. “Quiero comprar un departamento que me encanta pero me informaron que aún no iniciaron el juicio sucesorio y no quiero comprarme un problema”, se lamenta Diego, 42 años, comerciante.
Para la mayoría de la gente, comprar una propiedad en sucesión o con un dueño fallecido es “un dolor de cabeza”. Sin embargo, con el asesoramiento legal adecuado puede ser una oportunidad para conseguir una rebaja sustancial en el precio de compra. ¿Por qué? Existe una figura legal poco conocida: la “cesión de derechos hereditarios” que ahora se llama “cesión de herencia”.
Entender cómo funciona puede ser clave a la hora de comprar una propiedad que perteneció a una persona fallecida y requiere el trámite de sucesión.
¿Qué se considera una herencia de bienes?
Son todos aquellos muebles, inmuebles, créditos, deudas que deja una persona al fallecer.
¿De qué se trata una cesión de herencia?
Es un acto jurídico por el cual los presuntos herederos ceden sus derechos a un tercero para que ocupe su lugar en la sucesión del fallecido. En el caso de que la persona al momento de fallecer haya sido titular únicamente de un inmueble que los herederos quieren vender, se puede realizar la cesión por ese bien. Si la herencia incluye más bienes no es recomendable porque la cesión contempla toda la herencia.
¿Cómo se formaliza?
Mediante un documento firmado por escritura pública, por lo que interviene un escribano público, los presuntos herederos de una persona fallecida, ceden los derechos que poseen sobre la herencia del causante (se denomina así a quien falleció) que, en este caso, sería la propiedad que se quiere vender.
Los herederos pueden (de común acuerdo) ceder a un tercero los derechos que tienen en la herencia del fallecido y esa persona (cesionario) se presenta en el expediente sucesorio (o incluso puede iniciarlo) en nombre de los cedentes o sea que los “reemplaza” en sus derechos en la sucesión.
¿Quiénes pueden ser cesionarios o adquirentes de la herencia?
Cualquier persona física o jurídica que desee adquirir el inmueble en cuestión.
¿Qué efectos tiene?
El cesionario pasa a ocupar “el lugar” de los herederos en el juicio sucesorio y los cedentes respecto de esa herencia ya no tienen derecho alguno.
¿Cuál es el costo de una cesión?
Para determinar el valor de la cesión, el escribano toma en cuenta el valor fiscal y el valor comercial y en base a eso, determina los gastos y honorarios. En principio, el costo notarial lo debe pagar la parte cedente (vendedores) pero por los usos y costumbres se puede pagar a medias.
¿Puede mejorarse el precio en la venta de una propiedad?
Si se trata de un acto oneroso y se paga como si fuera una compraventa, el precio de la operación podrá negociarse y lograr que sea inferior ya que hay que tener en cuenta que el comprador asume los gastos y honorarios de abogados, tasa de justicia y otros gastos generales de la sucesión cedida a su favor.
¿Cómo se hace para que el cesionario ponga la propiedad a su nombre?
Como el adquirente del inmueble queda “en lugar” de los herederos, debe continuar el proceso sucesorio y al finalizarlo se solicitará la inscripción a su nombre en el Registro de la Propiedad de la zona donde se encuentre el inmueble.
¿Tiene los mismos efectos que una escritura de compraventa?
Si, en cuanto al resultado, tiene los mismos efectos porque ya sea con la sucesión terminada por los herederos que venden o por el comprador, este último logra tener el inmueble a su nombre.
Entonces, ¿se hace o no se hace sucesión por el inmueble a vender?
Sí, sucesión se hace siempre, la diferencia entre que la hagan los herederos antes de vender y que la haga el comprador de la propiedad es que los herederos le ceden sus derechos de herencia y quien termina el trámite es el comprador, no el vendedor.
¿Y qué pasa si aparece un heredero que no estaba contemplado en el trámite inicial?
Para el comprador es clave adquirir derechos hereditarios una vez dictada la declaratoria de herederos para no tener este tipo de sorpresas en el proceso. Si prefiere no tomar riesgos, la recomendación es que los herederos (vendedores) hagan la sucesión y recién luego de finalizada se efectúe la compraventa en una operación tradicional para garantizar que quien vende es realmente quien hereda y quien compra no asume ningún riesgo. Una compraventa tradicional se considera “un acto jurídico perfecto”.
¿Dónde y quién hace la cesión?
Puede realizarse en cualquier lugar del país pero necesariamente debe contar con la intervención de un escribano. Siempre, antes de realizar cualquier trámite, es fundamental estar asesorado por un abogado y por un escribano.
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