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Estados Unidos: seis ciudades con oportunidades para invertir en ladrillos
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A la hora de pensar en materia de inversiones y propiedades en los Estados Unidos, hay destinos clásicos como Miami o Nueva York, otros menos frecuentes como Orlando o Detroit y algunas opciones definitivamente poco ofertadas por estas latitudes como Baltimore, un puerto cercano a Washington, o la cinematográfica Philadelphia.
Con el mapa desplegado, cinco brokers con actividad en el país norteamericano explican por qué hoy, en algunas ciudades de Estados Unidos, los ladrillos se proponen como una atractiva posibilidad de inversión para el extranjero, ya sea en términos de mercado, acceso o en lo referido a rentabilidad.
“Se calcula que para 2030, la Florida tendrá 26 millones de habitantes”, proyecta Tina Hyde, realtor con oficinas en Miami y actividad en toda la península. “Cerca de 1000 americanos se radican por día provenientes de, entre otras, New Jersey o Connecticut”, subraya, haciendo hincapié en la dimensión presente y futura del mercado inmobiliario, producto de las migraciones.
De acuerdo con la comercializadora y arquitecta, en los últimos tiempos la tipología más demandada cambió a raíz del covid. “Ahora, son las casas grandes, para que convivan distintas generaciones, las que despiertan mayor interés”, subraya, destacando que, así, se ha generado un espacio en el mercado que consiste en la construcción de este tipo de vivienda, ya sea con destino de venta o bien de alquiler.
“Existe la posibilidad de invertir en lotes desde US$25.000, que no generan gastos, salvo un impuesto anual y el corte de césped regular”, apunta la realtor, recomendando poner atención en el mercado de subastas y agregando que en caso de querer construir -a un costo de 900 a U$S1200 por metro cuadrado- hay que estimar un plazo de alrededor de siete meses. Con todo, indica Hyde con foco en un comprador que dispone de hipotecas, se obtiene una tasa interna de retorno de la inversión en el orden de 20%, expresado en dólares.
Más al Norte, exactamente en New York, Alejandro Waldman, titular del Grupo Finkwald, señala que en Brooklyn, los myHub Studios, estudios de trabajo flexible equipados para la producción de música -con foco en el activo sector rapero local- resistieron mejor que otros emprendimientos los tres meses de lockdown (cierre de emergencia) que atravesó la ciudad. “Promediando noviembre, la ocupación estuvo cercana al 100%”, precisa, destacando que la propuesta no es exactamente un co-working tradicional ya que no hay espacios comunes y los estudios son individuales, aunque también trabaja sobre el concepto de comunidad y sus potenciales ventajas.
Asimismo, indica que el ya citado Brooklyn y Queens, los barrios neoyorkinos continentales, se presentan como los que mayores oportunidades ofrecen en el tema de ladrillos. “En lo que a nosotros respecta, también brindamos la posibilidad de invertir en el sur del Bronx, en depósitos, espacios logísticos que cobraron vuelo con el comercio electrónico que, en 2020 representaron más del un 22% de las ventas totales del país”, aporta Waldman.
Desde Orlando, primer destino turístico de los EE.UU. y quinto a escala mundial, Antonio Aguirre, titular de Re/Max Total, agrega a los datos estadísticos que la población de la ciudad de los parques temáticos crece mucho más rápido que la media nacional. A propósito de la referencia, de acuerdo con el broker, la urbe es mucho más que Disneyworld y Universal Studios: también representa un vibrante centro financiero, de tecnología y de salud, entre otros rubros donde sobresale.
En ese escenario, el broker propone como opción de inversión el Sycamore Resort, un proyecto de compra en pozo de algunas de las unidades de dos, tres y cuatro habitaciones, de alguno de los seis edificios de siete pisos cuya obra acaba de empezar. Administrada y gerenciada, la propiedad es parte de una estrategia de alquileres y puede adquirirse con un anticipo de 30% y acceder para el resto a financiación con tasas menores al 5% anual. “Además, se puede usar durante 60 días al año”, puntualiza Aguirre.
Tres con menos prensa
Andrés Goldenberg, CEO de Spider Investments, señala que Detroit, la otrora capital automotriz de los Estados Unidos, también ofrece excelentes oportunidades. Y explica por qué: “La ciudad viene de una bancarrota, pero hoy, producto de su reconversión y los regímenes de promociones impositivas, se está repoblando de gente joven, con perfil tech”.
Según comenta el empresario, en ese marco, en la urbe del estado de Michigan aún se compra por debajo del costo, lo que representa una oportunidad para invertir en propiedades que ofrecen renta y capitalización. ¿Cuánto, en concreto? De acuerdo con Goldenberg, alrededor de 10% anual. Y además, señala, el valor del capital crece en idéntico porcentaje año tras año. En este sentido apunta que desde Spider es posible entrar al negocio desde los U$S10.000.
Por su parte, Jorge Kupferman, titular de Miami Life Realty, no habla en esta oportunidad de la ciudad del sol. Se refiere, en cambio, a Baltimore, ciudad dormitorio de Washington y segundo puerto de la costa este de EE. UU., y a Philadelphia, urbanización situada a una hora y media de tren de New York, que cuenta con 52 universidades.
“Philadelphia es más linda aunque Baltimore ofrece mayor rentabilidad”, sopesa Kupferman. “Tanto en una como en otra, la oferta es de propiedades usadas y rehabilitadas, sin expensas, que ofrecen una rentabilidad inversamente proporcional a su valor. Es decir que cuanto más chica es la propiedad, mayor es su renta”, desarrolla. Con opciones desde US$90.000, el broker destaca que todas las opciones son administradas y gerenciadas –por lo que se cobra un fee- y que a escala local existe la posibilidad de apalancar la compra con un crédito, a pagar en 30 años.
Los contratos de locación son, en el caso de Philly, a un año y en el caso de Baltimore, a tres. Y cuentan con seguro de alquiler que garantizan la renta. “¿Cómo se sale del negocio?”, se pregunta Kupferman. Y se responde: “Vendiendo a otro inversor o bien a un consumidor final, con lo que se obtiene una importante capitalización”, finaliza.
En clave de servicios
Con distintas plataformas electrónicas que facilitan la inversión en términos de tiempos y efectividad, los brokers y responsables de las distintas propuestas despliegan una cantidad de servicios a efectos de seducir al potencial cliente.
Además de ayudar a la apertura de una cuenta bancaria y brindar una dirección física en las distintas ciudades, en algunos casos ofrecen la posibilidad de formar sociedades, una LLC (Limited Liability Company), necesarias a efectos de optimizar impuestos sobre herencia y ganancia. Asimismo, realizar la compra del inmueble como persona jurídica pueden reducir costos operativos para la adquisición. A la vez, dicen los que saben, las sociedades son facilitadoras de la residencia.
En otros casos, las opciones de inversión no ameritan la formación de la sociedad ya que el inversor canaliza su dinero a través de una sociedad ya conformada.
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