Inversiones: el negocio inmobiliario de ticket bajo que deja la misma renta que el alquiler de un departamento
Aunque el modelo tradicional de inversión en ladrillo son los departamentos, existen otras opciones dentro de este mercado
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LA NACIONMaría Josefina Lanzi
En un contexto en que el real estate recuperó el atractivo como modo de inversión, ya que, en el último año creció la rentabilidad en los alquileres, varios empiezan a poner los ojos nuevamente en este sector, como una opción para hacer rendir los ahorros. Y aunque el modelo tradicional de inversión en ladrillo son los departamentos, existen muchos otros rubros dentro de este mercado que también generan ganancia e incluso implican un ticket de ingreso más chico que el de un departamento.
Efectivamente, aunque hoy crece la popularidad de modelos de inversión que cuentan con mayor liquidez y barreras de entrada baja, como billeteras digitales, el real estate no deja de posicionarse como una inversión segura, que perdura en el tiempo y que incluso otorga un inmueble en el que se puede vivir. Así lo asegura un estudio de Focus Market, que elaboró un informe para conocer en qué invierten y ahorran los padres argentinos.
Según el relevamiento, el 40% invierte en Fondos Comunes de Inversión, el 31% en CEDEARS, 14% en Acciones, el 9% en Obligaciones Negociables, y el 6% en el sector inmobiliario.
Sin embargo, explican que, si se analiza los padres que tienen capacidad de ahorro, estos priorizan el sector inmobiliario como opción de inversión; en ellos, este instrumento pasa a ocupar el primer lugar y constituye el 39% de las inversiones, seguido de las acciones, que conforman el 18%.
“Frente a la volatilidad de los mercados financieros, la propiedad ofrece algo que hoy vale tanto como la rentabilidad: seguridad. Es una inversión tangible, estable, que trasciende coyunturas y se percibe como un legado familiar. Para quienes piensan en el largo plazo o buscan proteger el capital, comprar ladrillos sigue siendo sinónimo de respaldo. El inmueble sigue siendo el refugio preferido cuando se piensa en el futuro de los hijos”, indica Damián Di Pace, director de la Consultora Focus Market, en el informe.
“Este es un buen momento para volver al mercado de alquiler”, agrega Soledad Balayan, analista del mercado inmobiliario y titular de Maure Inmobiliaria. “Los propietarios que con la ley de alquileres-sancionada en julio de 2020 y derogada en diciembre de 2023-querían vender sus inmuebles, ahora quieren volver al alquiler. Ven al ladrillo más rentable y tranquilo que las opciones financieras, que pueden ser más volátiles”, explica.
Hoy, asegura, “volvimos a una rentabilidad del 5% bruto anual”, y aunque admite que conlleva riesgos –como la posibilidad de elegir un mal inquilino–, destaca que “los contratos se ajustan por inflación” y que “a futuro es un activo que podés dejar a tus hijos”.
Efectivamente, si se analizan los departamentos, es posible ver que en el último año el retorno de inversión en estos inmuebles en CABA creció y pasó de estar en un promedio de 4,24% en julio de 2024 a 5,57% en junio pasado, según Zonaprop.
Una inversión olvidada en el tiempo, con grandes ventajas
A pesar de que la clásica inversión en ladrillo o la más conocida sea la de comprar un departamento para ofrecerlo luego en alquiler, también existen otros inmuebles que no se vinculan con el mundo residencial, pero que pueden generar una renta atractiva con un menor costo de mantenimiento.
Alan Flexer, gerente de emprendimientos y residencial en Narvaez, explica que la rentabilidad en cocheras se incrementó en el último tiempo: “Hoy está resultando más atractivo invertir en cocheras; como el dólar estuvo planchado, los pesos que generan los inmuebles te alcanzan para comprar más dólares. Además, desde que la ley de alquileres se derogó y se pueden negociar libremente los contratos, la ecuación entre el costo de la cochera y lo que se obtiene del alquiler es más interesante”.
En relación a ese análisis, si se observan los valores de alquiler de cocheras publicadas, estas se ubican entre $80.000 y $150.000 mensuales. En ese sentido, Gonzalo Painceira, de Toribio Achával, señala que "la rentabilidad anual que deja el alquiler de una cochera oscila entre el 4% y 5%”.
A esta altura, vale preguntarse qué ventajas tiene la inversión en una cochera si la rentabilidad se parece tanto a la de un departamento y el ingreso de un departamento es mayor, ya que un alquiler en CABA de un monoambiente promediaba los $544.563 mensuales en mayo, según Zonaprop.
Uno de los atractivos de este tipo de inmueble, en contraposición con los departamentos, es que cuentan con tickets de ingreso mucho más bajos. Un monoambiente promedio de 40 m² en CABA se ubicaba en mayo en un precio de venta de US$106.631, según Zonaprop, por lo que, es difícil que, quien no tenga US$100.000 pueda acceder a un inmueble de este tipo.
Del otro lado, los valores de las cocheras, se encuentran mucho más bajos, lo que disminuye la barrera de ingreso a esta inversión. Por ejemplo, un informe de Reporte Inmobiliario muestra que en Belgrano, entre Cabildo y Virrey Vértiz, y la avenida Juramento e Iberá, los precios de una cochera en emprendimientos a estrenar arrancan en los US$35.000 y llegan a US$40.000, dependiendo en cada caso del emprendimiento y de la particular localización de ellas dentro de los edificios. Ahora bien, yendo hacia el norte de GBA, en Tigre, se solicitan actualmente entre US$14.000 y US$30.000 por cocheras en los emprendimientos relevados (ubicados principalmente entre la avenida Cazón, la calle Luis Pereyra y las vías del tren de la Costa).
Vale aclarar que las cocheras prácticamente no necesitan mantenimiento, por lo que ahorran dolores de cabeza a los dueños, al evitarse reclamos que puede hacer el inquilino en departamentos, por posibles problemas, roturas de cañerías u otros arreglos que precise el inmueble.
Ahora bien, un especialista resalta cuál es la clave que hay que tener en cuenta, para que la ganancia sea interesante. “Lo que verdaderamente determina si es una inversión buena o no es el tipo de expensas que pague cada cochera. Hay algunas que incluyen gastos como ascensor, agua u otros, que bajan la rentabilidad. Para el análisis, es importante estudiar dónde está ubicada la cochera; si pertenece a un edificio con muchos amenities y servicios, es probable que te los incluyan como parte de las expensas y la ganancia no sea tan buena”, agrega Flexer.
Barrio por barrio: cuál es el precio de una cochera para comprar en Buenos Aires
Como se mencionaba antes, la ubicación determinará fuertemente el valor de las cocheras. Esta se puede entender en dos sentidos: la localización teniendo en cuenta si se trata de un edificio antiguo, a estrenar o en pozo, y la ubicación analizando la zona en la que se encuentra (el tránsito que suele tener, la disponibilidad de estacionamiento que suele haber y por ende, la demanda que tendrá).
“Es un tema muy localista, una inversión para la que hay que conocer muy bien la zona. Podés tener una cuadra donde de repente te piden US$60.000/$70.000 por una cochera por mes y, a lo mejor, a 200 metros, te encontrás con edificios que tienen más disponibilidad y te piden US$40.000/30.000. Es muy relativo”, explica Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario. De todas formas, aclara que, según sus relevamientos, en general, en los desarrollos a estrenar “están pidiendo entre US$30.000 y US$45.000 en capital, sin contar Puerto Madero, donde puede ascender a US$70.000/80.000″.
También explica que es importante conocer los reglamentos de los edificios, ya que algunos permiten ofrecer cocheras en alquiler para cualquier inquilino, mientras que otros solo habilitan el uso de cocheras para quienes viven en el edificio y prohíben el alquiler a gente externa.
La plataforma Reporte Inmobiliario releva los precios de propiedades en distintas zonas de Buenos Aires y mes a mes difunde valores. A continuación, se enumeran algunos de esos relevamientos, indicando qué zona del barrio estudian y la fecha en que se hizo el informe:
- Puerto Madero: según números de febrero del 2025, de emprendimientos a estrenar ubicados en la zona enmarcada por la avenida Elvira Rawson Dellepiane, Pierina Dealessi, Bulevar Azucena Villaflor y Julieta Lanteri, las ofertas de cocheras se sitúan en promedio cercanas a los U$S57.000 por cada plaza individual, dependiendo del emprendimiento y la ubicación relativa de la cochera dentro de él.
- Palermo Soho: según números de enero del 2025, de emprendimientos en construcción ubicados en la zona enmarcada por las Avenidas Juan Bautista Justo, Scalabrini Ortiz, Santa Fe y Córdoba, se solicita entre US$30.000 y US$45.000 por las cocheras dentro de los emprendimientos.
- Colegiales: entre la avenida de los Incas, Forest, Federico Lacroze y Crámer, existen varias obras en construcción o recientemente finalizadas, con cocheras que se ubicaban en mayo de 2025 entre US$35.000 y US$40.000, según las condiciones particulares de cada emprendimiento.
- Almagro: en este barrio, en la zona comprendida entre la avenida Rivadavia hacia el sur, la avenida Córdoba como límite norte y la avenida Medrano y la calle Gallo como fronteras oeste y este respectivamente, hay 31 desarrollos inmobiliarios en propiedad horizontal con distinto grado de avance de obra. Según el relevamiento con fecha a marzo del 2025, las cocheras dentro de los emprendimientos se cotizaban entre US$30.000 y US$35.000, en línea con las pretensiones de precio del año pasado.
- Parque Centenario: en Caballito norte, en los alrededores del Parque Centenario, existen emprendimientos con distinto avance de obra, con cocheras cubiertas que se ubican entre US$23.000 de mínima y US$30.000 de máxima.
- Olivos: según un relevamiento que analiza emprendimientos en lanzamiento, en obra con distinto avance y otros finalizados, sobre el corredor de Avenida del Libertador, desde la avenida San Martín hasta la calle Díaz Vélez, los valores de las cocheras se ubicaban en mayo entre US$30.000 y US$39.000, según el emprendimiento. Detalla que el año pasado había cocheras por U$S20.000, pero en 2025 ya no se encuentran esos valores.
- Tigre: en el norte del conurbano bonaerense, se solicitaban a fines de febrero entre US$14.000 y US$30.000 por cocheras en los emprendimientos relevados (se ubican principalmente entre la avenida Cazón, la calle Luis Pereyra y las vías del tren de la Costa).
- Quilmes: hacia el sur de la capital, en una zona central de Quilmes, delimitada por las calle Paso y las avenidas Mitre, Hipólito Yrigoyen y Rivadavia, se piden entre US$20.000 y US$30.000 por una cochera.
- Ramos Mejía: yendo al oeste de CABA, en la zona del conurbano bonaerense delimitada por Avda. Rivadavia, la calle Alvear, Castelli y Pueyrredón, hay emprendimientos con cocheras cubiertas que, al igual que en los últimos años, se mantienen en el orden de los US$20.000 a los US$25.000.
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