Cómo funcionan realmente las hipotecas divisibles para comprar propiedades
Mientras que los créditos hipotecarios financian principalmente inmuebles usados, las hipotecas divisibles lo hacen con las propiedades en construcción
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En junio de 2025, el Gobierno reglamentó la implementación de las hipotecas divisibles: una figura legal nueva en la Argentina que permite comprar una propiedad en pozo con financiamiento a largo plazo, incluso antes de que el inmueble esté construido o subdividido.
Las hipotecas divisibles habilitan a que un desarrollador constituya una hipoteca general sobre un terreno o proyecto en construcción, y que luego cada comprador asuma su parte del crédito a medida que avanza la obra. ¿Es lo mismo que un crédito hipotecario? La respuesta es no, aunque una vez que esté terminada la obra, los compradores de cada unidad pasan a convertirse en tomadores del préstamo.
Es importante aclarar que, los créditos hipotecarios solo pueden otorgarse para propiedades que estén escrituradas, por eso el principal mercado para los préstamos es el de los inmuebles usados. Mientras que las propiedades en pozo y a estrenar, al no contar con una escritura, no pueden hipotecarse. Hay que tener en cuenta que los pisos nuevos desde que se terminan de construir hasta que se registran atraviesan un proceso que lleva entre seis meses y un año en CABA, y un año y medio y dos en la Provincia.
Pero, con la implementación de las hipotecas divisibles ”cualquier persona pueda acceder a un crédito a largo plazo, para financiar la compra de un desarrollo inmobiliario en construcción (conocido comúnmente como “pozo”) o de un lote en un barrio, incluso antes de la subdivisión de terrenos".
¿Cómo funcionan?
Un desarrollador podrá constituir una hipoteca general sobre el terreno o el proyecto completo, mientras que los compradores de las unidades del proyecto irán pagando su departamento durante la obra y, luego, —cuando se completa la construcción y se dividen las unidades— esa hipoteca también se divide, asignando el saldo correspondiente a cada comprador (en función del inmueble que adquirió y del saldo que le quede pendiente de pago), y pasa a ser el deudor individual frente al banco.
Además, impulsa tanto a los compradores como a los desarrolladores, que contarán con financiamiento para comprar una propiedad (para los primeros) y avanzar en sus proyectos inmobiliarios (a los segundos).
Este anuncio fue celebrado no solo por los consumidores finales como un paso innovador para acercar a los argentinos al sueño de la casa propia desde etapas tempranas del desarrollo inmobiliario, algo que hasta ahora estaba fuera del radar del sistema financiero; sino también por los desarrolladores como un incentivo para alentar la compra de proyectos en pozo.
Pero, a pesar de que la implementación de la normativa se realizó a mediados de este año, los bancos habían anticipado que no iban a ofrecer créditos bajo esta modalidad. Esto se debe a que, las entidades no cuentan con el fondeo suficiente para prestar semejante cantidad de dinero a largo plazo, situación también que hizo que se frene el otorgamiento de créditos hipotecarios UVA a consumidores finales.
Es más, un banco aseguró que la reglamentación “se podrá implementar cuando se genere el mercado secundario de hipotecas. Eso es lo que necesita el sistema financiero para poder generar más volumen de créditos”.
Un primer acercamiento
A pesar de este escenario, un banco anunció que ofrecerá esta modalidad para el desarrollo de una empresa. El ICBC anunció un acuerdo con IRSA, la empresa dueña de los principales shoppings del país, para ofrecer financiamiento desde el inicio de la obra o en cualquier etapa previa a la escrituración.
El esquema permitirá a los compradores financiar hasta el 80% del valor del inmueble, con plazos de hasta 20 años y cuotas fijas en UVA desde la firma del boleto. Además, para quienes adquieran una vivienda única y permanente, se podrán sumar ingresos familiares para acceder al crédito, con tasas del 14% para los clientes del banco y del 13% para quienes acrediten sus haberes en el banco.
Inicialmente, la línea estará disponible para las primeras unidades del proyecto Human Abasto, uno de los desarrollos del grupo inmobiliario presidido por Eduardo Elsztain. El emprendimiento consta dedos torres de 28 pisos y 21.500 m² totales, con unidades residenciales de uno, dos y tres ambientes, a pasos de la avenida Corrientes, en la manzana delimitada por Lavalle, Agüero, Guardia Vieja y Gallo.
A pesar de que todavía falta mucho para ver implementadas a las hipotecas divisibles en el mercado general, este primer acercamiento de un banco con un desarrollo muestras señales positivas para el mediano plazo. Restará ver no solo que las demás entidades decidan acompañar a este anuncio, sino que puedan contar con el fondeo suficiente para que el mercado vuelva a reacomodarse.
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