Créditos UVA: por qué para algunos fueron buen negocio y para otros no

Ganadores y perdedores, bancos versus deudores, inflación mata salario. Desde el boom de los créditos UVA en 2017, alrededor de 110.000 familias hicieron uso de esta herramienta con el objetivo de acceder a la vivienda propia. Por un lado, están quienes aseguran que los tomadores de préstamos UVA hicieron un negocio extraordinario. Por el otro, los hipotecados reclaman que las cuotas suben más que su capacidad adquisitiva. Pero entonces, ¿ganaron o perdieron? La respuesta no es tan sencilla. “Las dos posturas son extremistas. Ni una ni la otra, hay varios factores a tener en cuenta”, remarcó Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.

Por qué ganaron

1. El peso se devaluó

En primer lugar, se vieron beneficiados por la devaluación de la moneda. Para comprenderlo, hace falta recordar que las cuotas del crédito se pagan en pesos y su valor está fijado en UVAs -que se actualiza diariamente en base al Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), que al mismo tiempo refleja el índice de precios al consumidor (IPC)-. Sin embargo, el inmueble que adquirió el deudor está valuado en dólares. Desde principios del 2017 a enero de 2021, la relación peso-dólar se ensanchó: de cotizar a $16, la moneda extranjera se disparó hasta los $151. Incluso quienes compraron al principio del boom de los créditos se vieron mayormente beneficiados, ya que para agosto del 2019 la moneda ya se había devaluado 275% ($60).

En ese sentido, fuentes especializadas del sector indicaron que los deudores obtuvieron una ganancia de capital: alguien que tomó un crédito en el 2018 le restaba pagar el 75%, mientras que hoy en día debe alrededor del 40%. “En términos de dólares, la deuda cayó. Compraron un bien dolarizado y como subió tanto el dólar, por encima de la inflación, la deuda en dólares se licuó. En ese sentido, hicieron un gran negocio”, puntualizó Mariano Otalora, especialista en finanzas y autor del libro “Créditos UVA, la guía definitiva”.

Este aspecto también es importante tenerlo en cuenta a la hora de analizar un crédito impagable. En línea generales, si un hipotecado no pueden pagar se recurre a subastar la propiedad. Sin embargo, también existe la posibilidad de que el deudor pueda vender la propiedad por su cuenta y así devolverle el dinero al banco. “En otras economías, con vender la vivienda no alcanza y se sigue debiendo plata, ahí está el problema. Pero en la Argentina, con las circunstancias actuales y la evolución de la deuda en pesos, esa persona puede vender la propiedad en el mercado, quitarle un 30%-40% del último valor de publicación, devolverle el saldo íntegro a la entidad financiera e incluso quedarse con plata en el bolsillo. Esa es una salida, aunque no es la que buscan los hipotecado: quienes recurrieron al préstamo fue para tener su casa propia”, consideró José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

2. La cuota del crédito subió menos que un alquiler

Otra de las grandes ventajas es que son dueños de su propio departamento y las cuotas que los deudores tienen que afrontar “no llegan ni al 68% del precio de un alquiler nuevo de un departamento de 2 ambientes” en la ciudad de Buenos Aires, de acuerdo a estadísticas del Gobierno. Esto se explica porque las cuotas UVA se mantuvieron congeladas desde fines de 2019, en tanto los alquileres llegaron a registrar un aumento del 61,6% interanual de acuerdo con el portal Zonaprop, 25 puntos porcentuales por encima de la inflación en el mismo período (36%, según el Indec).

En números, en diciembre de 2016 el alquiler de un departamento de dos ambientes costaba $7951 por mes. Esa misma propiedad, pero en diciembre de 2017, subió a los $10.589. En diciembre de 2018 la renta saltó hasta los $14.290, en el mismo mes pero del 2019 a $18.990 y en diciembre de 2020 se posicionó en los $30.683 mensuales. “Las cuotas que se pagan del crédito se están capitalizando. Si lo comparas versus los alquileres, que es tirar la plata, siempre va a ser mejor pagar un crédito”, agrega Otalora.

3. Cuotas congeladas desde 2019

¿Y qué sucedió con el congelamiento de las cuotas? En septiembre de 2019, el Gobierno de Mauricio Macri congeló los compromisos de pago. Y, con la llegada de la pandemia, Alberto Fernández decidió prorrogar el decreto en dos ocasiones. Como resultado, hoy en día las cuotas se ubican no solo por debajo de los valores contractuales, sino también por debajo de los valores teóricos que hubieran asumido en caso de que el ajuste hubiese evolucionado de acuerdo a los salarios y no por la inflación. Sin embargo, este punto también trae consigo grandes consecuencias que se verán en los próximos meses.

Por qué perdieron

1. La contracara de las cuotas congeladas

Frente al descongelamiento de los créditos UVA (que comenzará a ser efectivo el primero de febrero), el Gobierno busca establecer un esquema de convergencia a 18 meses y así evitar que el salto sea demasiado abrupto. Por esa razón, en el mes entrante los deudores pagarán un aumento de entre el 6% y 9%, dependiendo de la cantidad de UVAs que hayan sacado. “Lo que tiene ese esquema de convergencia, es que si bien atenúa el salto de las cuotas, en el acumulado del año va a haber un aumento del 65% en un año, eso teniendo en cuenta una inflación del 36% como lo fue en el 2020. Y, a lo largo de los 18 meses, el incremento va a llegar al 150-160%. Si el salario sigue perdiendo frente a la inflación, como ocurrió en los últimos cuatro años, los créditos son inviables”, apuntó Marcelo Mercere, abogado e integrante del colectivo de Hipotecados UVA.

“El congelamiento fue un delirio del Gobierno, porque congelar no es lo mismo que pagar en base a tus posibilidades. Les quitaron a las familias la posibilidad de pagar lo que puedan, en lugar de que se les acumule. El capital se siguió indexando”, aseveró por su parte Otalora.

2. Inflación galopante, ingresos estáticos

El gran problema a los que se enfrentan los deudores, es que la inflación sube más rápido que los salarios. Según el último informe Accesibilidad a la vivienda a través del crédito hipotecario, relevado por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, el aumento del ingreso (41,7%) no llegó a compensar la suba de la cuota mensual del préstamo en UVAs (59,8%). “Las cuotas fueron crecieron por encima del salario. Entonces, las familias necesitan disponer de un mayor porcentaje de su ingreso para poder pagar la cuota”, apunta Mariano Otalora.

Por el momento, existe una mora de tan solo el 0,6% (unas 781 familias) de acuerdo al último informe del Banco Central, aunque los especialistas advierten que la cifra podría aumentar en el próximo año y medio. “Con todas las idas y vueltas que están habiendo, la gente se marea y quienes tienen un crédito y perdió sus ingresos, incluso su trabajo, se asusta. Ese susto es lo que no tiene que pasar. Es un sistema nuevo, estamos hablando de las casas de la gente. No es algo para tomar a la ligera, las personas tienen mucho miedo con estas cosas y no se debería estar jugando políticamente con esto”, señaló Rouco.

3. Los caso graves: las familia que “no deberían haber calificado”

Por último, los especialistas coincidieron de que hubo familias que no deberían haber accedido a los créditos UVA. Quienes se enfrentan a un serio problema de morosidad son aquellos que no tenían un “resto en dólares” para cubrir las grandes subas que podían llegar a ocurrir, así como también quienes “ingresaron declarando ingresos de otros familiares” para así cumplir con el requisito del 25% del salario destinado al pago de la hipoteca, cuando en realidad la relación era del 40%.

“También puede ocurrir que un integrante de la familia haya perdido el empleo o haya disminuido sus ingresos, pero esas son situaciones particulares que se dan en cualquier economía. Ante tal hipótesis, la solución no es cerrarle la posibilidad de crédito al resto de la población, sino analizar cada caso en particular. Una de las herramientas fundamentales, si no es la única para acceder a la compra de la primera vivienda, es a través del crédito hipotecario masivo”, concluyó Rozados.