Palermo: por qué hay diferencias de hasta US$1000/m2 entre una cuadra y otra, y cuál es la zona con los precios más bajos

Desde hace años la identidad del barrio de Palermo se fue dividiendo por las fronteras invisibles que empezaron a dar nombres propios a las diferentes zonas: Palermo Viejo, Soho y Hollywood. Pacífico, Botánico, Chico, Nuevo y Alto.

Con 16 kilómetros cuadrados en total, es el barrio más grande de la ciudad. Cada zona refleja ciertos aspectos que la caracterizan. Por ejemplo, Palermo Chico es reconocido como zona de palacios y grandes residencias mientras que en Palermo Viejo enmarca una antigua zona de “casas chorizo” y casas bajas.

Con este último contrasta Palermo Nuevo, también conocido como Nuevo Palermo. Esta área se encuentra delimitada entre las avenidas Intendente Bullrich, Sarmiento, Santa Fe y del Libertador. En los últimos años, la zona fue ganando metros a lo alto y a lo ancho, con edificios de categoría y tiendas de marcas exclusivas.

Hoy, si bien es la zona que más defiende el valor de los departamentos a estrenar de todo Palermo, el precio del metro cuadrado es el más bajo de los últimos seis años. Según un informe de Reporte Inmobiliario, el valor del metro cuadrado es de US$4350. Esto representa una baja interanual del 5,38% respecto al 2021, cuando ascendía a US$4597/m². Los valores se retrotrajeron a los registrados en 2016.

“Tiene el valor más alto de los ´Palermos´ ya que es un enclave reducido que se caracteriza por el desarrollo de grandes torres con amenities. De hecho el primer Le Parc que rompió récords de altura en su momento se ubica aquí. La zona está muy delimitada y la tierra es escasa”, explica a LA NACION Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.

El apogeo de desarollo de la zona comenzó a partir de la década del 90, con un fuerte crecimiento en altura y se consolidó como uno de los sectores de Buenos Aires con mayor presencia de torres, donde la escala de los emprendimientos medida en metros cuadrados supera la media de la ciudad.

A las torres Le Parc se le suman otros emprendimientos de lujo, como un edificio Quartier, uno de los primeros en apostar por la zona, un sello que ya es marca registrada de los proyectos de la desarrolladora Argencons. Y Torre Decó Palermo Nuevo, que comercializa Ocampo Propiedades, que cuenta con dos torres ubicadas en la esquina de Juan F. Seguí y Godoy Cruz.

También está la exclusiva torre L´Avenue, ubicada sobre la Avenida del Libertador frente al Rosedal de Palermo. Desarrollada por el Grupo Portland y diseñada por la arquitecta británico-iraquí Zaha Hadid, por una unidad en un piso alto dentro del emprendimiento se solicitan más de US$11.000/m², razón por la cual no fue contemplado en el relevamiento, ya que el valor supera ampliamente la media de la zona.

En cuanto a las cotizaciones en pisos medios de los distintos desarrollos que comercializan unidades a estrenar, se ubican entre los US$3747/m² y los US$4994/m², frente a los US$4119/m² de mínima y los US$5480/m² máximos relevados un año atrás.

El área que contempla el estudio, lindera a los bosques de Palermo, comprende un total de 22 manzanas, dentro de las cuales se hallan actualmente en etapa de construcción, de lanzamiento o recientemente finalizados con unidades aún en oferta 11 emprendimientos. La misma cantidad se repite desde hace tres años.

La última vez que se evidenció una baja de precios del estilo fue en los años 2013 y 2014 como consecuencia del cepo implementado a fines del 2011. A las causas de la baja de los últimos años se le suman la pandemia, la crisis económica y que las compraventas en la Ciudad de Buenos Aires de los últimos años están en el peor momento de la historia.

En tanto, los valores de las cocheras, según el emprendimiento, se ubican entre los US$40.000 y los US$60.000.

Cuánto cuesta el metro cuadrado a estrenar

Según datos de Reporte inmobiliario, el metro cuadrado puede variar hasta US$1000/m² de una cuadra a otra. A continuación, los valores relevados en los diferentes “Palermos” de acuerdo a su ubicación, calidad constructiva, propuestas inmobiliarias y servicios que se ofrecen en sus cercanías:

• Palermo Nuevo: US$4350/m²
• Parque Las Heras-Alcorta: US$4308/m²
• Cañitas-Imprenta: US$3875/m²
• Palermo Soho: US$3411/m²
• Palermo Hollywood: US$3407/m²
• Palermo Sur: US$3382/m²

La diferencia con el usado

Según el análisis de Reporte Inmobiliario, el valor promedio del usado se ubica un 23,3% por debajo de las unidades ofertadas a estrenar en el área. El valor del metro cuadrado es de US$3338/m², si se considera el promedio de los valores de unidades de uno a tres ambientes.

Además, la cantidad de oferta publicada creció en forma significativa los últimos años; mientras que hace dos años los departamentos de uno a tres ambientes en oferta sumaban un total de 223 unidades, hace un año la oferta llegaba a las 393 unidades. Hoy hay 424 unidades en venta.