Por qué es un buen momento para migrar y cuánto más se gana

Que el sector inmobiliario atraviesa un escenario complejo es algo que se repitió hasta el hartazgo. Las condiciones que impuso la ley de alquileres, la incertidumbre macroeconómica del país y la baja rentabilidad que deja un departamento alejaron a los inversores del mercado y produjeron que disminuyera la oferta de propiedades en alquiler. Sin embargo, con el avance de los planes de vacunación en la mayoría de los países y de cara a la tan ansiada “nueva normalidad”, se abre una nueva oportunidad: migrar hacia los alquileres temporarios puede convertirse en un buen negocio.

Actualmente, hay 12.161 departamentos para alquiler temporario en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), un 30% menos que hace un año. El dato se desprende del monitor inmobiliario que todos los meses realiza Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate. “Cayó la cantidad por la falta de turismo. También bajaron las tarifas y la rentabilidad del negocio. Hoy tener un departamento temporario deja una ganancia casi igual que tenerlo para alquiler tradicional”, asegura el especialista.

Hay algunos datos que ponen de manifiesto la caída del mercado de los temporarios: en febrero de 2020, la ocupación de esas unidades era del 74%, es decir, estaban vacías durante 8 días al mes. A su vez, en esos meses, la renta que percibía el dueño alcanzaba los US$560 en el mismo período, a razón de una tarifa de US$69 por noche.

Actualmente, el panorama se invirtió: la ocupación alcanza el 35%, o sea que los departamentos pasan vacíos casi 20 días al mes. Por eso, la rentabilidad que deja el mercado es casi la misma que la de los alquileres tradicionales: el propietario obtiene US$248 al mes a razón de una tarifa de US$39 la noche contra los US$240 que se consiguen, según datos de diciembre, con un alquiler fijo.

En octubre de 2019, había 22.600 unidades para alquiler temporario en CABA. Ese fue el pico del mercado que, con la llegada de la pandemia de coronavirus, cayó abruptamente. Mientras la cantidad promedio de los últimos cuatro años fue de 15.400, en el último año la cifra llegó a disminuir hasta 11.900. “En ese contexto, lo que veo es que muchos dueños decidieron venderlos o destinarlos a alquiler tradicional”, cuenta Bryn.

Sin embargo, el especialista señala que, con el avance de la vacunación contra el coronavirus, se espera que las fronteras vuelvan a abrirse y la actividad turística se ponga nuevamente en funcionamiento. En ese escenario, no duda en afirmar que “el mercado de los temporarios repuntará”. “Con un tipo de cambio tan devaluado, la Argentina siempre es un buen destino para los turistas”, agrega.

Por qué es un buen momento para migrar

Con récord de propiedades en venta y precios que no paran de caer, Bryn sostiene que existe una gran oportunidad de invertir en metros cuadrados a muy bajo costo, que a futuro podrían dejar una ganancia significativa. “Muchos dueños decidieron deshacerse de sus departamentos y algunos incluso los venden con muebles. Creo que es una buena opción comprar y esperar a que el turismo arranque nuevamente y ese mercado vuelva a estar demandado, algo que es muy probable que suceda”, explica.

También afirma que es una buena oportunidad para aquellos propietarios que hoy, en medio del complejo escenario que trajo aparejada la ley de alquileres, deciden retirar sus inmuebles del mercado a la espera de que la situación mejore. “Si tenés un tradicional vacío es recomendable en este momento prepararlo para alquiler temporario y probar qué resultados da”, plantea Bryn.

A su vez, pone sobre la mesa un dato interesante para los inversores: el m² de las zonas donde más se demandan los alquileres temporarios -microcentro, Balvanera, San Telmo, por ejemplo- está en caída. “El consejo es que, si tenés ahorros, no compres un departamento tradicional, sino uno pensado para alquiler temporario, sabiendo que el día de mañana se abrirán las fronteras y eso podría crear un buen escenario para generar ganancia”, asegura.

Es que, en diciembre de 2019, la renta bruta que arrojaba un alquiler temporario alcanzaba el 6,10%, mientras que el tradicional dejaba el 2,76%. “Hoy, el tradicional deja el 2,60%. Si volvemos al escenario de alta demanda de temporarios, que creo que es muy probable, quizás triplicarías lo que hoy ganás con un contrato de alquiler común”, explica.

Puntos clave para tener en cuenta a la hora de invertir

• Los más valorado es la ubicación. Es el punto más importante de los departamentos destinados a alquileres temporarios. Lo ideal, remarca Bryn, es que estas unidades estén cerca de medios de transporte y zonas comerciales, sobre avenidas o calles principales. También que se encuentren en cercanía a puntos gastronómicos y culturales. “Cerca de lugares donde hay muchos hoteles es bueno, porque entonces quien los demanda considera que está en una zona segura”, indica.
• Las más buscadas son las unidades chicas. El stock de temporarios está compuesto principalmente por departamentos pequeños, monoambientes y dos ambientes (59%) y de tres ambientes (17%). Solo el 6% son de más de dos habitaciones. “El temporario que hoy se alquila es el chico. Eso es lo que más se pide”, asegura Bryn.
• No es necesario que tenga amenities. Por el uso que se le da al alquiler temporario, no es relevante que el edificio sea moderno y cuente con pileta y SUM, por ejemplo. “Es más que nada para que la persona pase la noche. Por eso, es una buena oportunidad para comprar un departamento con condiciones que lo desvalorizan, como que no tenga una gran vista o no sea luminoso”, explica Bryn. La clave, asegura, es pensar al lugar como un espacio que debe cumplir con tres condiciones: que el inquilino pueda dormir cómodo, bañarse bien y tener buena conectividad.
• El negocio demanda tiempo. A diferencia del alquiler tradicional, que representa una renta pasiva, el mercado de temporarios exige dedicarle mayor cantidad de tiempo. “Es como tener un negocio, lo administrás vos. Hay que atender arreglos y la limpieza en un plazo más corto, entre otras cosas”, indica el especialista.
• Los contratos son de tres y hasta seis meses. El último punto a considerar antes de volcarse al mercado es que, por ley, los alquileres son de tres meses. “Generalmente ni llegan a ese tiempo, porque suelen hacerse por días. Los usan mucho las personas que vienen a la ciudad por algún motivo en particular”, indica Bryn. Salvo excepciones que puedan justificarse, la norma indica que este tipo de contratos pueden extenderse hasta los seis meses como máximo.