Qué hay que saber para hacer una permuta de inmuebles o terrenos por unidades a construir
Esta práctica bastante común en el real estate conlleva algunos riesgos para los dueños; cuáles son las dificultades que pueden aparecer y cómo cubrirse legalmente para evitar sorpresas
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La ubicación de un terreno, lote o casa es prácticamente todo a la hora de pensar en el potencial del mismo. Pisos más, pisos menos, cualquier casa o terreno ubicado en un espacio atractivo comercialmente es susceptible a convertirse en un edificio o un complejo, dependiendo siempre del código de edificación de la zona. Lo cierto es, más allá de las dificultades que enfrenta el sector, en la actualidad hay un auge de desarrollos inmobiliarios en todo el país.
En este sentido, hay una modalidad muy desarrollada en el mercado inmobiliario argentino desde hace muchos años, que es el mecanismo por el cual una persona que es propietaria de un inmueble -que puede ser un terreno, una parcela sin construir o con una casa con o sin uso-, recibe la oferta de un desarrollador para edificar.
Pero, en vez de pagar el precio de venta, el empresario le ofrece adquirirlo y entregarle a cambio una cantidad de las unidades construidas el día que se termine la obra. Se trata de una mecánica bien extendida y se llama permuta de inmuebles por unidades a construir.
“Legalmente esa modalidad no está prevista en la ley sino en figuras como la permuta a secas o el contrato de obra. En este sentido es una figura atípica porque no está regulada especialmente en la ley y no encaja en un molde legal”, explica a LA NACION Mariano Esper, abogado especializado en temas empresariales e inmobiliarios y profesor de la UBA y la Austral.
Bajo esta figura, la constructora se obliga a adquirir el inmueble y edificar. Todo la información se pone a disposición del propietario para que sepa de qué va a ir el emprendimiento, qué se va a instalar en ese inmueble. “Con todos esos datos le van a permitir al dueño poner en la balanza los beneficios que le pueda generar la venta de su propiedad, desde el punto de vista económico, ver si le parece serio”, añade el letrado.
Pero, ¿cuáles son los beneficios de la permuta de inmuebles por unidades a construir? Desde el punto de vista de la constructora, las ventajas son muchas. Porque no desembolsa una gran dinero para la compra del terreno - que es la pata fundamental de cualquier desarrollo- y además puede hasta pedir un crédito para construir o la opción más utilizada que es construir bajo la figura del fideicomiso al costo, mediante la cual se realiza una preventa de las unidades para costear la obra.
Además, en muchos casos la constructora no desembolsa dinero y se queda con un bien.
En cambio, Esper advierte que para el propietario esta práctica tiene un alto riesgo: porque se deshace de un capital y queda a la expectativa futura de ser propietario de una o más unidades a futuro. “Le queda la expectativa latente, de si se va a llevar a obra en los tiempos previstos, con los materiales constructivos acordados, si se va a cumplir todo lo proyectado. A veces las unidades finalizadas no terminan siendo lo que se había prometido porque en los contratos muchas veces las constructoras ponen cláusulas que les permiten cambiarlos”, apunta. Pero añade: “Hay una idea de beneficio futuro importante y eso es lo hace que el propietario quiera asumir ese riesgo”.
Entonces, ¿cómo hace el propietario para tener una garantía de que la o las personas a cargo del proyecto cumplan con lo pactado? Según Esper hay dos cuestiones: una tiene que ver con la parte documental y otra con la garantía.
- Asesoramiento legal: El primer paso es asesorarse legalmente para que el contrato que se vaya a firmar esté bien documentado y estructurado con cláusulas que lo protejan ante eventuales incumplimientos. El especialista enumera varias cuestiones a tener en cuenta. Entre ellas, las demoras en los plazos de ejecución de la obra, la modificación de los materiales de construcción en perjuicio de la obra, la falta de medidas de seguridad que deben contratar. Asimismo cuestiones vinculadas a la falta terminación de detalles en zonas comunes o los costos que le quieran trasladar al propietario. “Todas son cosas que se puedan negociar, si bien en estos casos la parte fuerte es la constructora, si te tocan la puerta es porque está interesada entonces hay un margen de negociación”, afirma.
- Garantía: Más allá de la parte documental, ¿cómo se garantiza el cumplimiento a través de algún mecanismo jurídico de las obligaciones de construcción y entrega? Para Esper podría darse por cualquier medio de garantía. “Se puede constituir una hipoteca en garantía de las obligaciones a futuro, o algún tipo de fideicomisos en garantía, cesiones de derechos en garantías. Pero esto no siempre es aceptado por la constructora porque tampoco se va esclavizar con garantías muy costosas que la inmovilicen, entonces, a veces se otorgan hipotecas sobre el mismo inmueble. El punto es que el propietario tendría que buscar herramientas legales, que hay muchas; y posibles, que no hay tantas, para que la constructora garantice las obligaciones de modo que, si no lo hace, el propietario tenga una forma rápida y segura de ejecutar los incumplimientos y resarcirse de los daños que le ocasione.
“Esto se ha hecho y se sigue haciendo. En estos momentos hay un auge de la construcción y la cantidad de casos con problemas son muchísimo menores que los casos sin problemas”
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