Un estudio comparó la renta que deja un alquiler con el de los plazos fijos y cómo cambiaría si se aprueba la exención de Ganancias
Aunque el eje de la reforma es el laboral, el artículo 188 incorpora dos reformas impositivas relacionadas con el mercado inmobiliario
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LA NACIONManuela Viñales
El 11 de diciembre del 2025, el presidente Javier Milei firmó la Ley de Modernización Laboral para que sea tratada en las sesiones extraordinarias del Congreso. El proyecto, de 71 páginas y 191 artículos, que será tratado esta semana, propone una reforma en el marco de la Ley de Contrato de Trabajo con cambios en el ámbito laboral y sindical.
Aunque su eje central es el laboral, el artículo 188 incorpora dos reformas impositivas relacionadas con el mercado inmobiliario: la exención del Impuesto a las Ganancias tanto para quien tiene una propiedad en alquiler con destino casa habitación (vivienda) como para las personas humanas que venden un inmueble.
Hasta ahora, en el Senado, Patricia Bullrich logró el dictamen de mayoría del proyecto en la Comisión de Trabajo, lo que permitió que la iniciativa avanzara.
Sin embargo, pese a que ya estaba lista para ser tratada, se abrió una instancia de negociaciones con aliados de otros partidos políticos. Como resultado, el debate se pospuso para el 11 de febrero, con una nueva convocatoria a sesiones extraordinarias por parte del Poder Ejecutivo. De aprobarse, podría modificar de forma significativa la rentabilidad inmobiliaria.
El Dictamen de Mayoría del Senado introduce un cambio relevante en el esquema de vigencia de las reformas impositivas incluidas en el proyecto de Modernización Laboral. A diferencia del proyecto original del Poder Ejecutivo, que establecía fechas y efectos claros, el dictamen delega en el Ministerio de Economía la definición de la entrada en vigencia de varios cambios tributarios.
El tributarista Sebastián Domínguez, titular del estudio SDC Asesores Tributarios, explica que ese esquema permitía a los contribuyentes conocer cuándo y cómo se aplicarían los cambios, facilitando decisiones de inversión, contratación y reorganización empresarial.
El escenario actual significa que, para que se avance en la exención, de aprobarse el proyecto conforme el Dictamen del Senado se condicionaría su vigencia a decisiones futuras del Ministerio de Economía. Es decir, deberá implementar su reglamentación porque si no lo hace, aún con la ley aprobada, Ganancias seguirá vigente. “Este es el peor escenario porque la ley no tendría aplicación práctica", agrega Domínguez.
De todas formas, el especialista no cree que el Gobierno vaya por el peor escenario porque quiere bajar impuestos. Aunque admite que podría pasar si hay problemas en las cuentas públicas y necesita evitar un déficit.
Estas son las reformas inmobiliarias
¿Qué impuestos regían hasta el momento?
Hasta julio de 2024, para quienes compraban una propiedad regía un doble esquema: el Impuesto a la Transferencia de inmuebles (ITI), para las propiedades adquiridas antes de 2018, que ya fue eliminado, y el Impuesto Cedular para las compradas después de esa fecha.
Actualmente, el impuesto vigente, y el que la nueva propuesta busca eximir, es el Impuesto Cedular que grava con un 15% la ganancia obtenida en la venta del inmueble.
¿Qué busca la nueva iniciativa?
Esta nueva iniciativa no elimina el impuesto sino que lo exime, razón por la que en el futuro otro gobierno podría volver a instaurarlo derogando la exención.
Con estas medidas, el Gobierno busca “aliviar la carga tributaria para los ciudadanos” y eliminar gravámenes considerados de “baja eficiencia recaudatoria y alto costo de administración”, en línea con la política oficialista de reducción de impuestos.
Una pregunta que surge en caso de que se apruebe la ley es: desde cuándo los contribuyentes estarán exentos de pagar Ganancias.
El texto fija que las exenciones tienen efecto desde el 1 de enero de este año. “Entonces, aunque la norma entre en vigencia en 2027 el beneficio sería retroactivo", responde Domínguez.
El impacto de la eliminación de Ganancias en los alquileres
El impacto que podría tener la eliminación de Ganancias -también propuesto en el proyecto a tratar- en el mercado de los alquileres merece un análisis aparte. Se espera que la reforma traiga repercusiones favorables, como un aumento de la ganancia neta para los propietarios que alquilan su vivienda. Esta premisa es sostenida por el informe del Instituto Argentino de Análisis Fiscal (IARAF), que realizó un estudio sobre el aumento de la rentabilidad del alquiler de una propiedad si se aprueba la exención del impuesto.
En números, el relevamiento indicó que una persona que tributa una alícuota del 35% tendría un aumento de rentabilidad del 60% y una que tributa una alícuota del 13%, obtendría el 17%.
La variación de la alícuota se explica por la escala: no es un porcentaje fijo, sino que existe una alícuota progresiva desde el 5% hasta el 35% aplicada sobre la ganancia neta y de acuerdo al monto.
“La reforma busca incrementar la rentabilidad del sector para alentar la inversión y creación de empleo, además de la posible mayor oferta de alquileres”, explica el informe, que además describe tres casos:
- Propietario 1: Inscripto en Ganancias, y por los ingresos provenientes del alquiler tributa una alícuota efectiva del 13%.
- Propietario 2: Inscripto en Ganancias con una alícuota marginal del 35% (posee otros ingresos, además del generado por los alquileres).
- Propietario 3: Posee únicamente ingresos por los alquileres y es monotributista.
¿Cómo es la carga tributaria que recae en la actualidad sobre un alquiler?
Considerando los tres casos, actualmente, los propietarios uno y dos deben abonar seis tributos:
- Tasa municipal sobre el valor del alquiler
- Tasa municipal sobre el valor del inmueble
- Impuesto provincial a los Ingresos Brutos sobre el valor del alquiler
- Impuesto provincial sobre el valor del inmueble
- Impuesto nacional a los Bienes Personales
- Impuesto nacional a las Ganancias
Mientras que el tercer tipo de propietario no tributa Ganancias, pero sí el impuesto nacional del monotributo.
En el estudio se reconoce que, el nivel de rentabilidad - el valor anual del alquiler dividido por el del inmueble- que se calcula es vital para generar oferta en el mercado de alquileres.
Por caso, un inmueble que vale US$70.000 por el que el propietario recibe $550.000 por mes de alquiler, tiene una rentabilidad bruta anual, al tipo de cambio actual, del 6,46%. Si a este porcentaje se le resta la comisión inmobiliaria queda una rentabilidad bruta del 5,8%.
Sin embargo, esta no es la rentabilidad final, sino que hay que tener en cuenta el impacto de los impuestos para calcular la neta , que varía en los tres tipos de propietarios analizados:
- Propietario 1: rentabilidad neta de tributos del 4,47%
- Propietario 2: rentabilidad neta de tributos del 3,19%
- Propietario 3: rentabilidad neta de tributos del 5,17%
La diferencia de la rentabilidad entre el propietario uno y el dos se explica por la diferente alícuota del impuesto a las Ganancias que tributa cada uno. El tercer propietario presenta una rentabilidad más elevada porque su carga tributaria es menor. Es monotributista y el único de los tres no afectado por Ganancias.
¿Cómo variará la rentabilidad si se aprueba la exención?
“De implementarse la exención de Ganancias al alquiler de viviendas, los ingresos netos de los propietarios serían prácticamente iguales entre autónomos y monotributistas”, aclara el informe.
Es decir, que la exención del impuesto a las Ganancias generaría que la rentabilidad de los propietarios autónomos sea levemente superior a la de un monotributista, ya que este último, para poder alquilar debe seguir pagando el monotributo, excepto que opte por pasarse al régimen general. Lo que implica que todos los propietarios analizados percibirían una ganancia superior al 5%.
¿Convendría tener un alquiler o un plazo fijo?
En este contexto, quienes apuestan al ladrillo como refugio de inversión suelen mirar otras alternativas y el plazo fijo siempre es una opción sobre la que también impacta el proyecto de la ley de modernización laboral: plantea la exención del impuesto a las Ganancias para otros instrumentos de ahorro, como por ejemplo los plazos fijos en dólares.
El estudio del IARAF también compara la rentabilidad de un alquiler de vivienda con la que deja un plazo fijo en dólares. Un dato no menor es que hoy las rentabilidades del plazo fijo y del alquiler de un inmueble son prácticamente iguales. Pero en caso de aprobarse la ley cambiará con diferentes escenarios.
1-Si se aprueba la exención de Ganancias sobre los alquileres, pero no sobre los plazos fijos, el incremento de rentabilidad de un propietario autónomo -que es quien tributa 35% por Ganancias- sería del 64%, según IARAF. Esto implicaría que el rendimiento del inmueble estaría un 53% por encima del de un plazo fijo en dólares. Es decir, que la renta neta anual de alquilar sería del 5,22% y la del plazo fijo seguiría en 3,41% -como es en la actualidad-.
2-En caso de aprobarse la exención de Ganancias sobre los alquileres y también sobre los plazos fijos, ambas inversiones se nivelarían, y tendrían un aumento relevante de la renta alcanzando el 5,2%
En síntesis, si la reforma se aprueba y entra en vigencia la exención en las inversiones inmobiliarias, Domínguez explica, que “podría equipararse al tratamiento fiscal de títulos públicos” con “cero impuestos” lo que constituiría un incentivo importante para el sector. Pero, mientras tanto, la espera genera una incertidumbre que puede enfriar al mercado.
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