La expectativa del rubro inmobiliario se enfoca en el Blanqueo

Varios protagonistas del sector trabajan en el armado de plataformas que permitan captar los dólares; hay posibilidades de obtener buena renta
José Luis Cieri
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3 de septiembre de 2016  

La ley del Blanqueo de capitales es bien recibida por la mayoría de los protagonistas del sector. Entre las opciones para que los tenedores de dólares se sumen a la opción y no pagar el impuesto especial, estará la posibilidad de aplicar el dinero en bonos que emitirá el Gobierno o suscribiéndolo, en Fondos Comunes de Inversión (FCI), abiertos o cerrados, destinados a proyectos de infraestructura, productivos o de vivienda.

Según Néstor De Cesare, presidente de Allaria Fondos, “el Gobierno impulsa con esta incorporación reformas en el mercado de capitales para hacer, más eficiente, la canalización del ahorro individual hacia la inversión en activos reales. Durante muchos años, los FCI, en el país, fueron inviables por la doble tributación que implicaba y porque, hacer una inversión financiera, en un fondo indiviso, con un riesgo y un movimiento variable, en función de cómo salgan los negocios del fondo, era impensado”.

Aunque, los FCI aún esperan la aprobación de la Comisión Nacional de Valores (CNV), a modo informativo, Allaria Ledesma, CasasARG y el Estudio Lisicki Litvin & Asociados, se refirieron cómo sería el FCI cerrado inmobiliario denominado Allaria Residencial CasasARG, cuyo objetivo es, construir viviendas para la clase media en todo el país.

Quien opte por esta plataforma de negocios, exterioriza a tasa cero, pero, debe mantener su inversión en cuota parte por cinco años, la cual, no será inferior a U$S 250.000 ni superior a U$S 10 millones (o el equivalente en otras monedas). Cada fondo tendrá mínimo 10 cuotapartistas y cada uno, podrá vender su participación, debiendo reinvertir en el mismo acto, para no perder los beneficios, el total en cuotapartes de otro FCI Cerrado. “Esta propuesta está diseñada para ser de distribución masiva y estará disponible para tomar en todas las ALyC (Agentes de Liquidación y Compensación) del mercado con una rentabilidad estimada a largo plazo superior al 15%, anual, cuando la CNV lo autorice para salir al mercado”, dijo el vicepresidente ejecutivo de Allaria Ledesma & Cía, Juan Francisco Politi y destacó que el fondo Allaria Residencial CasasARG, está nominado en dólares y tendrá una emisión de hasta U$S 400.000.000. Participarán inversores institucionales locales y del exterior.

“Ofrecemos a los inversores una rentabilidad eficiente fiscalmente, se ahorra el 10 por ciento de multa por entrar al blanqueo. Como modelo de negocio, identificamos al inversor (quien exterioriza su dinero) que, invierte en un activo conocido (el ladrillo), pero, no para quedárselo, sino que le da rentabilidad y se lo queda, quien lo necesita para vivirlo”, amplió.

Sebastián Sommer, CEO de CasasARG, explicó que este fondo, une a una empresa financiera tradicional con una desarrolladora con experiencia en sistemas constructivos modernos (cada obra de hasta 8 pisos, se termina en 6 meses) . “Evaluamos 17 proyectos en la Capital y otros 4 en Salta, Mendoza y Santa Fe. Nos posicionaremos como el desarrollador en el país para el sector medio. Trabajamos con quien necesita el m2 para vivir, una demanda genuina que se apoya en la iniciativa de los créditos hipotecarios activos desde los bancos. Es un mercado, estimado en un millón de personas con capacidad de compra.

Palabra de especialista

En la presentación, el Dr. César Roberto Litvin, especialista tributario y socio de Lisicki Litvin & Asociados dio detalles acerca del Régimen de Sinceramiento Fiscal y de los FCI.

Señaló que este régimen se diferencia, de otras amnistías, porque el contexto internacional presenta una radarización de los activos que, permitirá a las administraciones tributarias tener la información de esos activos. Antes, el contribuyente blanqueaba lo que quería, pero hoy, quien se quede con bienes, sin declarar a la administración tributaria, correrá un gran riesgo.

También, la coyuntura nacional, es diferente, no hay cepo cambiario ni default, en cambio, hay perspectivas económicas interesantes, más de seguridad jurídica y el mercado inmobiliario tiene mucha para desarrollar.

El costo básico es un 10% (del impuesto especial) hasta diciembre, un 15% de enero a marzo de 2017 y en Inmuebles del 5%, para los pre existentes a la fecha de corte.

Entre las oportunidades con costo cero, están los bonos a 3 o a 7 años, pero, todos los activos que se exteriorizan a partir de este Régimen, y no pagaban impuestos en la Argentina, empezarán a hacerlo según el portafolio de inversión. “Quienes inviertan en los FCI tienen un costo al 0% (no pagan la multa del blanqueo). El inversor que viene del blanqueo, debe confiar en los desarrolladores; en la sociedad gerente; en el banco custodio; en los asesores fiscales y en los asesores y los auditores del proyecto”.

Comentó que hay una promesa de las autoridades, de equiparar impositivamente el tratamiento de los fondos cerrados con los fondos abiertos, que tienen una exención impositiva, para repotenciar la utilidad del proyecto y hacerlo más atractivo para el inversor.

“El FCI cerrado es una buena oportunidad para entrar sin costo al Régimen de Sinceramiento Fiscal y además, para darle una rentabilidad adecuada a ese dinero. Es una posibilidad de invertir en proyectos visibles, tener ladrillo, entrar sin costo y tener una buena rentabilidad para este dinero. Es una herramienta interesante para que la puedan evaluar”, concluyó.

Un ejemplo a tener presente

El FCI Cerrado Inmobiliario tiene un periodo de formación de activos de 1 año y hasta de 6 meses, para reinvertir el flujo que generen estos activos. Tiene mínimo 3 desarrollos. Ninguno supera el 50% del patrimonio del fondo para evitar que se arme un mono proyecto. Es un bien indiviso, todos los inversores conforman todos los proyectos, no participan de uno y no de otros. Todos invierten a la misma tasa y en el mismo activo en los 5 años. Empezarían a venderlos en marzo de 2017. Clases de cuotaparte: A (para los que exteriorizan); B (inversores institucionales o que no exterioricen) y C (para fondo de garantías de sustentabilidad). Activos autorizados: todo tipo de desarrollos. En el fondo Allaria Residencial CasasARG. Las viviendas tendrían un valor de U$S 200.000 o entre 1500 y 3000 dólares por metro cuadrado.

El objetivo es que se supere lo ingresado por los cedines

El desafío de blanquear y obtener ganancias es un aspecto vital para quienes piensen ingresar en este Régimen de Sinceramiento Fiscal. Con el correr del tiempo muchos protagonistas del sector precisaron que la operatoria será ágil y que muchos dólares se volcarán en el real estate como en los proyectos industriales.

Al respecto, Santiago Gómez Carrillo, gerente de ventas de la desarrolladora TGLT, precisó, que “ por un lado, nuestra compañía, continúa trabajando en proyectos inmobiliarios que pueden ser muy atractivos para los nuevos fondos de inversión inmobiliarios regulados por la ley de sinceramiento y, por otro, hoy ya tenemos emprendimientos muy destacados para aquellos que tengan dinero y a través de esta normativa puedan acceder a comprar bienes inmuebles. Todas las herramientas que sirvan para impulsar el desarrollo de viviendas son bienvenidas”.

“De nuestro lado, creemos que la alternativa de invertir en real estate es muy atractiva porque el inversor argentino prefiere siempre invertir en economía real. Por otro lado, la alternativa de no pagar penalidades e invertir en un fondo común de inversión inmobiliario es atractiva por los rendimientos que se pueden conseguir dentro de este mercado. Esta opción podría implicar un cambio de paradigma en el mercado por la oportunidad que estos fondos generarían como herramientas financieras para el desarrollo inmobiliario en Argentina”, amplió.

Con más cautela, Cecilia Baccello, titular de Baccello Propiedades, indicó que el Blanqueo por el momento, no cree que tenga un gran impacto en el sector inmobiliario. “Los efectos del proyecto que pueden ser destinados a inversión hacia el sector , se reflejarán el año que viene, sobre todo luego del segundo semestre de 2017”.

Aún hay puntos no definidos hay que esperar que se defina bien la ley y que los bancos también lo propongan. “El mayor beneficio es que genera movimiento en el mercado. Empiezan a consultar más, la gente desde siempre entiende la seguridad de comprar inmuebles. Para muchos las leyes y los fondos comunes de inversión son inalcanzables, por lo que optan por los inmuebles. Las desventajas son que falta tiempo para que veamos los efectos en el sector, la ley está en veremos y el, porcentaje destinado a inmuebles no es gran cosa”, agregó Baccello.

Con respaldo

Por otra parte, desde TGLT, consideran, que los emprendimientos que pueden llegar a tener más éxito en el Blanqueo son aquellos que tengan el respaldo de quienes participan de manera activa en el mercado en los últimos años y cuentan con el track récord de haber cumplido más allá de los vaivenes de la economía local y mundial. “Mucho tendrá que ver la calidad de los proyectos que se ofrezcan al mercado, pero también será muy importante quien esté detrás de cada uno. Luego, habrá inversores que prefieran las viviendas para captar el retorno asociado al desarrollo y posterior venta, y otros que preferirán inmuebles comerciales como oficinas y locales con un objetivo de renta”, dijo Gómez Carrillo.

Por su parte, Mariano Sardáns, CEO de FDI Gerenciadora de Patrimonios-Family Office, dijo: “En algún momento la AFIP, gracias a los acuerdos de intercambio de información automática que se activan en septiembre del año próximo, tendrá conocimiento de lo que un residente fiscal tiene en el extranjero; tanto sean cuentas, inmuebles o participaciones societarias”.

El propio Sardáns, agregó: “La evasión tributaria pasa a ser un delito precedente del lavado de dinero. Por ello, todas las instituciones y profesionales quieren sacarse de encima a aquellos clientes que tienen dinero sin declarar en su país de residencia, ya que pudiesen ellos mismos quedar expuestos como copartícipes de un delito complejo”.

Y concluyó: “Cada vez es más difícil o caro acceder al dinero del exterior. Pasa hoy con las casas de cambio que cobran hasta un 15% de comisión por traer en negro, muchas de las cuales inclusive ponen a sus clientes en lista de espera para que haya personas que quieran sacar dólares y por ende compensar los movimientos. Desde hace casi dos años, recibir dinero en bancos de Uruguay y retirarlo en efectivo implica que la cuenta pueda ser cerrada en la segunda o tercera extracción”.

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