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La letra chica del decreto que exime del pago de Ganancias a los dueños de los departamentos que están en alquiler
La Ley 27.802 busca ampliar la oferta de alquileres, pero la norma abrió una zona gris que puede terminar jugando en contra del objetivo que se persigue
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El artículo 192 de la Ley 27.802 de Modernización Laboral sustituyó el inciso n) del artículo 26 de la Ley de Impuesto a las Ganancias y estableció que las ganancias provenientes del alquiler de inmuebles con destino a casa habitación quedan exentas del gravamen, con efectos para los ejercicios fiscales iniciados a partir del 1° de enero de 2026. El objetivo declarado fue directo: que más propietarios vuelquen sus inmuebles al alquiler de vivienda permanente. En un mercado que viene de años de retracción de la oferta, la señal era necesaria y fue muy bien recibida por el sector.
El problema apareció con la reglamentación. El Decreto 406/2026 sustituyó el artículo 83 de la Reglamentación de la Ley de Impuesto a las Ganancias y precisó que se entiende por “casa-habitación” al inmueble con destino a vivienda única, familiar y de ocupación permanente del sujeto que la habita. Aclaró, además, que tratándose de la locación o sublocación, esa calificación se refiere a la vivienda del locatario o sublocatario.
La consecuencia es que la exención que corresponde al propietario quedó definida por atributos personales del inquilino: atributos que el propietario no controla y que difícilmente pueda verificar al momento de firmar el contrato.
Caso por caso
Un inquilino que es dueño de otra casa
El primer caso es el del inquilino que ya tiene una propiedad en la que vive. Si el inquilino es dueño de otro inmueble que constituye su vivienda, la propiedad que alquile no será su vivienda única. El locador pierde la exención y puede no enterarse.
Casas alquiladas por multinacionales
El segundo caso es el del contrato firmado por una empresa. Compañías nacionales y multinacionales alquilan viviendas para directores, ejecutivos y personal expatriado. Una sociedad no tiene vivienda única, familiar y de ocupación permanente. El uso del inmueble sigue siendo estrictamente habitacional; lo único que cambia es quién firma y quién paga. Cuesta encontrar la lógica de que un propietario conserve el beneficio si le alquila a una persona y lo pierda cuando esa misma vivienda la ocupa un ejecutivo cuya empresa figura como locataria.
Lo que vuelve el tema más fiscal que jurídico es que la restricción probablemente no recaude. En la práctica, en algunos casos el contrato termina firmándose a nombre del ejecutivo con la empresa como garante. No se recauda más, solo agrega incertidumbre.
No es la única observación que recibió el decreto
El tributarista Marcelo D. Rodríguez señaló que la ley contempla la exención sin hacer distinción sobre quiénes son los locadores —persona humana, sucesión indivisa o incluso una sociedad—, mientras que la reglamentación introdujo limitaciones que no estaban en la ley original. El texto reglamentario circunscribe el beneficio a las unidades que la persona humana o sucesión indivisa, en su carácter de locador o sublocador, afecte a ese destino. Son discusiones distintas, pero apuntan al mismo lugar: una reglamentación que acota más de lo que la ley establece.
La corrección posible es acotada
Bastaría con que la calificación de casa-habitación se refiera al sujeto que efectivamente ocupa el inmueble, identificado en el contrato. Por ello no se habilitaría para usos comerciales, temporarios o turísticos, que es lo que razonablemente se quiso evitar. También debería eliminarse la exclusión de la dispensa al locador “persona jurídica”.
La ley fijó un objetivo claro: más viviendas en alquiler. La reglamentación no lo contradice, pero lo restringe al locador “persona humana” y lo condiciona a un dato que el propietario no maneja. Y quien evalúa si pone una unidad en alquiler no decide mirando la alícuota, decide mirando el riesgo: si existe la chance de que dentro de dos años le discutan la exención por algo que hizo su inquilino, muchos van a elegir directamente no alquilar. Corregir esa referencia no cuesta recaudación y devuelve la previsibilidad sin la cual el incentivo no funciona.
El autor es fundador de la inmobiliaria Castex
