Las 5 claves que explican la distorsión del mercado

Encontrar un lugar donde vivir nunca fue tarea fácil, pero en medio de la pandemia de coronavirus y con el complejo escenario que atraviesa el mercado inmobiliario, se convirtió en una verdadera odisea para los inquilinos. Los precios de los contratos no detienen los aumentos y la poca cantidad de propiedades disponibles empuja a quienes están en la búsqueda a un ritmo frenético en el que encontrar un nuevo hogar es prácticamente un trabajo extra y una misión casi imposible.

En este contexto, se dan algunas tendencias impensadas hace dos años:

1-Los aumentos son desmedidos.

En lo que va del año, los precios de los alquileres se incrementaron en un 27,8%% y, entre junio de 2020 y este año, el aumento registrado fue del 72,3%%, según el Index que todos los meses realiza ZonaProp. Esto implica que, actualmente, para vivir en un departamento de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires, una familia con dos sueldos netos mensuales de un Administrativo Categoría F con cinco años de antigüedad y presentismo debe invertir el 28,74% de los ingresos en la vivienda, de acuerdo al Monitor Inmobiliario de Daniel Bryn. El promedio de los últimos tres años es de 25,55%.

El especialista señala que, en los últimos 20 años, hubo dos momentos de grandes cambios antes de llegar al escenario actual. El primero es entre 2002 y 2003, cuando el alquiler de una unidad de dos ambientes aumentó un 41% y los sueldos un 34%. “En ese momento, el alquiler pasó de costar el 35% del sueldo de una pareja al 43%, es decir, se necesitaban 13 días de trabajo de un mes de ambos para pagarlo”, puntualizó.

El segundo momento es entre 2006 y 2007, cuando aumentó el alquiler un 48% y los sueldos un 18%. “En ese momento, el alquiler pasó de costar el 33% del salario de una pareja al 40%. Se necesitaban 12 días de trabajo de un mes para pagarlo”, explicó Bryn.

Hoy, el alquiler pasó de costar el 23% al 25% del sueldo de una pareja. “Se necesitan 7,43 días de ambos para pagarlo. Arrancamos de un mínimo de 5,75 en el 2019. Vale resaltar que, aún con la ley de alquileres, estamos por debajo del promedio de los últimos 20 años de ‘días del mes que hay que trabajar para pagar el alquiler’”, remarca.

2-Los inquilinos convalidan la suba de los precios.

Según Bryn, pese a que los precios de los inmuebles aumentaron, nunca tardaron en alquilarse una vez publicados. “Hay muchas personas buscando porque se demoraron las renovaciones de contratos viejos y se prorrogaron las vigencias de los anteriores, pero en algún momento tienen que definir un nuevo lugar de alquiler”, explicó.

Además, remarcó que, en los últimos doce meses, el stock de viviendas en alquiler bajó considerablemente, por lo que, los inquilinos no tienen demasiadas opciones. Hace un año, de cada 100 inmuebles publicados, 80 estaban en venta y 20 en alquiler. Ahora, 93 son para venta y solo siete para alquiler, por lo tanto, la cantidad se redujo a más de la mitad de la que había en 2020.

3-Los que no pueden cumplir los nuevos contratos migran a barrios más económicos.

Es que también hay un universo de inquilinos que ante la imposibilidad de convalidar las subas migran de barrio y se mudan a zonas más modestas. Una tendencia de estos tiempos es la migración de barrios o hacia los bordes de la Capital Federal: quien alquilaba en Palermo se va a Saavedra, de Recoleta pasa a Coghlan y de Vicente Lopez a Villa Ballester.

4-Quienes deben renovar su contrato buscan quedarse en el mismo departamento porque empezar un contrato con la nueva ley resulta mucho más caro.

Al haberse cumplido un año de la sanción de la ley, a mediados de junio, todos los ojos se posan sobre los efectos que tuvo la norma en el mercado inmobiliario, con el objetivo de analizar si cumplió su misión y benefició a los inquilinos. Las cifras son alentadoras: un punto clave es que quienes tienen que arrancar un nuevo contrato de alquiler pagan en promedio casi $12.000 más que los que lo renuevan por una unidad de similares características.

Según se desprende del Monitor Inmobiliario que realiza Bryn, el precio promedio de un alquiler publicado por un departamento de dos ambientes de 30 m² en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) actualmente gira en torno a los $39.211 al mes. Son $11.771 más que los $27.440, el valor mensual que estaría pagando por la misma unidad un inquilino cuyo contrato hubiera estado regido por las actualizaciones escalonadas (de entre 15 y 20% de ajuste cada seis meses) que se realizaban antes de que se aprobara la nueva norma y $9476 más que lo que le cuesta a un inquilino el alquiler cuyo contrato se actualiza de acuerdo al ICL (Banco Central) establecido por ley ($29.735). Estos números muestran que, a quien tiene que renovar el contrato a partir de julio, le conviene mantener el contrato porque si sale al mercado en busca de un departamento con las mismas características, el alquiler le costaría al menos 25% más que si optara por quedarse en donde vive.

5-La nueva fórmula que actualiza el aumento anual terminó perjudicando a inquilinos y a los propietarios.

Desde este mes, para saber cuánto aumentan los valores, inquilinos y propietarios deben consultar el Índice para Contratos de Locación (ICL) que publica diariamente el Banco Central en el sitio oficial, que contempla en partes iguales la variación de la inflación (de acuerdo al IPC que mide el Indec) y los salarios, según la remuneración promedio de los trabajadores estables (Ripte).

De acuerdo a ese índice, desde el 1 de julio 2020, cuando empezó a regir la ley, hasta hoy, más de un año después, los precios de los alquileres deben actualizarse un 44%. Los contratos que están alcanzados por la suba son únicamente los que se firmaron o renovaron dentro de la nueva norma, es decir, aquellos que se cerraron a partir de hace un año. No hay una cifra oficial de cuántos son en total, ya que, aunque deberían, no todos están registrados en la AFIP (desde marzo tendrían que estar informados).

En relación al debut del ICL, el 1° de julio, el dato es que el aumento de los alquileres (41%) se dio por debajo de la inflación -que fue del 48,8 por ciento según el último relevamiento del Indec- y el incremento de la UVA (43,93 por ciento), aunque por encima del aumento del RIPTE (sueldo promedio empleado en relación de dependencia), que subió un 33%.

¿Qué significa esto? Principalmente, que los inquilinos que hoy deben iniciar un contrato nuevo se vieron perjudicados económicamente con la ley. Bryn señaló que, al alquilar, los propietarios “siempre intentan cubrirse de la inflación” y, con el índice, “el aumento se da por debajo de la expectativa que tienen”. Sostiene que “esto genera parte del efecto negativo, como lo que se está dando: que haya menos oferta de departamentos y que los dueños pongan valores muy altos para arrancar, porque saben que hacia adelante los ajustarán de acuerdo al ICL elaborado por el Gobierno y acorde a lo que marque el Banco Central”.

Más allá de los análisis e índices (porque los números siempre son fríos), la vivencia de los inquilinos en la práctica marca una realidad sumamente compleja. Según un estudio realizado por el portal ZonaProp, a un año de la sanción de la ley, un 68% de los encuestados no se siente respaldado por la norma vigente. Los motivos son varios: la mayoría de ellos señala el aumento significativo que tuvieron los precios, mientras que otra parte percibe que, tras su aprobación, existe menos oferta de propiedades en alquiler. A su vez, un grupo más reducido, un 7%, asegura que, debido al panorama actual del mercado locativo, aún no encuentra un nuevo hogar para mudarse.

Es que los anuncios en los sitios desaparecen a las pocas horas de publicarse, las condiciones que exigen los propietarios son desmedidas y los precios no son, en muchos casos, “acordes” a las características del inmueble. En esa línea, un 36 por ciento de los inquilinos encuestados afirma que el valor de renta de su vivienda aumentó entre un 30 y 50% en comparación con las cifras previas a la pandemia de coronavirus. En tanto, un 28% respondió que el incremento fue mayor al 50%, y un 23% contestó que la suba representó entre un 10 y 30%. Solo el 8% de los consultados sufrió incrementos mayores al 100%.