Qué pasará con las propiedades: precios, demanda y dónde están las oportunidades

El precio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires aumentó un 4,3% en la primera mitad del año. En junio el aumento fue del 1,2%, el mayor incremento mensual desde abril de 2018. En poco tiempo no se conseguirán departamentos por menos de US$100.000.”

Hay oportunidades con departamentos que se venden al costo de construcción del año pasado porque la obra está terminada o casi. En Quartier del Bajo por ejemplo.”

Tras el fuerte aumento del 2023, los precios iniciales de los alquileres bajaron cerca del 40% ajustados por inflación contra noviembre. Hoy el esquema es más coherente con la realidad económica argentina: actualizaciones más periódicas que hacen que esa necesidad de cobertura, de ponerle plata a la incertidumbre, ya no esté más.”

Respecto al aumento del costo de construcción, creo que pasó lo peor, habrá inflación, pero más baja. La expectativa es de mayor tranquilidad general, por eso vendemos en dólares, que es algo que antes no hacíamos.”

Es un momento bisagra. El mercado había comenzado a reactivarse en 2023, a fin de año, y durante este primer semestre esa recuperación se aceleró. En ese contexto, identificamos que el interés viró al segmento de los proyectos terminados y usados.”

Si logramos que el crédito también se de para proyectos en construcción, se evitará que se produzcan subas excesivas en el usado y las llamadas burbujas.”

Una de las oportunidades que ofrece el sector de depósitos es la reconversión de viejos espacios industriales en ubicaciones irrepetibles. Estos inmuebles suelen refuncionalizarse como predios logísticos para empresas más pequeñas. Es un producto que tiene muy buena demanda.”

El ladrillo no solo es un refugio de valor, sino que, en productos especiales, es un multiplicador de valor. Hay que tener paciencia y llevar las cosas acompañándolas con lo que pasa mes a mes.”

Quien tiene dólares en la mano puede congelar precios y tal vez termine pagando por un departamento terminado lo mismo que en pozo.”

En el primer semestre, los números fueron muy distintos a los del anterior, pero no lo atribuyo a los préstamos hipotecarios todavía porque, a la fecha, las operaciones hechas con una carpeta hipotecaria no llegan al 0,20%.”

Con los nuevos créditos, la gente puede sacar $100 millones con una cuota de $500.000, como un alquiler. Se otorgan a partir de un sueldo de $2.000.000 que puede sumar entre dos personas.”

Mucho stock salió de la venta a fines del año pasado porque la gente estaba expectante con el nuevo gobierno, lo que se vendió, se vendió, lo que se quitó del mercado no volvió todavía y aún hay cautela para alquilar o vender. Pero el segundo semestre viene con viento de cola.”

Los tiempos involucrados en una obra, desde la idea hasta su conclusión, atraviesa dos períodos de gobierno. Pasa un año para que aprueben el proyecto. Con estos tiempos, un proyecto termina costando un 80% más caro.”

La reforma en Bienes Personales permitirá bajar la imposición mejorando la rentabilidad, por ejemplo, de quienes tienen inversiones en inmuebles en alquiler que incluso podrían dejar de pagar Bienes Personales porque el mínimo no imponible de inmuebles destinados a casa habitación pasará a ser $350 millones sumados al mínimo no imponible general de $100 millones.”

Hace unos meses nos fuimos a 50 cuotas en dólares porque necesitábamos subir los precios y las cuotas en pesos con ajuste por CAC era una mala noticia por el aumento del costo de construcción, y nos fue bien.”

Después de años de silencio y pura expectativa, el lanzamiento de los créditos rompió la conversación del sector. En los últimos tres meses, hubo una avalancha de créditos hipotecarios: se anunció uno cada tres días y 21 bancos de golpe anunciaron sus líneas hipotecarias.”

Creo que se da una situación de cambio de clima, hay una expectativa hacia adelante más positiva, si uno mira el valor del m² es 7% mayor al año pasado.”

Hay un entendimiento de todos los actores de que hay una oportunidad enorme. Estamos en un nivel bajo de actividad y se puede ver esta crisis como una oportunidad. Necesitamos estabilidad para eso y hay muchas carpetas esperando para arrancar. En varios aspectos estamos en fojas cero, el cambio puede ser muy grande.”

Un inmueble en alquiler en CABA dura, en promedio, 23 días publicado. En GBA norte, 26 días, mientras que en la zona oeste y en el sur, el promedio es de 22 días. Es un número muy diferente a un año atrás donde los inmuebles ofertados muchas veces se alquilaban en un mismo día.”

Pinamar tuvo una explosión demográfica y mucha gente se mudó en forma permanente. En nuestro proyecto de 250 hectáreas tuvimos una muy buena aceptación.”

Los precios aún están lejos de los valores de venta del 2017, pero lentamente se están recuperando. Y el margen de negociación entre propietarios y compradores bajó del 15% o 10%, al 5%”.”

La conversación cambió: el año pasado se sugería vender porque los precios iban a bajar. Hoy el consejo es comprá porque mañana va a ser más caro. La percepción es que el mercado ‘está barato’.”

El año pasado fue el de la transición con precios que dejaron de caer, el 2024 es un período de recuperación en el que los precios comienzan a subir. Pronto no habrá propiedades por menos de US$100.000. Los inmuebles tienen tickets más altos y el aumento en los valores podría avanzar con mayor lentitud.”

Al tratarse de un mercado dolarizado, en el que el comprador ya cuenta con los dólares, las fluctuaciones no impactan en la demanda. Mientras que el negocio de la construcción mejora los costos medidos en dólares y de este modo compensa un poco la inflación.”

Estamos buscando terrenos en la zona de Palermo para replicar el modelo que hicimos en el proyecto OM que construimos en el terreno donde funcionaba Polka. Apuntamos a un segmento joven con unidades de US$3000/m2 y financiadas con hasta 40 cuotas después de la posesión.”

El modelo del fideicomiso al costo de nuestros proyectos resiste todas las coyunturas; no lo arrancamos hasta que no está totalmente vendido y el inversor que entra a uno de estos proyectos sabe que se terminan en el plazo propuesto porque hay que recordar que el tiempo es costo.”

En el blanqueo sin impuesto, el efectivo tiene que depositarse en una cuenta bancaria especial antes del 30 de septiembre. Aunque el Poder Ejecutivo debería prorrogarlo para realizarlo en un contexto de mejores indicadores económicos.”

El viejo chalet de Pinamar al que la gente iba a pasar un mes entero tiene menos demanda, ahora se piden edificios con amenities, servicios y seguridad. Tenemos un segmento que cambió y eso cambia la tecnología de las casas.”

En la actualidad, en nuestro mercado existe un inventario de depósitos logísticos que ronda los 2,5 millones de metros cuadrados -con las últimas obras que se incorporaron recientemente-, pero si se lo compara con el PBI o con los habitantes estamos entre un 35% o 40% por debajo de capitales como Santiago o Lima.”

La caída de la ley de alquileres trajo seguridad jurídica al negocio, además de que la renta ganó en atractivo. En ese marco, hay un cliente dispuesto a comprar ahora.”

La cantidad de avisos de departamentos publicados en venta en el portal disminuye mes a mes y aumentan los de alquiler desde diciembre de 2023. Hay personas que están volcando sus inmuebles en venta al alquiler desde que se derogó la ley.”

Otro de los polos de oficinas que se está imponiendo es el nuevo Paseo Gigena, un complejo de usos mixtos, que demandó una inversión total de US$28 millones, y que cuenta con 14.000 metros cuadrados de oficinas. Allí, recientemente firmamos un contrato con un precio récord por US$37/m², cuando en Catalinas ronda los US$25/m²”

Después del éxito de Azzurra Tortugas lanzamos otro emprendimiento más chico de 25 hectáreas en Pilar y ahora tenemos en cartera dos más, uno de 25 y otro de 40 hectáreas también en zona norte.”

En los primeros seis meses del año vendimos la misma cantidad de lotes que en el primer semestre de 2023 en Puertos, Escobar, donde tenemos 500 casas en construcción. Creemos que fue por la financiación flex en dólares fijos que puede armar el comprador en base a su propio flujo.”

Un desarrollador de zona norte me comentó que muchos municipios piden papeles rojos, verdes, de todos colores…. Y que piden coimas para sacar los proyectos. Estas son las cosas que hay que cambiar: la corrupción.”

Detrás de cualquier producto, inclusive de la internet que todos consumimos, existe un centro logístico. Todos los sectores de las distintas industrias tienen detrás alguna actividad logística, en alguna etapa de su proceso. Esto permite entender la consolidación de este rubro.”

Los alquileres son la forma en que se canalizan los nuevos metros cuadrados que entran al mercado. Pero el negocio entró en crisis en el mismo momento en que los alquileres se pesificaron y se divorciaron de los precios dolarizados en que se expresa el mercado inmobiliario”

Tenemos un 45% más de alquileres que el año pasado, pero aun así la cantidad de escrituras dentro de nuestro universo está en un 30%. Es la primera vez que la Argentina tiene una tasa de crecimiento y le gana a Uruguay, en una foto más general.”

El blanqueo de hasta US$100.000 sin costo puede ser una oportunidad para comprar un monoambiente o un departamento de dos ambientes en una zona más económica, o una cochera.”

El costo de construcción medido en dólares registró un incremento de 15,8% en 2024 mientras que el precio medio de los departamentos subió un 4,3%. Hoy uno en pozo se ubica en US$2649/m2. Construir hoy cuesta 2,5 veces más de lo que costaba en octubre de 2020, mínimo de la serie y un 11,6% por arriba del promedio 2012-2023.”

Estamos con un proyecto en Punta del Este en uno de los mejores terrenos de Manantiales con vista al mar y a la Laguna Blanca. No lo buscamos, pero se dio y en principio sería el desembarco de la marca Casa Living en esa ciudad.”

Es importante que, en la medida en que los proyectos suburbanos se consolidan, se acompañe con infraestructura. Hoy aumentó el combustible y, mirando los números, bajó la cantidad de peajes que cruzan la Panamericana todos los días. La traza del tren Mitre está preparada, pero falta la inversión del tren, por ejemplo.”

Hubo un empuje muy fuerte tras la pandemia pero después viene la vuelta de la ola, no obstante la demanda de las familias que buscan un nuevo proyecto de vida sigue activa y son los mejores proyectos los que logran captarla.”

El alquiler promedio en la ciudad de Buenos Aires representa el 50% comparado con el ingreso promedio hoy. Está todavía bastante por encima del 40% promedio de los últimos años, pero muy por debajo de lo que fue el peor momento, cuando llegó a representar más del 70%. Los salarios todavía tienen margen para crecer por sobre los contratos de alquiler.”

Hasta hace una década las empresas tomaban decisiones (como la mudanza a una nueva localización) para los próximos 10 o 20 años. Hoy hacen contratos de alquiler a cinco años o a tres años. Y están revisando los layouts que renovaron en 2021. El nuevo paradigma parece llegar de la mano de una sentencia: las empresas deben ser cambiantes, flexibles y ágiles.”

El peor momento fue el primer semestre y las cosas van a ir cambiando. Vender en dólares sonaba demasiado audaz y hoy parece que se empieza a recomponer. Vamos a un momento mejor”

El anuncio de las líneas de crédito hipotecario es una apuesta al plan económico. Puede salir bien o mal, pero hay una apuesta a que la inflación va a bajar y a que la economía se va a estabilizar.”

Hicimos un acuerdo con Sofitel Residencias Privadas para sumar una de sus marcas al proyecto de lujo que vamos a construir en el terreno que tenemos en el dique cuatro de Puerto Madero.”

Otro problema para la actividad que involucra a los precios es la falta de materiales. Además, te piden cualquier cosa. Hubo quienes acopiaron a precios altos y hoy quieren recuperar y no venden, lo que redunda en desabastecimiento. “¿Un título para este momento argentino? Yo creo que hay plata, pero que la gente no quiere gastarla.”

Los valores de los inmuebles siguen estando bajos, entonces el que arranque hoy está fijando valores de inmuebles bajos, lo que muestra que quien compra hoy con crédito tiene un margen para ganar, aunque este no sea el objetivo, sino tener su propia casa”

Se cerró un acuerdo con Melia para que la cadena se instale con 80 habitaciones en el proyecto de US$215 millones de inversión en Bajo Retiro, en donde además de desembarcar la marca de oficinas Spaces, se abrirá un Sport Club de 1100 metros cuadrados.”

En zona norte, el balance es positivo, hoy se expandió de Vicente López hacia Pilar y Escobar, pero también se consolidaron nuevos conceptos de vida como, por ejemplo, el housing en zonas suburbanas.”

Se terminó la incertidumbre de qué pasará con los créditos UVA. Cualquiera que quiera prestar plata, sabe que esa herramienta se va a sostener por lo menos por un tiempo.”

Consultatio está negociando con un banco para ofrecer créditos hipotecarios para un proyecto. Esto aplicaría para Huergo 475. Serviría de “piloto y puente” para que esta posibilidad se concrete en más desarrollos.”

Ahora, se observa que algunas compañías están generando movimientos, relocalizaciones, con el objetivo de traccionar la retención de sus empleados y la captación de talentos.”

Antes, las compañías solicitaban espacios de una determinada cantidad de metros cuadrados. En estos tiempos, lo que buscan son soluciones integrales, que demandan desde la participación de equipos de arquitectos y consultores, pasando por research y brokers inmobiliarios para poder satisfacer todas sus necesidades.”

El entorno que rodea a una oficina pasó a ser tan importante como el edificio en sí. En la actualidad se repara tanto en la accesibilidad de la zona como en los servicios.”

Hoy, desde las compañías se preguntan cuál es el rol que quieren que tenga la oficina tanto en la vida de las personas (sus empleados) como en el negocio. En este sentido, no sólo es importante la ubicación sino también el diseño interior (puestos laborales, formatos de trabajo, etc) y la forma de vinculación tanto entre sus ocupantes como con los clientes.”

Otra cuestión vital son las bondades del complejo de oficinas, no solo en términos de amenidades sino en sus características sustentables. Cada vez, más compañías ponen el foco en la huella de carbono que dejan los edificios.”

La cocina se trata de un espacio que hoy es más abierto y cumple un papel central en la casa porque uno comparte allí con amigos y familia. Eso lleva a que la gente busque materiales de buen diseño y mejores propiedades en el momento de proyectar una cocina.”

“Los revestimientos naturales aportan valor significativo en los nuevos desarrollos de real rstate, tanto en términos económicos como de bienestar, enfatizando la integración de la biofilia y el neurointeriorismo. La biofilia, o la conexión innata del ser humano con la naturaleza, se ha demostrado que reduce el estrés, mejora el estado de ánimo y aumenta la productividad””

Antes una ventana era algo que tapaba un agujero y ahora es un elemento que toma un protagonismo importante en una propiedad. El motivo de este nuevo rol tiene que ver con cuestiones estéticas y con la agenda de sustentabilidad y, específicamente, con la eficiencia energética. En números, se puede generar un ahorro en el consumo energético de hasta el 60%.”

En el resto del mundo la construcción modular se hizo famosa, pero en la Argentina costó llegar por temas vinculados a las restricciones impositivas. Es un sistema con una gran oportunidad para la construcción de viviendas sociales.”

El neurointeriosimo es una tendencia que se impone. Se trata de desarrollar ambientes que no solo sean atractivos de forma visual sino que estimulen la salud emocional y mental de las personas. Y la neuroarquitectura se ocupa de analizar cómo los espacios construidos tienen un impacto en la parte cognitiva, en la emocional y en el comportamiento de las personas.”