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LAS HERAS: un parque en el corazón de la ciudad
Con el Botánico y el Zoológico conforma un entorno paisajístico que favorece las cotizaciones
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El inmenso pulmón verde es uno de los atractivos convocantes y una razón de peso para que los edificios de muy buena categoría se desarrollen en el entorno de Parque Las Heras y aprovechen las mejores vistas, en particular desde los pisos más altos. El parque está sobre un predio de seis hectáreas totalmente arboladas, que comenzó a instalarse en 1964, dos años después de haberse demolido la Penitenciaria Nacional.
El barrio, que es muy buscado por los compradores que quieren mantener su inversión a través del tiempo, comprende Billinghurst, Arenales, Scalabrini Ortiz y Cerviño, aunque este tipo de límites inmobiliarios no suele ser muy preciso. En tres o cuatro manzanas se encuentran los cinco edificios más buscados: Art Tower, Torres de las Américas, Alto Palermo Plaza, Alto Palermo Park, y Forum Plaza.
Estas cinco torres exclusivas poseen muy buena vista panorámica, categoría, seguridad, esparcimientos. Es el punto más alto en el mercado de Parque Las Heras.
Leandro Korn, de Korn Propiedades, comenta: "La zona es de jerarquía, de fácil acceso y los precios están de acuerdo con la categoría del entorno. Sobre todo en el límite del parque donde se paga por la exclusividad de la vista panorámica".
Opciones
Aunque no todos prefieren las torres. Existe otro público que busca buenas vistas, pero en edificios que no son tan emblemáticos. Una posibilidad pueden ser los que están sobre Coronel Díaz o avenida Las Heras frente al mismo parque. Sucede lo mismo en los alrededores de Beruti y French.
La demanda es persistente en los edificios de 25 a 30 años, que responden a varios segmentos. Los estándares promedian los 1000 dólares el m2; entre 1100 y 1200, los de mejor calidad; si disponen de cocheras y seguridad se venden entre 1300 y 1400 dólares. Los más importantes, considerados o denominados premium, están entre 1700 y 2500 dólares.
Sólo registran valores más bajos los departamentos oscuros y con pocos atractivos.
Julio Trucido, de Ocampo Propiedades, afirma: "El barrio está privilegiado por ese enorme parque, donde nunca habrá construcciones. La gente paga sin dudar las buenas vistas porque saben que serán permanentes".
Según la información de los operadores, casi no hay terrenos para desarrollar nuevos emprendimientos por lo que el metro cuadrado de incidencia en la futura construcción puede superar los 500 dólares.
Con estas cifras es muy difícil para el constructor recuperar la posible inversión. Sólo se trata de alguna que otra excepción, como el edificio de 31 niveles distribuidos en 100 departamentos que se construye en Cerviño, entre Salguero y Scalabrini Ortiz. Hasta el momento se vendió el 80 por ciento a 1800 dólares el m2.
Cotizaciones
"Hace un año se pensaba que los valores que se manejaban en la época de la convertibilidad no se igualarían. Sin embargo, se vendieron departamentos casi a lo mismo que en la época del uno a uno. Y en el caso de que retorne el crédito, tal vez se venda un poco mejor", asegura Hernán Siwacki, uno de los socios de Gama Propiedades.
Korn coincide con su colega: "Muchos inversores extranjeros buscan en esta zona calidad y no se preocupan demasiado por los precios. Cuanto más cerca del parque esté, más valdrá la propiedad".
Tanto verde impulsa la actividad física de los que viven en los edificios cercanos. También los adoradores del sol encuentran su lugar en el césped, mientras otros están ensimismados en alguna lectura a la sombra de los árboles o pasean sus mascotas.
El parque por las mañanas se convierte en un punto de encuentro entre amigos. Para la rutina deportiva y el desayuno en los cafés del entorno. "Uno que se ha transformado en un clásico es Pérsicco", agrega Jorge Abuliak Alujas, de Ofasa Propiedades. Comenta que "la zona sigue firme su desarrollo y como en el área no hay lotes dónde construir, los límites se están extendiendo hacia el este del parque".
Alquiler y expensas
La crisis posconvertibilidad exigió un paréntesis en la construcción de viviendas, que se extendió en los dos años siguientes. Esto desembocó en la limitada oferta de locaciones frente a una insistente demanda.
Cuentan los operadores que de 10 interesados, ocho preguntan por alquileres. Los que acceden deberán desembolsar para un departamento de dos dormitorios 1500 pesos más los gastos. Para las unidades más grandes se realizan contratos con embajadas o empresas multinacionales por 4000 y 5000 dólares.
Las expensas es un tema que siempre interesa a los compradores. Los departamentos de un dormitorio, de 40 o 50 m2, pagan un promedio de 150 y 160 pesos.
Los de dos dormitorios, entre 200 y 220 pesos, y los premium no bajan de los 900 pesows, pero ofrecen piscinas, gimnasio, sauna y un servicio muy importante que evidentemente valoriza al edificio y es acorde con la categoría ofrecida.
Ubicaciones
Cinco exclusivos
- Art Tower, Coronel Díaz 2142. Torre de 27 pisos distribuidos en dos departamentos por nivel. Las unidades se cotizan a 2000 dólares el metro cuadrado.
- Torres de las Américas, Coronel Díaz 2170. Dispone de amplios departamentos de 170, 250 y 450 metros cuadrados, que se cotizan entre los 1600 y 1700 dólares.
- En Juncal al 3200, las torres gemelas de Alto Palermo Plaza, con semipisos de 34 niveles, y Alto Palermo Park, con 34 pisos de cuatro departamentos por planta, se cotizan en el orden de los 2200 hasta los 2500 dólares el metro cuadrado.
- Forum Plaza, Juncal y Coronel Díaz, tiene 25 pisos de dos departamentos por nivel, que se cotizan en 2200 dólares por metro cuadrado.
- En todos los casos, en estos edificios premium las expensas están en el orden de los cuatro pesos por metro cuadrado.
Vida cotidiana
Los vecinos, de día o de noche, en el Parque
Angeles es jubilada, de 72 años, y reside en un edificio de la avenida Coronel Díaz. Mientras pasea su perra boxer, asegura: "Hace 25 años que vivo acá. Es un barrio muy tranquilo que no cambio por nada del mundo. Se respira buen aire porque nos internamos en medio del parque para que no nos contaminen los ómnibus que circulan por las avenidas Coronel Díaz y Las Heras. Además, es uno de los pocos lugares verdes tan amplios que existen en Buenos Aires".
Silvina es estudiante de psicología, de 32 años. Esta joven rubia cordobesa alquila un departamento de tres ambientes con cuatro chicas más desde hace un año.
"La verdad es que vine por recomendaciones de una amiga y el lugar es espléndido. Por las mañanas hacemos gimnasia y corremos porque es un predio muy amplio y en algunos casos vengo con mi reposera a estudiar. Aquí encuentro mucha paz."
Horacio, abogado, de 47, que descansaba en el medio del parque, después de trotar 45 minutos, sostuvo: "En Parque Las Heras hay circulación de gente prácticamente las 24 horas. Incluso tiene este playón donde muchos vienen a jugar al fútbol. Es el lugar ideal para encontrar sosiego después de un día de actividad agotadora. Todas los tardes, cuando vuelvo de trabajar, paso por mi casa, vivo aquí enfrente -señala la avenida Las Heras-, me cambio e inmediatamente me vengo para aquí.
Generalmente me acompaña mi mujer, pero hoy tuvo una reunión de trabajo y no pudo. Este es un lugar maravilloso que, para los que no nos queremos alejar mucho de nuestras casas, resulta muy cómodo. Cruzo la calle y ya estoy en otro mundo, donde el verde es protagonista absoluto".
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