Las tiendas por departamento buscan su lugar ante el avance de los locales de proximidad

CÓRDOBA.- El anuncio de la chilena Falabella de que busca comprador para sus operaciones en la Argentina, incluyendo las tiendas departamentales, su cadena de homecenters Sodimac y la tarjeta CMR, reavivó –entre otros- el debate sobre el futuro de estos formatos comerciales y de los shoppings en un momento en que surgen otros modelos. Entre los especialistas consultados por LA NACION hay coincidencia de que, más allá de las nuevas tendencias, la Argentina tiene “aceleradores propios” determinantes para la decisión de la compañía. Dejando en claro esa idea, es cierto que los grandes formatos se están reconfigurando, (centros comerciales, tiendas por departamento e hipermercados) y se va hacia mayor proximidad y menor capilaridad (más eficiencia del metro cuadrado por cliente).

Oscar Piccardo, director de la consultora 1Por1, explica que los cierres de tiendas departamentales en Estados Unidos no se replican, por ejemplo, en Latinoamérica:"Allá hay un centro comercial cada 250.000 habitantes, una proporción cien veces superior a la de la Argentina. La oferta se excedió y, obviamente, ahora está más impactada por los cambios de comportamiento de los consumidores que la pandemia aceleró pero ya estaban desde antes. Esos cierres y achicamientos no se dan en la misma proporción en el resto del mundo; hay dificultades pero Liverpool y Palacio de Hierro no cesan en México; Falabella no cierra en Chile y no se va de Colombia y Perú; Replay sigue en Perú y Chile. Son formatos que tienen una sobrevida importante en Latinoamérica, aunque se reperfilen", relata.

En las principales ciudades del país las nuevas tendencias comerciales ya se consolidan sea de la mano de desarrollistas inmobiliarios o de retailers. Córdoba, Rosario, Mendoza, Santa Fe, Salta, Río Cuarto, San Salvador de Jujuy, San Miguel de Tucumán, Mar del Plata y Ushuaia son algunos de los lugares donde ya hay "centros comerciales barriales" y "corredores comerciales", dos de los formatos que se extienden en el mundo. Ambos se distinguen por concentrarse en la funcionalidad, en atender las necesidades claves de los consumidores y dejar la "oferta más glamorosa a los shoppings; se desdobla la visita", apunta Piccardo.

En la estructura de los grandes retailers que comenzaron a desarrollar galerías comerciales en sus superficies, hasta el 50% de su ganancia llega por el negocio inmobiliario. Los expertos explican que si bien el retail mueve volúmenes importantes, los márgenes son infinitamente más chicos que en el sector inmobiliario. Como son dueñas de grandes terrenos de mucho valor, tuvieron la oportunidad de desarrollar estos esquemas incluso algunas, como la cordobesa Dino o Irsa en Dot Baires, también incluyeron viviendas o edificios para oficinas.

Sebastián López, consultor, coincide en que hay tendencias aceleradas por la pandemia que, a la vez, abrió interrogantes por ejemplo sobre el futuro de los microcentros de las ciudades: "Todavía esas zonas son la mayor incógnita; funcionaban muy atadas a la actividad laboral. Hay que ver cómo evoluciona. La compra vía internet se profundizó pero no sólo en los grandes sitios, sino que surgió la venta virtual de los minoristas al borde de la informalidad vía WhatsApp. Usaron una herramienta cercana y amigable y que les permite explotar la ventana horaria, ampliándola y facilitando la logística. También habrá que ver cómo sigue cuando se vaya normalizando la situación".

En el caso de los shoppings, son una inversión que surge siempre como inmobiliaria y es en los últimos años donde se percibe un corrimiento hacia concentraciones comerciales más chicas y dispersas, en general fuera del área central de las ciudades. El grupo empresario Censys desarrolla en Yerba Buena (ciudad dormitorio de San Miguel de Tucumán) el parque empresarial Altercity (hoy con 10.000 metros cuadrados construidos y 8500 ya alquilados; tendrá en total 34.000 con seis edificios) que incluye Alterpoint, un centro comercial de 13.000 metros cuadrados enfocado en gastronomía, abastecimiento Premium y servicios.

Se impone el uso mixto

Ricardo Neme, titular de la empresa, apunta que en cinco años el proyecto estará completo: "Para Yerba Buena, una ciudad de 120.000 habitantes netamente residencial, este proyecto es innovador por concepto, por calidad de diseño y de materiales. Es ahora un lugar icónico para radicación de empresas –ya hay de primera línea- que, además, en poco tiempo contarán con un espacio de encuentro, un destino gastronómico abierto a todo público". El centro comercial incluye 56 locales; el parque empresarial se inauguró en 2011 y la construcción siguió evolucionando.

En Córdoba, el más nuevo de este tipo de proyectos es Punto W, una inversión de $220 millones en Villa Warcalde (a unos 20 kilómetros de la ciudad capital), que también es de uso mixto: un centro comercial de seis locales, espacio de coworking y oficinas corporativas. "La idea es solucionar todo cerca; faltaba algo así en la zona; no había oficinas. Encontramos esta tierra hace un par de años y resulta ideal porque es la puerta de entrada a diez barrios ABC1 de Córdoba", indica Ricardo Sánchez Sarmiento, socio de Sebastián Beltrán en Exchequer. Hace dos años ambos ejecutaron en Villa Allende –en diagonal al tradicional Golf Club- Derqui 44, un centro comercial.

En Punto W ya están confirmadas las marcas Standard 69, Tienda 69, Bakery 69; Helados Lucciano´s; Farmacias Líder y B.AP interiorismo, están por definirse unas tiendas de indumentaria femenina. La apertura es a inicios de 2021. Beltrán sostiene que el objetivo es la "creación de un ecosistema, un espacio donde se pueda trabajar, mantener una reunión de negocios y también haya posibilidad de esparcimiento". El asesor inmobiliario Federico Diehl añade que la iniciativa, que ya era "novedosa" antes de la pandemia "fue potenciada porque se reforzó la tendencia a la cercanía, a los lugares abiertos, a tener todo en un mismo lugar".

José Ellena, titular de la firma inmobiliaria del mismo nombre en Santa Fe, repasa que incluso hay una iniciativa municipal que fomenta los centros comerciales a cielo abierto; se ejecutó en siete sectores de la ciudad, sobre avenidas principales. Además, en las afueras de Rosario se avanzó en tres paseos de compras y en Ibarlucea se construyó un "pequeño shopping", todo siguiendo "las tendencias de locales más cercanos, funcionales a las necesidades de los consumidores".

Señala que en el corredor noroeste de Rosario, en la avenida Jorge Newbery camino al aeropuerto, en una zona de loteos abiertos y barrios cerrados, se consolidaron áreas comerciales que acompañan las construcciones horizontales fuera del ejido urbano. "Hay un centro comercial completo, con gastronomía, que ofrece comodidad y servicios", describe.

En Mendoza también cobran fuerza los centros comerciales de barrio y los street -centers, tanto en las afueras de los barrios privados o ubicados cerca de grandes conglomerados urbanos. Otero Puelles, inmobiliario de la ciudad, ratifica que son formatos "bien logrados, con estacionamiento fácil, con el objetivo de que la persona pueda resolver rápido sus necesidades. Apuntan a profesionales, a quienes están trabajando". Respecto de los complejos de uso mixto, indica que todavía son incipientes; en la zona de Chacras de Coria es donde ya aparecieron edificios de oficinas con locales comerciales incluidos.

"La pandemia aceleró los procesos que ya venían –describe Piccardo-. Empezó a verse que los grandes quedaron más grandes, que el comercio electrónico aumentó al igual que los servicios domiciliarios; también hay una sustitución de compra de marcas por la pronta moda, hay cambios de consumos que favorecen los nuevos formatos comerciales".

López no duda en apuntar que los "grandes ganadores" de los últimos meses son los formatos de cercanía: "La idea de los retailers de la omnicanalidad que se empezó a plantear hace unos años está siendo desplazada por la omnicanalidad de la demanda; el cliente compra en varios lados. Emergió un formato no claramente definido, al que llamamos category killers, los especialistas, como granjas grandes, fiambrerías, locales de bebidas. Son muy competitivos en precios, mezclan lo nuevo con lo tradicional. Los súper deben hacer un gran esfuerzo para competirles, crece desde los segmentos bajos a los medios. Son competencia para los mayoristas también".

Agrega que los clientes buscan maximizar su ingreso; es probable que en algunos aspectos no ceda, pero en otros sí hay un desplazamiento de marcas. “Este movimiento está acompañado por los formatos comerciales”, sintetiza. Respecto de los shoppings, indica que son “cada vez más atractivos los que ofrecen experiencias”. La tendencia de generar expertiencias se profundizó con la pandemia. Los consumidores compran online pero las vivencias inolvidables se complican a través de un clic. En este sentido, los propietarios de centros comerciales están agregando componentes no minoristas a sus centros comerciales, incluidos departamentos y proyectos de oficinas, ya que el comercio minorista tradicional continúa teniendo dificultades. Sin ir más lejos, Macerich, el tercer propietario de centros comerciales más grande de los Estados Unidos con 63 centros comerciales, se ha asociado con firmas de trabajo conjunto para llenar parte de su espacio comercial. En agosto de 2018, anunció una asociación con el proveedor de espacio de oficina flexible Industrious.