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Libertador en primer plano
Sobre esta avenida tan cotizada y las calles adyacentes con fuerte perfil residencial se han edificado inmuebles de pocos pisos y muy buen nivel. Es difícil establecer precios, pero por ejemplo una buena unidad de alrededor de 74 m2 ronda los 124.000 dólares más 15.000 de cochera
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En uno de los principales corredores que unen la ciudad de Buenos Aires con la provincia se advierte bastante movimiento en nuevas construcciones y unidades a pesar de la crisis.
Se trata de la Avenida del Libertador, junto con varios tramos de las calles adyacentes, como las paralelas inmediatas y las transversales, en el partido de San Isidro, que abarca desde Paraná, en Martínez, hasta Uruguay, en Beccar.
Durante 2009 se puede decir que cambió la fisonomía de las operaciones inmobiliarias y que las ventas se tranquilizaron un poco con respecto a 2007 y 2008, pero el mercado no está parado, factor esencial para el desenvolvimiento del sector.
Donde más se siente el impacto de la crisis es en la decisión de algunos inversores de frenar ciertos emprendimientos que estaban previstos para esta zona y eso se refleja en una actitud de mayor prudencia. Incluso muchos esperan que los precios (sobre todo de los terrenos) bajen un poco. Aunque los valores no se modificaron con respecto al año último y los costos de la construcción son similares, las expectativas ahora son inciertas.
Hoy hay una menor cantidad de compradores, pero si estos encuentran lo que buscan concretan la operación; en la actualidad el mercado que se mueve es el de los usuarios.
Esta situación provocó que automáticamente creciera la oferta de propiedades en alquiler. Según Horacio Mieres, director de Mieres Propiedades SA: "Bajó mucho la cantidad y calidad de ejecutivos de empresas que venían al país y alquilaban casas importantes en esta zona; ahora, los funcionarios que vienen son de menor jerarquía; por lo tanto, alquilan viviendas más económicas".
Dos áreas
Actualmente hay dos proyectos en ejecución que comercializa Mieres Propiedades. Uno, en Alem al 300, en el centro de San Isidro, cerca del área comercial, con buen acceso a Libertador y a la avenida Márquez, y a dos cuadras de la estación del ferrocarril Mitre. Consta de 16 departamentos, divididos en cuatro unidades por planta, dos al frente y dos al contrafrente. En la planta baja, a la calle, hay un local comercial que se ofrecerá en alquiler, y en el contrafrente estará el estudio de arquitectura Kocourek, encargado del proyecto y desarrollo; el subsuelo está destinado para las cocheras, una por cada departamento, cuatro para el local comercial y ocho para el estudio de arquitectura.
"Es un edificio ideal para gente grande que quiera estar cerca del lugar donde vivió siempre, y que con caminar sólo unas cuadras puede tener todo a mano", refiere Horacio Mieres. Ocho unidades son de 74 m2 cubiertos, más el balcón, y el resto, de 81 m2, más el balcón. Se entregan equipadas con calderas individuales las cuales sirven para abastecer de agua caliente a la unidad y para el piso radiante y agua caliente. Los valores se calculan desde 160.000 dólares más 15.000 de cochera.
Los departamentos se entregan en 90 días y la forma de pago es el 30% al firmar el boleto, el 60% en la posesión y el 10% al escriturar.
El otro desarrollo es Apartamentos del Jockey, en Santa Fe y Andrade, Acassuso, frente al hipódromo de San Isidro. Este edificio, con la responsabilidad del proyecto y la dirección y administración de obra de JV & Asociados Arquitectos | RV Consultores, consta de planta baja y tres pisos, con 12 unidades de uno y dos dormitorios, todas con vista al exterior. También 18 cocheras, laundry con lavarropas y secarropas, por ejemplo. Presenta una imagen contemporánea de hormigón visto y carpintería de aluminio prepintado. Los de un dormitorio tienen 60 m2, más el balcón, y los de dos, entre 70 y 74 m2, más el balcón. Los valores parten de los 124.000 dólares, más 15.000 dólares de cochera. La forma de pago será del 30% al firmar el boleto y 12 cuotas por el 48%; en la posesión, el 12%, y al escriturar, el 10% restante. La fecha de la posesión, el 31 de agosto de 2010.
A futuro
Mientras tanto, hay algunos lugares propicios para nuevos emprendimientos en la zona, y se espera una pronta reactivación de la inversión. Al respecto, Daniel Salaya Romera, titular de la firma comercializadora Salaya Romera, informa: "Contamos con lotes aptos para la venta en Libertador al 13.200, Martínez, con una incidencia potencial que se puede calcular entre 800 y 1000 dólares por m2, según el proyecto que se realice".
Acerca de las locaciones, en esta zona los valores de las casas que se ofrecen oscilan entre 2000 y 4000 dólares mensuales. Los departamentos se ofrecen entre 2000 y 6000 pesos. Los valores en nuestra moneda no variaron, "lo que cambió es la cotización del dólar, que estaba en 3,05 pesos y ahora está en 3,85 pesos; por lo que antes se pedía 1500 dólares, ahora se pide 4500 pesos, ya que los inquilinos no quieren firmar un compromiso en dólares a 24 meses por la incertidumbre de lo que puede suceder con el dólar", comenta Mieres.
Sobre este tema opina Patricio Rizzaro, gerente de la división Inmuebles de Narváez y Cía: "El piso del valor promedio de los alquileres está en 2000 pesos, pero aquí hay mucho monoambiente, con superficies de 65 m2 aproximadamente".
La gente joven se inclina más por estas opciones para estar cerca de los accesos a la Capital, a otros sectores del Norte y a las estaciones ferroviarias.
Lo más demandado es el departamento de un dormitorio con cochera, cuyos valores oscilan entre 1200 y 1500 pesos, más las expensas, que rondan entre 1800 y 2000 pesos, si cuentan con terrazas o amenities como parrilla, pileta de natación, servicio de seguridad y gym, considerando que en San Isidro las superficies mínimas son de 45 metros cuadrados aproximadamente.
Más oferta de alquileres
En la zona abundan las unidades en alquiler. Narváez y Cía comercializa departamentos del edificio de la avenida Centenario al 500, entre Primera Junta y Maipú, a 300 m de la estación de San Isidro y del centro comercial, a 500 m de los tribunales y a pocas cuadras de Libertador. Son aptos para uso profesional, desarrollados en dos cuerpos, con tres pisos cada uno. El edificio cuenta con plantas libres de 43 a 65 m2 y dúplex con 95 m2. El valor varía entre 1350 y 2600 pesos, y las cocheras cuestan 200 pesos más las expensas, que se calculan entre 240 y 520 pesos. El edificio tiene portero eléctrico con visor, rampa para discapacitados, ascensores en los dos cuerpos e instalación de red contra incendio. También cuenta con otro departamento en alquiler de un dormitorio en Roque Sáenz Peña al 100 y Cosme Beccar, en el 12° piso del complejo Ayres de San Isidro. Con muy buena vista y ubicación, a una cuadra de la estación San Isidro, a 300 metros del CASI, cerca de Libertador, y a 200 m del hipódromo de San Isidro. Tiene un dormitorio, balcón y es muy luminoso. El edificio posee pileta, parrilla, gimnasio y sauna. El valor es de 2300 pesos, más las expensas, de 380 pesos, lo que incluye el servicio de videocable. Y en materia de alquileres, Alejandro Toscani, de D´Aria Propiedades, comenta que la firma tiene en alquiler un unidad, por ejemplo de 85 m2, sobre Libertador, en Acassuso, en un edificio torre, cuyo valor alcanza los 3200 pesos más 900 de expensas. Tiene cochera, baulera, balcón terraza, calefacción y aire acondicionado, opciones que se valoran mucho hoy en San Isidro.
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