Los cambios en la forma de construir que llegan al real estate y el desafío del crédito hipotecario
En el encuentro de LA NACION, Issel Kiperszmid (DYPSA), Daniel Mintzer (G&D Developers), Jeremías González Toledo (Inarch) y Lucas Salvatore (IDERO) compartieron su diagnóstico del mercado y las claves a futuro
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Redactor en MovilidadIñaki Zurueta
En la décima edición del Real Estate Summit organizado por LA NACION, cuatro desarrolladores referentes del sector inmobiliario argentino compartieron su diagnóstico sobre el mercado y los caminos posibles para enfrentar el histórico déficit habitacional. El panel, moderado por la periodista de LA NACION Carla Quiroga, reunió a Issel Kiperszmid (CEO de DYPSA Group y fundador y vicepresidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos), Daniel Mintzer (director de G&D Developers), Jeremías González Toledo (director Comercial de Inarch) y Lucas Salvatore (director de IDERO, Real Steel y Grupo Salvatore).
Una macro ordenada: solo el punto de partida
Los especialistas comenzaron analizando el momento que atraviesa el país y cómo una macroeconomía más estable habilita la posibilidad de proyectar a futuro y llevar cierta previsibilidad al sector. Aunque resulta una condición necesaria para reactivar la industria, crecer y reducir el déficit habitacional, está lejos de ser suficiente por sí sola.
“Uno de mis hijos se está incorporando a la empresa, y yo siempre cuento que cuando tenía la edad de él y apenas empezaba en esta actividad tuve la sorpresa del Rodrigazo. A partir de ahí me preguntan: ‘¿Vos qué sos, developer?’ Y yo les respondo que no, que soy crisólogo, me dedico a superar crisis”, compartió entre risas Issel Kiperszmid, CEO de DYPSA Group, al explicar cómo las crisis marcan el pulso del negocio.
En la misma línea, Lucas Salvatore, director de IDERO y Real Steel, apuntó: “A medida que se normaliza la economía se normaliza el país. Si te regalan energía nadie aísla las paredes, porque es más barato no hacerlo. Si la única manera de financiar un proyecto inmobiliario era en fideicomiso al costo a cinco años, nadie va a construir rápido, construyen lento. Una es la consecuencia de la otra”.
Consultado sobre qué condiciones deben darse para revertir el histórico déficit de tres millones de hogares, Kiperszmid fue claro: “Va a ser un proceso relativamente largo porque son muchas variables las que se tienen que alinear. En principio sin lugar a dudas la macro, una condición necesaria pero no suficiente. Además, para un sector que tiene capacidad de repago, la otra condición es que haya crédito a tasas relativamente lógicas, y para eso tiene que haber un mercado de capitales donde los bancos puedan financiarse, y que hoy no está”.
En esa línea, Daniel Mintzer, director de G&D Developers, sostuvo: “Las tasas de crédito están un poco altas, pero se da porque hay poco crédito. Hay poca masa de plata prestable. Hay mucha más demanda de gente que quiere tomar crédito que de gente que pueda poner plata para que éste se genere. Es cuestión de generar confianza”.
A pesar del contexto restrictivo, Mintzer percibe señales de mejora: “El año pasado la gente no podía comprar con lo que ganaba, compraba con lo que ya tenía. En cambio, hoy compra con lo que ya tiene y un poco con lo que gana (en algunos segmentos)”. Y agregó: “Todavía nos falta un montón, pero por lo menos que haya algo de crédito y que los valores en dólares sean un poco más altos en lo que gana la gente genera que seamos un poco más accesibles. Podemos ver el vaso de dos modos: o lo que falta —que es mucho siempre— o lo que ya se hizo“.
Sobre la posibilidad de habilitar créditos en dólares, en línea con recientes declaraciones del ministro de Economía Luis Caputo, Kiperszmid fue categórico: “Es necesario un mercado de crédito en dólares, absolutamente”. Mintzer aportó una visión más matizada: “En mi opinión el mercado con crédito en dólares no es lo mejor, pero es mucho mejor si es que hay gente que va a poner dólares para recibir dólares a cierta tasa (que con el peso no se logra). En tanto y en cuanto el dólar y el peso se muevan distinto y la gente gane en pesos, es mejor dar crédito en la moneda local, pero es mucho mejor que haya crédito en dólares a que directamente no haya crédito en absoluto”.
Además, Kiperszmid propuso tres medidas que considera clave para destrabar la dinámica del sector: “Primero de todo debe disponer de las acciones que tiene el FGS (Fondo de Garantía de Sustentabilidad), vender esas acciones que no le rinden nada y aplicarlas a un fondo que le permita a los bancos descargar las hipotecas. La segunda condición es bajar los impuestos al sector —hoy según el modelo de construcción la carga impositiva es de entre un 46% y 52%, si sumás toda la cadena de impuesto, es decir que si el costo de construcción de una propiedad son US$1500, unos US$750 son impuestos—. La tercera condición requerida para que esto pueda ocurrir es ayudarnos a que los desarrolladores podamos ser más dinámicos en la construcción, lo que depende del Estado es todo el tema de las aprobaciones, la injerencia, todo lo que no es fiscal pero también pesa muchísimo”.
Cómo innovar
“Entré a Canning a caballo”, recordó Kiperszmid sobre el momento en que descubrió el barrio y decidió apostar por su desarrollo. “En ese momento estaba comenzando la Panamericana —de Autopistas del Sol—, entonces empezaron a haber muchos proyectos en la zona del eje Panamericana. Nosotros estábamos en Puerto Madero, dije ‘llegué tarde acá’, entonces agarré un mapa del Gran Buenos Aires y pensé dónde podía encontrar una zona verde no construida que tenga acceso futuro, que sea relativamente equidistante del centro respecto de lo que era Panamericana y fuimos a mirar”. Así, desembarcó en un emprendimiento de 242 casas que estructuraron junto a otro grupo. “Después hicimos uno de 306 casas y pusimos un colegio, lo que cambió la dinámica”, resumió.
Entre las decisiones estratégicas que pueden definir un modelo de negocio, Mintzer destacó que su compañía apunta a un segmento poco atendido: “Pensamos que el sector que compra un departamento entre US$50.000 y US$100.000 está muy desatendido y pensamos que es una oportunidad de mercado importante”. A modo de ejemplo, citó el proyecto Moca 2: “Estamos terminando el proyecto en lo que era la fábrica de Bagley, que era el estacionamiento de la policía en frente de la autopista en Barracas. Arrancamos vendiendo ahí el metro cuadrado en US$1500 y hoy estamos en US$2300—US$2400 y subiendo”.
Sobre su elección de intervenir zonas no tradicionales, el director de G&D Developers explicó: “Somos una compañía que no apuesta solo al location (ubicación) sino a generar un entorno. Queremos generar un lugar donde nadie piense que ahí pueda haber un edificio y compramos con metro, con canje, con lo que sea, y generás algo notable para la ciudad”.
Desde IDERO y Real Steel, Lucas Salvatore ofreció una visión alineada: “Nosotros construimos integrando industria y arquitectura, que es nuestro foco, y eso tiene sentido en un país más normal. A medida que pensamos que va a estar la plata para construir, ya sea por créditos o por lo que sea, construir de manera más eficiente y más rápido es inobjetable, se hace en cualquier parte del mundo”.
“Hoy en nuestra planta de Moreno logramos construir como se hace en varias partes del mundo, que es en una línea de montaje donde por una puerta entra la materia prima y 200 metros después sale la casa terminada. Esa vivienda construida en línea está —en igualdad de condiciones en terminaciones y demás— unos US$1500 la tradicional contra unos US$1000 modular, una diferencia muy importante comparando calidades similares”.
Para Salvatore, “la situación está dada para que los sistemas industrializados tomen mucho más protagonismo, sea de acero o de hormigón, pero con otra lógica. Que en 2025 el método de construcción sea pegar un ladrillo al lado de otro suena bastante extraño y es algo que no lo veo lógico”.
El foco actual de la compañía está en Añelo, corazón productivo de Vaca Muerta. “Hicimos ahí cuatro edificios y estamos en este momento fabricando y construyendo dos más. Los últimos los fabricamos 100% en Moreno. El último, por ejemplo, que se llama Añelo Central, donde solo somos constructora, lo montamos en 28 días corridos y fue el primer edificio modular de seis pisos en la Argentina”.
Profundizando en la rentabilidad de ese esquema, agregó: “En Añelo estamos entre un 12% y 15% de renta por inversión de pozo (lo que compró el departamento a lo que le da la renta de alquiler) y de entre un 10% y un 12% el departamento terminado alquilado. El inversor tiene la posibilidad de entrar en el momento de riesgo y salir cuando está terminado al año con un markup de un 20%”.
Hoy participan en dos grandes obras: “Estamos trabajando con un proyecto propio que es Distrito Añelo, con edificios de planta baja más dos pisos donde tenemos para agregar 1200 camas. Es una inversión de US$60 millones, todo en etapas. También estamos en el proyecto Añelo Central que es de otro desarrollador —donde nosotros somos el socio constructivo— y es una inversión de US$70 millones con edificios de seis pisos". Ambas iniciativas se orientan al mismo sector, aunque con perfiles diferentes.
Kiperszmid, en tanto, explicó que DYPSA también está avanzando hacia modelos industrializados, pero con hormigón. “En una fábrica, en un ambiente controlado, producís todos los paneles de una casa o de un edificio de cinco pisos, donde cada panel tiene su ID, ya viene con sus instalaciones y todo, y lo llevás y lo montás en el sitio”, señaló. “Estamos empezando en un proyecto nuestro en Ezeiza, donde ya tenemos las primeras unidades de muestra. El costo de producción se baja aproximadamente un 15%, y nuestro objetivo es llegar a reducirlo un 25%, pero fundamentalmente reduce muchísimo los plazos”.
Nuevas oportunidades y nuevo consumidor
“Hay un cambio en el hábito de consumo y eso es importante porque a la manera de comunicar y de vender los desarrollos inmobiliarios todavía le falta adaptarse un poco más a cómo consumen las nuevas generaciones”, planteó González Toledo, de Inarch. “Hoy hay un montón de herramientas que podemos usar para llegarle a la gente y para hacerles palpar ese proyecto que se va a entregar en cinco años y en todo ese proceso hacerle sentir a la gente de alguna manera eso que está comprando”.
El grupo que lidera lleva adelante seis edificios residenciales de entre 5000 y 7000 metros cuadrados cada uno, distribuidos en distintos puntos clave de la ciudad: tres en Núñez, dos en Palermo Hollywood y uno en Monserrat. A esos proyectos se suman dos nuevas iniciativas comerciales que están por comenzar, una en Canning y otra en la Ciudad de Buenos Aires.
Sin embargo, también cuentan con una de sus apuestas más ambiciosas que es el ViaViva, un emprendimiento que resignifica la traza urbana del Bajo Viaducto Mitre. “Nos quedamos con la concesión de la tierra del Bajo Viaducto Mitre. En la parte del Barrio Chino ya está completamente consolidado, donde tenemos 100 locales, y a fines de este año vamos a inaugurar el sector de Libertador, que a diferencia del Barrio Chino, que es más gastronómico y al paso, Libertador va a tener un perfil con un ticket más elevado, con concesionarias de autos y también tiene algo gastronómico”, detalló.
El proyecto continúa expandiéndose con una tercera etapa en marcha. “Por último, próximamente estamos iniciando la obra del Hipódromo, que ya es más un sector 24/7. Estamos hablando de una inversión de alrededor de US$60 millones”.
González Toledo también destacó la estrategia de Inarch de integrar múltiples unidades de negocio bajo una misma estructura, desde arquitectura y construcción hasta limpieza, marketing y fideicomisos, lo que mejora la trazabilidad y eficiencia del proceso completo. Su modelo apuesta a la profesionalización interna y a una lógica de crecimiento coordinado que pone el foco tanto en el producto como en la experiencia urbana.
La influencia de China en el rubro
Sobre el impacto del gigante asiático en la cadena de valor de la construcción, las posturas de los desarrolladores fueron diversas, aunque con un denominador común: la necesidad de evaluar cuidadosamente costos, garantías y riesgos asociados.
“El tema China requiere sintonía fina. Ya está teniendo efectos importantes, por ejemplo, el aluminio bajó casi un 30%”, señaló Kiperszmid. Y amplió: “Con esto surgen oportunidades, donde varios desarrolladores se unen para importar algunos productos específicos. También por otro lado ocurre que están apareciendo más importadores y que saltean pasos que existían con anterioridad, lo que mejora el costo”.
Mintzer, en cambio, puso el foco en la necesidad de respaldo local: “Nosotros necesitamos comprar todo con garantía, entonces yo prefiero pagar un poco más pero que cuando la gente tiene un problema o necesita algo tenga un teléfono para llamar”. Y advirtió: “Hoy un edificio es 50% mano de obra, del otro 50%, lo que podés traer de China puede ser entre un 5% y un 10%, entonces ese porcentaje no me vale el riesgo de no tener la garantía”.
Desde Inarch, González Toledo coincidió con esa mirada prudente: “Con el tema China hay dos caras. Por un lado hay que ser responsable, está la gente que hace el negocio con la importación y después, como desarrollador, la incidencia que tiene real en el costo es relativamente baja y el riesgo que uno asume al importar —sobre todo terminaciones— es mucho”. En ese sentido, reivindicó el valor de los vínculos estratégicos: “Es fundamental respaldarse en socios estratégicos, que son llamados también proveedores, que es alguien que no solo te acompaña en el proyecto sino que también después te respalda con el tema de las garantías”.
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