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Los créditos UVA cambiaron la realidad del sector
Cuotas más bajas, mayores plazos y un menor temor a endeudarse impulsan el crecimiento de la financiación hipotecaria en un mercado en el que el volumen de solicitudes sobrepasó todas las expectativas
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El impacto que está teniendo el sistema de créditos hipotecarios ajustables por inflación o UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) en el sector es fundamental a la hora de entender porque los players anticipan que se aproxima la década de la vivienda.
Con espíritu entusiasta, los empresarios y especialistas anticiparon que las diferentes “patas” de la industria trabajan en el objetivo de lograr un mercado inmobiliario sustentable, ágil y sostenible en el largo plazo. Las claves para concretarlo implican un compromiso por parte de todos los agentes del sector –incluyendo a entidades de la banca pública y privada, desarrolladores, agentes inmobiliarios y las escribanías–, además de una serie de políticas de Estado que aseguren un sistema de otorgamiento de créditos más ágil. En ese sentido y en el marco del Primer Congreso Argentino del Crédito Hipotecario, el subsecretario de Vivienda de la Nación, Iván Kerr, mencionó la intención de crear una Agencia Nacional que aúne el registro de la propiedad y de catastro en todo el país, y remarcó la importancia de que se sigan desarrollando herramientas para realizar los trámites online para facilitar la gestión y el otorgamiento de hipotecas. Kerr explicó que, gracias al crecimiento de la popularidad de los créditos UVA, el programa Procrear está decreciendo en participación, pasando de representar el 50 por ciento de los préstamos otorgados hace dos meses al 36 por ciento actual. “El crédito hipotecario crece a tasas exponenciales de la mano de un nuevo instrumento”, puntualizó Gustavo Cardoni, gerente general del Banco Ciudad, en referencia al sistema de créditos UVA –los créditos que están sujetos a actualización de acuerdo a las variaciones del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), indicador que refleja la evolución de la inflación en base a cifras del Indec– que, “con cuotas iniciales más bajas, permiten financiar el mismo monto en mayores plazos”. Cardoni remarcó que el mercado crece actualmente tanto en términos de volúmenes como de nuevos participantes –principalmente la banca privada–, superando las limitaciones de la última década, cuando el sector crediticio contaba con “pocos jugadores y recursos limitados”. Ya ningún Banco actúa por obligación o para “la foto. “Comienza a delinearse una saludable competencia que se manifiesta en una importante y variada oferta de líneas hipotecarios con la que los bancos tratan de seducir y fidelizar clientes”, agrega José Rozados, director de Reporte inmobiliario, que junto a Mercado Libre Inmuebles y el Banco Ciudad organizaron el Congreso.
Alejo Espola, economista jefe del Banco Ciudad, coincidió en que el mercado inmobiliario se encontraba paralizado desde hace 15 o 20 años y que, en términos de acceso a la vivienda, la Argentina vivió una “década perdida”. Espola argumentó su definición con cifras contundentes. Mientras que en 2001 el 11 por ciento de las familias argentinas alquilaba, hoy lo hace el 18 por ciento. Este porcentaje representa que hoy una de cada cinco familias alquila mientras que en 2001 lo hacía una de cada diez. En la Capital Federal, ese porcentaje asciende al 31 por ciento. Con todo, el déficit habitacional en la Capital Federal y en la provincia de Buenos Aires se estima en 857.513 hogares, lo que equivale a la capacidad de 16 estadios de fútbol. A nivel país, son 3 millones y medio de familias las que no pueden acceder a la vivienda propia. En ese contexto, ¿qué vino a aportar el sistema de créditos UVA? Esta pregunta puede responderse con datos concretos: en el pasado un crédito por un millón de pesos a una tasa del 22 por ciento equivalía a una cuota de $ 18.000 por familia, el sistema permitió reducir la cuota en un 54 por ciento, llevándola a los $ 7000. Los plazos se extendieron de 20 a 30 años, lo cual también determina una baja en la cuota y logra equipararla con el monto de un alquiler. Todo esto implica que el porcentaje de familias que pueden acceder al crédito haya pasado del 2 al 42 por ciento gracias a la baja en las tasas, y al aumento de los plazos.
Los créditos hipotecarios UVA se vieron potenciados por el estacionamiento de la inflación por debajo del 2 por ciento mensual. En lo que va del año, el Banco Nación ha recibido 100.000 solicitudes para préstamos UVA a través de su sitio web, y otras 90.000 el Banco Ciudad. La banca privada, además, se sumó a la oferta. Tal es el caso de Banco Supervielle. Javier Tiburzio, gerente de Productos y Beneficios de esa entidad, analizó como un diferencial la posibilidad de ofrecer préstamos sin límite de monto y que se hizo fuerte en créditos hipotecarios de segunda vivienda. El banco ya registra colocaciones por $ 1500 millones y otros $ 600.000 en vísperas de escrituración. “Gracias a los UVA la gente ha perdido el miedo al crédito”, puntualizó Claudio Silvestri, jefe de la Unidad de Financiamiento del Banco Nación. Ya son 10.000 las operaciones crediticias registradas y más de $ 19.000 millones los otorgados en préstamos, de los cuales 84 por ciento corresponde a UVA –la cifra total incluye la línea Procrear–. Silvestri destaca la importancia de poder sumar a un familiar o no familiar como codeudor para facilitar el ingreso de los más jóvenes a un préstamo.
Los créditos hipotecarios UVA se dieron de alta en mayo de 2016. Inspirados en el modelo chileno basado en la conocida UF –Unidad de Fomento–, tuvieron su antecedente en el programa Mi Casa BA, una iniciativa conjunta entre el Instituto de la Vivienda y el Banco de la Ciudad de Buenos Aires presentada en 2013 que ofrecía préstamos a una tasa de interés del 5 por ciento. En el último trimestre, los UVA registraron un 68 por ciento de crecimiento en la colocación y “todo indica que seguirán creciendo”, en palabras de Gabriel Vrecar, gerente de Activos del Banco Ciudad, quien indicó además que esa entidad lleva colocados $ 3500 millones hasta el momento.
El Banco Hipotecario por su parte lleva otorgados 1753 préstamos, de los cuales 928 corresponden a mercado abierto y 825 a Procrear Solución Casa Propia –crédito ajustable por UVA con subsidio del Estado Nacional–. El monto total otorgado asciende a $ 1477,6 millones. La entidad mejoró, en los últimos meses, las condiciones de los créditos hipotecarios UVA. En ese lapso, se extendieron los plazos hasta 30 años, se ampliaron los montos a $ 5 millones, se flexibilizó la relación cuota ingreso hasta el 30 porciento y se aumentó el porcentaje de financiación hasta el 80 por ciento de la propiedad. A su vez, lanzó el crédito puente” para comprar una vivienda de mayor valor antes de vender la anterior; una línea de créditos para desarrolladores, destinada a financiar proyectos de obra y otorgar créditos individuales, así como también la posibilidad de obtener un crédito UVA para la adquisición de una segunda vivienda. Un dato no menor que muestra la fuerte demanda es que durante octubre ingresaron, en esa entidad, 214 carpetas de crédito UVA por $ 266 millones, récord desde el lanzamiento.
Los actores del sector crediticio coinciden en que el volumen de solicitudes ha sobrepasado todas las expectativas, y por eso se intenta flexibilizar el proceso de tasación para llevarlo de cinco o seis días a un día. Se espera también que el tiempo de escrituración a partir de la presentación de escritura del inmueble sea de entre 30 a 32 días. Y que la digitalización de los procesos –incluyendo simuladores online y precalificación a través de la web– pronto destrabe el cuello de botella generado en los otorgamientos.
Ignacio Capalbo, self supervisor de Mercado Libre Inmuebles, puntualizó que hoy dos millones y medio de personas buscan una propiedad a través de esa plataforma online, y que en 2017 se redujeron un 5 por ciento las visitas de búsqueda de alquiler y aumentó el interés por comprar departamentos en un 43 por ciento. Dentro de las búsquedas, los departamentos más grandes le ganan hoy a los monoambientes y el crédito hipotecario se convierte en el principal instrumento para concretar una compra.
En la ciudad de Buenos Aires se registraron durante septiembre de este año un 40% más de compraventas respecto del mismo mes de 2016. Se trata de un total de 42.600 escrituras firmadas. De ese total, la compraventa con hipoteca creció un 222 por ciento en septiembre. En provincia de Buenos Aires, mientras tanto, se registraron 12.019 operaciones, 28 por ciento de ellas con crédito hipotecario. En lo que respecta a los precios de los inmuebles usados en la capital, durante el último trimestre se registró un aumento del 12,9 por ciento en el Gran Buenos Aires y del 11,7 por ciento en la Capital Federal, principalmente impulsada por la falta de oferta y la falta de tomadores de crédito.
Otro de los especialistas que participó del Congreso fue Gustavo Llambías, socio y director de la desarrolladora RED –Real Estate Developers– y directivo de la Asociación Empresarios de la Vivienda (AEV). En este caso, el empresario invitó a reflexionar acerca de la porción de la población argentina que aún está desatendida por las ofertas de créditos disponibles en el mercado. “Tenemos que entender que los créditos UVA no apuntan a la clase media sino a la media alta, con ingresos de entre $ 30.000 y $ 60.000; todavía no estamos atendiendo al grueso de la población, que necesita que el crédito cubra el 80 por ciento de la compra, no el 70”, dijo. Llambías también se refirió a las líneas de préstamos intermedios orientadas al sector de desarrolladores: los plazos actuales van de los 36 a los 72 meses, con disminución de las tasas de interés, otorgamiento de períodos de gracia, financiamientos de hasta el 70 por ciento del costo de obra –como el caso del Banco Ciudad- y la posibilidad de encadenar el préstamo intermedio con la financiación hipotecario final. Kerr por su parte se encargó de asegurar que trabajan en bajar el riesgo del financiamiento de obras y agilizar la operatoria del crédito intermedio. También adelantó que se encuentran trabajando para incorporar al sector asegurador para bajar el riesgo del financiamiento de obras y de individuos.
Con mucha tarea por hacer, la articulación público–privada trabaja en cambiar definitivamente la concepción de que el sueño del techo propio es solo posible para unos pocos en un país como la Argentina.
