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Los dúplex ganan posiciones
En lotes chicos se construye esta tipología de vivienda que puede incluir un pequeño jardín, cochera y hasta piscina
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Los estudiosos de cuestiones urbanísticas afirman que por su naturaleza, el departamento, aun el más lujoso, produce siempre nostalgia de la relación con la tierra y la calle, algo que sí propicia la casa. Aunque osada, la aseveración parece confirmarse en el intenso y sostenido movimiento que, durante los últimos años, ha tenido el mercado de los dúplex.
El tema hace tiempo es motivo de atención, pero los operadores del sector aseguran que todavía persisten algunas confusiones en cuanto a qué es exactamente un dúplex.
Mientras muchos insisten en aplicar el término a las viviendas mellizas, que comparten un terreno, el alcance de la palabra dúplex es amplio, abarcando tanto a cotizados penthouses como a más modestos reductos playeros.
El arquitecto Claudio Mazur, de Mazur Arquitectura Inmobiliaria, aporta su opinión: "El dúplex es una tipología arquitectónica, una disposición espacial y funcional exitosa, que se repite a través del tiempo en muy diversas construcciones. Es una tipología de vivienda binuclear, con desarrollos alrededor de núcleos centrales dispuestos uno sobre otro. Abajo se ubica el núcleo público o planta de recepción y arriba, el núcleo privado o planta de dormitorios".
De la misma empresa, el arquitecto Maximiliano Lorenzo agrega: "Existen distintas formas de desarrollo de esta tipología. Originalmente la vivienda que reunía las características a las que hacemos referencia era el típico chalet de dos plantas. Con los años, sobre todo en barrios de baja densidad, allí donde los proyectos por desarrollar no hubieran podido amortizar el costo del terreno, empezaron a levantarse las construcciones que ahora identificamos como dúplex, una suerte de PH modernos."
Explica que los lotes se fraccionan longitudinalmente y cada propietario tiene la posibilidad de un jardín al frente, un fondo a veces con pileta, cochera individual y ciertos atributos propios de las casas. "Hay desarrollos de complejidad suficiente como para que en terrenos urbanos se proyecten hasta ocho unidades".
Las manos en el cielo
Pero esto no es todo. En el otro extremo de la tipología se ubican los sofisticados penthouses, incluidos en lo que se conoce como dúplex de altura.
Al respecto, Alfredo Lepore, titular de Lepore Propiedades, cuenta: "Estos son productos atípicos, no tradicionales. Se trata de desarrollos en dos plantas que suelen ocupar los pisos más altos de edificios de categoría. El penthouse es el que remata la construcción y, a causa de los retiros exigidos por el Código de Planeamiento Urbano, ofrece el espacio necesario para proyectar soberbios balcones terrazas donde se concretan desde exóticos jardines a piletas climatizadas con vista a lo mejor de la ciudad".
Carlos Pellecchia, gerente de Lepore Propiedades, comenta que este tipo de construcciones se interrumpió casi totalmente tras la crisis de 2001. Pero entiende que "de continuar creciendo la economía, con el consiguiente estímulo a la operativa del mercado inmobiliario, la inversión en dúplex de altura recobrará su impulso. ¿Por qué? Porque resultan una alternativa inmejorable para aquellos que aspiran a las ventajas de una casa y no quieren resignar el confort y la seguridad que brinda un edificio de categoría".
En cuanto a los valores que se manejan en el mercado de los dúplex, se presentan variaciones tan considerables como las que hay entre las propias viviendas que responden a esta tipología en cuanto a distribución y superficie.
"Las parejas muy jóvenes, de profesionales de clase media, con chicos pequeños, suelen buscar dúplex de no más de 150 m2. Los prefieren en barrios de casas bajas, arbolados, con buenos accesos, cerca de zonas residenciales y de colegios con cierto prestigio. Terminan eligiendo Núñez, Belgrano Chico, algunos sectores de Colegiales o Coghlan, y también retazos de Vicente López, Olivos, Martínez", informa el arquitecto Lorenzo.
El precio por m2 de estas construcciones depende de muchos factores. Entre otros, la misma ubicación, la antigüedad del inmueble, la calidad de la construcción, la cantidad de unidades por terreno. Pero en términos generales los valores oscilan entre 800 y 1300 dólares el metro cuadrado.
Según Alfredo Lepore, "la cotización de los dúplex de altura, en cambio, no baja de los 1500 dólares por m2. Algunos detalles hacen que el valor trepe sin inconvenientes hasta los 2000 dólares por m2 y esta tasación sólo es superada por el producto inmobiliario de moda, los decks en Puerto Madero".
En zonas exclusivas
Es que los dúplex de altura son un bien escaso, se encuentran en los rincones más exclusivos de barrios como Recoleta, Barrio Norte, Palermo y Belgrano, amén de los que desde las avenidas Figueroa Alcorta y del Libertador miran hacia el río y los bosques de Palermo.
Además, concluye Alfredo Lepore, "estos inmuebles suelen desarrollarse en 250 o 300 m2. La planta pública -con gran recepción, escritorio, cocina amplia, comedor diario y dependencias de servicio- es la que suele tener acceso al mejor y más amplio espacio al aire libre. En la planta íntima el mayor de los dormitorios en suite siempre tiene hidromasaje y en la mayoría de los casos un gran balcón corrido. Se les adjudica como mínimo una cochera, aunque corresponden dos y cuentan con palier privado, doble entrada y, siendo posible, acceso en ascensor a ambas plantas".
Como define Mazur, "para ubicar un penthouse habrá que determinar el punto de privilegio del edificio, el que tiene la mejor vista, la mejor luz. A partir de allí se proyectará una unidad con todas las ventajas espaciales de la doble altura y con detalles de categoría que puedan acompañar dichos privilegios".
¿Una buena inversión?
"Si se quiere invertir en un edificio de altura, para unos 1000 m2 se requiere un capital de alrededor de medio millón de dólares. Por eso, para quienes disponen de 100.000 o 200.000 dólares y quieren ingresar al mercado de la construcción, los dúplex son un buen camino. La rentabilidad es superior al 30% y en algunos casos particulares alcanza al 100%", explica el arquitecto Claudio Mazur.
Casi con seguridad, ésa es una buena explicación a la hora de entender por qué gran parte del mercado de los dúplex es abastecido por inversores. "En muchos casos, los mismos constructores generan y desarrollan el negocio, ocupándose de la búsqueda del terreno, el análisis económico y hasta atendiendo personalmente mínimos detalles de la obra", concluye el titular de Mazur Arquitectura Inmobiliaria.
