Moderno vs clásico

El mercado inmobiliario ofrece opciones para los distintos gustos. Están los que prefieren vivir en el piso de un edificio señorial con más de 60 años, algo que ocurre en zonas como Recoleta, Retiro y un sector de Barrio Norte, o por el contrario, se encuentran los que deciden mudarse a un edificio moderno dotado de la última tecnología en servicios, como Palermo y cotizadas avenidas de Belgrano o Núñez.

Hoy parece que aquellas construcciones que no cuentan con amenities están fuera de la mira del público de mayor poder adquisitivo. Sin embargo, no es tan así, aunque mucho tiene que ver la edad de los protagonistas. En la mayoría de los casos, los que pretenden comprar en edificios señoriales en ubicaciones de privilegio son personas mayores a 50 años, que además buscan increíbles vistas hacia espacios verdes. Entre las preferencias figuran plaza Francia o Carlos Pellegrini, las plazas Alemania y San Martín, entre otras. Los más jóvenes, en cambio, parecen inclinarse por edificios con buenos gimnasios y piscinas.

Lo curioso es que en ambos casos, lo antiguo y lo nuevo de alta gama se equiparan bastante en las cotizaciones.

Jorge Toselli, titular de la inmobiliaria JT, sostiene que en Barrio Norte poco más de la mitad de los compradores prefieren las nuevas construcciones con servicios. "También hay público que opta por los edificios racionalistas de gran categoría de más de 60 años. En general tienen una muy buena arquitectura y se equiparan en valor con un departamento a estrenar. Para dar un ejemplo, en una calle como Uriburu al 1500 el metro cuadrado de estas unidades ronda los 2000/2500 dólares, tienen entre 150 y 250 metros cuadrados con mucha luz y la mayoría son pisos.

La incidencia de las expensas es un 30% superior a lo estándar. Es decir que si tiene 200 metros, las expensas pueden superar los 1000 pesos si son pocos propietarios."

Toselli comenta que la única desventaja que tienen es que muchos no poseen cochera, al contrario de lo que sucede con los nuevos.

"El metro cuadrado en esta zona a estrenar promedia los 2500 dólares, aunque si el edificio tiene marca y buen diseño puede alcanzar los 2800. En unidades a partir de dos dormitorios con dependencias hasta 5 ambientes, las expensas pueden superar los 1500 pesos, ya que hay que sumar la seguridad; los amenities no son tan costosos." Martín Llauró, director de MLL Propiedades, comenta: "Los edificios señoriales en el entorno de Recoleta y plaza San Martín son preferidos por extranjeros y familias locales de buen nivel y muy numerosas. Son valorados sus ambientes amplios con techos altos, pisos de roble, chimeneas, molduras y herrajes, la arquitectura edilicia tanto de los estilos franceses como racionalistas o art déco".

Asegura que las construcciones que rondan los 100 años tienen sus fanáticos asegurados. "Los edificios modernos son más frecuentes en Belgrano, Palermo y Puerto Madero, y sus principales virtudes son los servicios."

Llauró destaca que el mix entre ambos estilos se puede apreciar sobre la Avenida del Libertador, donde conviven imponentes torres con edificios antiguos de máxima categoría. "Es importante destacar que las torres cuentan con un mayor número de unidades, y esto hace que el valor de las expensas sea menor. En los pisos antiguos con pocas unidades su valor, en determinadas ocasiones, es realmente alto", dice el broker.

Los especialistas del mercado destacan que en este nivel lo primero que busca el comprador es el barrio y luego, el edificio.

Para Fernando Cancel, de Kantai, los que compran en edificios refinados "no se fijan en las expensas. En general son plantas grandes con pocos pisos. Un departamento de 500 m2 con seguridad debería pagar de expensas alrededor de 1000 dólares. Los que están cerca de plaza San Martín son pocos y no tienen cochera, con valores del metro cuadrado de 2000 a 4000 dólares; las expensas van de 4 a 10 dólares el m2. Este tipo de unidades son demandadas por familias tradicionales que han vivido en pisos antiguos desde chicos; también son las preferidas de los extranjeros".

Cancel explica que en los nuevos, el público sí repara más en el valor de las expensas, principalmente si la unidad tiene menos metros e incide el mantenimiento del personal, de los jardines y la pileta.

"Los modernos con amenities o áreas de recreación son pretendidos por un perfil de empresarios industriales o para alquiler de empresas que le buscan vivienda a funcionarios del exterior, ya que se evitan rentar una casa en un country o fuera de la ciudad."

Quien ofrece una mirada distinta es Alejandra Covello, de Covello Propiedades. "Cuando hace 15 años hacíamos los análisis del target distinguíamos la franja de edad; ahora la diferencia etaria se masificó. Tenemos el cliente que tiene como condición de compra el amenity, luego los que tienen un nivel económico más elevado que tienen su casa en Punta del Este que no buscan eso y que quieren vivir en un edificio distinguido con ambientes amplios, luz y buenas vistas, productos clásicos y unidades de 300.000 a 400.000 dólares en adelante. Es gente que supera los 50 años."

Agrega que la demanda que pretende los edificios con servicios en unidades de uno a tres dormitorios con seguridad, piscina, quiere conectarse socialmente y pertenecer a un grupo. También lo busca la pareja joven.

"Existe por otra parte la fantasía de que se pagan más expensas en un departamento que está en un determinado barrio, pero en realidad esto depende de la cantidad de unidades. Los edificios con una escala intermedia abonan expensas eficientes, alrededor de 4 pesos por metro cuadrado. Un emprendimiento como Nic en Palermo, el m2 ronda los 2200 dólares promedio con seguridad y servicios. Está cambiando el hábito del comprador y el perfil de gente con dinero", finaliza Covello.

Los emprendimientos destinados al sector con mayor poder adquisitivo se diferencian por tres grandes características: buenas ubicaciones, destacada calidad de construcción y variados servicios.

Rafael Baigún, de Baigún Operaciones Inmobiliarias, dice: "Hay más cantidad de gente que se inclina por lo moderno con infraestructura, principalmente gente joven que lo prefiere sobre lo antiguo. En general en el mercado hay una teoría que confunde e indica que los amenities encarecen las expensas y en realidad tiene que ver con la cantidad de departamentos y con los gastos del personal del edificio".

Ofrece el ejemplo de un emprendimiento que cuenta con un portero, un ayudante y un vigilador. "No es lo mismo dividirlo por diez que por cincuenta unidades. En los barrios más buscados, en un edificio de 8 semipisos con 16 departamentos el costo de las expensas ronda los 800 pesos, pero esa misma cantidad de personal puede trabajar en una torre. El m2 a estrenar con servicios en zonas tradicionalmente demandadas ronda los 2300/2500 dólares; si es antiguo y bien mantenido, de 1700 a 2200 dólares".

Mariano Oppel comenta que en Belgrano, la gente prefiere ubicación. "Dentro de eso están las opciones, si la búsqueda es por Barrancas donde hay pisos grandes o alrededor de la plaza de Belgrano R; allí no hay nada a estrenar. Para aquellos que no les importa la ubicación eligen edificios con infraestructura".

El empresario agrega: "Los más jóvenes optan por la construcción moderna, que en un 90% tiene algún servicio. En usados, el metro cuadrado va de 1800 dólares a 3000 si es nuevo con amenities. Hoy en Belgrano se buscan unidades de 200 metros cuadrados. Las expensas se cotizan de 8 a 15 pesos el m2, dependiendo del consorcio, la cantidad de departamentos y el nivel de mantenimiento. Actualmente las expensas determinan el precio de venta de una unidad."

• Juncal y Suipacha: renacentista, US$ 2700/m2, reciclado con cochera

• Callao y Paraguay: francés, US$ 1.400/m2, para reciclar

• Cerrito y Alvear: francés, US$ 2500/m2, reciclado

• Billinghurst y Av. Libertador: francés, US$ 2430/m2, para reciclar, con cochera

Por Juan Fernández Mugica,

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