Oficinas: ante el desafío de la reconversión y de que los metros vacíos se ocupen

El mercado de las oficinas fue uno de los que más sintió el impacto de la pandemia: el aumento de la vacancia y la caída de los precios de alquiler son dos de los indicadores que muestran la situación compleja que atraviesa ese sector. En este contexto, se instalaron nuevos paradigmas de trabajo con el home office y la irrupción del modelo hibrido como los grandes protagonistas. Temas que fueron disparadores de la charla del panel: “Oficinas: oferta, demanda y los nuevos modelos” del que participaron Patricio Weiss, presidente de Castro Cranwell & Weiss, Fernando Novoa Uriarte, socio y director de oficinas de Newmark Argentina y Elena Mazzoni, gerente comercial de Open Office en el marco de la sexta edición del Summit de Real Estate organizado por lnpropiedades, la plataforma de información del mercado inmobiliario de LA NACION.

Dicen los que saben que para entender dónde estamos hay que saber de dónde venimos. Y fiel a esa sentencia Weiss se animó a bosquejar un panorama de los últimos tiempos. “Venimos con un segundo semestre de 2019 en recesión y nos encontramos en mediados de marzo con la cuarentena y la pandemia, que en principio iba a ser corta, pero que en verdad terminó siendo muy extensa. Ella trajo la prohibición de ir a las oficinas -medida que hasta el día de hoy es sostenida por las firmas multinacionales-. Ante ese escenario a los tres meses de declarada la pandemia comenzaron las renegociaciones entre los ocupantes y los dueños para tratar de llegar a un acuerdo que se tradujera en un esfuerzo compartido. Esto en algunos casos derivó en reducciones del precio del alquiler (que oscilaron entre el 15 y el 30 por ciento). En el caso de las Pymes, la mayoría, dejaron las oficinas y continuaron trabajando desde sus casas. Lo cierto es que ese escenario, a grandes rasgos, se sostiene hasta el día de hoy. Y lo que es peor es que no tenemos certeza de cuándo finalizará todo esto, dado que ahora nos enfrentamos a la posibilidad de una tercera ola. Quizá la luz esté a fin de año o, recién, en marzo próximo”, explicó el especialista.

A pesar de esta realidad, Novoa Uriarte es optimista. “El mercado de oficinas metropolitano -que cuenta con 1.660.000 metros cuadrados alquilables, divididos en ocho submercados porteños y dos ubicados en el corredor Norte del Gran Buenos Aires- fue afectado por reducciones de precios, alza de la vacancia y una caída de la demanda. Pero desde hace un tiempo se comenzó a ver un cambio de la tendencia. Y esperamos que para septiembre comienza a manifestarse un aumento de la demanda. Esta expectativa la basamos en que tenemos un mayor volumen de consultas por todos nuestros canales”, sostuvo el especialista y al mismo tiempo agregó: “un factor que incentiva estas búsquedas es que hoy se puede negociar y obtener mejores condiciones y precio”.

Los especialistas coincidieron en que los valores de los alquileres -si se compara con diciembre de 2019- bajaron entre 10 y 50%. Esto varía según la ubicación y la categoría del complejo donde se encuentra la oficina. Los que más sintieron el impacto de la caída de los precios fueron los edificios de clase B, mientras que los A pudieron defender mejor el valor.

Respecto a la rentabilidad que le dejo a los inversores, Weiss sostuvo que ésta cayó abruptamente. Hoy una oficina ofrece un retorno que oscila entre el 2 y el 3%; mientras que por el mismo inmueble, en diciembre de 2019, hubiese obtenido entre 7 y 8%(antes de impuestos). “Hoy la renta que se logra por ese inmueble es la cuarta parte. Gran causante de esto es la inflación y el desdoblamiento del dólar (entre dólar oficial y dólar real). Pero esto en la Argentina no es nuevo, ya que ya nos sucedió en 2002”, comenta el broker. Novoa Uriarte se animó a hablar de vacancia y afirmó que -al término del segundo trimestre del año- se encuentra en 16,7 por ciento; lo que representa unos 277.000 metros cuadrados vacantes. Es decir, hoy el mercado cuenta con casi el doble de oficinas vacías si se lo compara con los tiempos prepandemia. Pero Novoa Uriarte es optimista. “En la actualidad, existen unos 235.000 m2 en obra que se incorporarán al mercado en los próximos cuatro años. De ellos sólo el 10 por ciento se entregarán en 2022. A pesar de la vacancia y de los metros cuadrados que se estrenarán, auguramos que para el primer trimestre de 2023 alcanzaremos la vacancia de un dígito nuevamente”, dijo el especialista.

La reconversión del Microcentro porteño fue otro de los puntos que se abordaron en el panel. Para Novoa Uriarte la posibilidad de que los edificios de oficinas en desuso sean transformados en proyectos residenciales es un tema de difícil aplicación, ya que a las medidas o incentivos que ofrezca el gobierno debe ser acompañado por la oferta y la demanda.

Po otra parte, la reconfiguración de los espacios de trabajo fue otro de los temas centrales de la charla. De hecho, Newmark aprovechó el encuentro para presentar la encuesta realizada en el 2020 para entender las experiencias pasadas y expectativas futuras de los espacios de trabajo. La misma fue lanzada en el mes de junio de 2021 y respondida de forma voluntaria y anónima entre las 190 empresas más importantes del país “Una de las conclusiones es que el 67% de las personas quiere regresar a las oficinas bajo una modalidad flexible. Además, un 69% de los consultados sostiene que volvería a los espacios de trabajo para sociabilizar con sus pares y para sostener reuniones con equipos de trabajo”. Además, la mayoría se encuentra satisfecho con la conectividad y los dispositivos tecnológicos con los que cuenta. Mientras que los aspectos que la mayoría define como críticos son las distracciones seguidas por el equipamiento y el mobiliario. Por otra parte, más del 32% de los encuestados dijo dice trabajar más horas que en el horario habitual de la oficina. El 31% respeta el horario de oficina y el 16,6% dice trabajar la misma cantidad de horas pero en distinto horario. Solo el 8,9% dice trabajar menos horas que en la oficina. En el trabajo también se entrevistó a los CEOS y se concluyó que: el 44% considera que dos días en la oficina y tres remoto sería el ideal para la modalidad flexible, mientras que el 31% prefiere el esquema 3 en la oficina, 2 desde el hogar. El 80% considera ofrecer espacio para más del 50% de la dotación de sus empleados.

Sin duda, estamos ante el renacimiento de los espacios de trabajo. Los especialistas coinciden en que la pandemia aceleró el proceso de cambios a los que se enfrentaba el sector. El nuevo escenario propone el trabajo híbrido y un nuevo concepto del espacio laboral. “Según un estudio realizado (en más de diez países) por Steelcase, empresa líder en inmuebles corporativos, la oficina del futuro debe tener en cuenta dos factores fundamentales: las necesidades de los empleados y de las organizaciones, y la adaptación de los espacios de trabajo a esta nueva realidad”, explicó Elena Mazzoni, gerente comercial de Open Office. La especialista agrega que “hoy uno de los temas que más demandan los colaboradores es la seguridad. Es decir, que uno de los temas que tienen las empresas -en la actualidad- es ocuparse de la seguridad para que la gente pueda ocuparse de su trabajo. Otros factores que no pueden descuidar las compañías son el confort (la necesidad de sentirse como en casa) y la pertenencia (ésta es la cohesión de cualquier grupo de trabajo)”. Mazzoni agregó que se vislumbraron cuatro cambios macro que los líderes y las organizaciones deberán contemplar para crear espacios de trabajo seguros y atractivos: diseñar para la seguridad, para la productividad, para la inspiración y para la flexibilidad, en definitiva para una mejor experiencia laboral. Hoy se requiere de un diseño de espacios que contemple el ecosistema laboral, considerando aspectos cognitivos, físicos y emocionales. El espacio determina cultura de trabajo, hoy más que nunca.

Para finalizar, Mazzoni analizó: “Las claves hoy radican en poder entender, evaluar y analizar las oportunidades que presenta la nueva realidad: oficinas policéntricas, optimización de metros cuadrados, adaptación de los espacios existentes inclusive no teniendo grandes presupuestos, y las modificaciones en los espacios mientras no haya ocupación full de la oficina”.

Si querés ver el encuentro completo podés revivirlo en https://realestate.lanacion.com.ar/

Además, podés disfrutar de la cobertura completa en lnpropiedades, y en la edición especial que se publicará en el suplemento de Propiedades que sale este sábado 21 de agosto y en el de Inmuebles Comerciales que publica el próximo lunes 24. Además podés disfrutar de lo que nadie vio del encuentro en nuestras redes @lnpropiedades en Instagram y en Facebook.

Por Leandro Murciego

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