Oficinas: incertidumbre, bajas de los alquileres y nuevos proyectos

El escenario del mercado de oficinas está atravesando un momento de profundos cambios producto de la irrupción del coronavirus. La distancia social, el trabajo remoto y las nuevas normas sanitarias para prevenir el contagio de la enfermedad obligaron no solo a repensar el futuro sino que, en muchos casos, modificó el presente, trayendo consigo desde reducción de metros cuadrados hasta un cambio de paradigma. En este contexto, las certezas sobre el futuro del negocio se desvanecen. De todas formas, surgen nuevos proyectos. Esta semana, la desarrolladora Raghsa anunció la construcción de un edificio corporativo de alta gama que demandará US$55 millones en su construcción, monto al que hay que sumarle el valor de la tierra. El desarrollo, ubicado en Nuñez -en la manzana lindera a la recientemente torre inaugurada Centro Empresarial del Libertador- tendrá 50.000 m2 totales de los cuales 23.000 serán rentables, además de 284 cocheras y un edificio anexo para estacionamiento con 163 más. Otra de las nuevas obras corporativas en danza es Nomada, el edificio que se construirá en Santa Fe y Juan B. Justo. Una apuesta que impulsará a "Palermo" al sector de oficinas clase A.

Los anuncios de nuevos emprendimientos fueron una sorpresa para el mercado en el que se esperan algunas de las transformaciones. Mercedes Pagliettini, broker senior de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, explica que entre los cambios, "tanto en el espacio de trabajo como en las áreas públicas de los edificios primarán rigurosas medidas de distanciamiento social, cuidados e higiene que modificarán el día a día".

Los brokers inmobiliarios del mercado corporativo insisten en que no quieren hablar de un nuevo mercado y que, este sector es un termómetro de la economía argentina. Es decir, no pueden escapar a la crisis, lo que, tal vez explica porque desde 2018, el mercado de oficinas porteño viene mostrando un incremento de la tasa de vacancia. "Esta tendencia se profundizó aún más con la llegada de la cuarentena y la superficie vacía promedió el 11,18%, lo que representa un incremento del 1,6% en comparación con el primer trimestre del año. La oferta de metros en alquiler creció un 17% en relación con el trimestre anterior representando unos 204.366 m². El 48% de esta superficie se encuentra distribuida entre el submercado de Puerto Madero con 56.369 m² y el Norte del Gran Buenos Aires con 42.061 m²", detalla Juan Manuel Farola, Gerente división oficinas de Colliers International.

La disminución en la absorción de metros cuadrados es otro de los temas de la agenda actual. Nicolás Ferrero, experto en costos de CBRE, reconoce que la irrupción del home office como modalidad de trabajo le posibilitó a muchas empresas reducir sus instalaciones existentes. "La nueva coyuntura permite comenzar a definir un nuevo paradigma de oficinas. Es allí donde ingresa el modelo de trabajo híbrido, donde parte de la tarea se realiza en el hogar y otra, en la oficina. Esto, sin dudas, se traducirá en una reducción de metros cuadrados", explica el especialista. En la misma línea, Pablo Papadópulos, gerente de la División Oficinas de L.J. Ramos, comenta que "las empresas que ocupan mayor superficie han comenzado a analizar el mercado para tomar decisiones dentro de algunos meses. Esto se resolverá según la evolución, la apertura pospandemia y los costos de mudanza".

El achicamiento del mercado trasciende a los casos de las empresas que se achican en espacio físico por el potencial del home office. "Hay algunas empresas que directamente decidieron cerrar sus oficinas o consolidar varios sites en una sola ubicación", comenta Pagliettini, de Cushman.

Pero como en toda crisis, también se generan oportunidades. Esto significa que hay empresas que se preparan para aprovechar la mayor oferta de espacios y la flexibilidad a la hora de negociar para poder dar un paso adelante y crecer en su plan de desarrollo comercial. "Algo que, indudablemente, no hubiesen podido hacer en el contexto prepandemia", aclara Pagliettini.

Matías Celasco Correa, research manager de CBRE adelanta que cuando la economía vuelva a reactivarse habrá empresas que mudarán sus oficinas A/B hacia complejos A+. "Esto deriva del mínimo diferencial que se puede encontrar entre las rentas "performing" de Clase A/B y la caída de los "asking" price en la clase A+", justifica.

Las negociaciones

Algunos especialistas sostienen que, en la actualidad, las renegociaciones de los contratos de los alquileres son más flexibles y que, tanto propietarios como inquilinos, buscan puntos de acuerdo. "Cuando hablamos de renegociaciones hay que resaltar que, en general, los propietarios se han mostrado empáticos ante esta situación. Por ejemplo, observamos en estas últimas semanas que muchos locatarios son más flexibles con aquellas industrias que se han visto más perjudicadas; en particular, el turismo", dice Pagliettini.

En números concretos, Papadópulos habla de renegociaciones de quitas en los valores de los alquileres de entre 10 y 25 por ciento por plazos de entre dos y tres meses. De cara a futuro, con la retracción de la demanda de alquiler se espera una baja de al menos 10% en los precios de alquiler y, en lo referente a los valores de venta, dependerá de la necesidad de los vendedores.

Fernando Novoa Uriarte, socio y director de Transaction Management de Newmark Knight Frank, plantea una mirada diferente y hace una diferenciación con las oficinas clase A. "Los mejores edificios del mercado tienen un piso y los propietarios -por el momento- no están dispuestos a perforarlo, entendiendo que este escenario es algo coyuntural de corto plazo y que el stock de oficinas clase A de Buenos Aires es un mercado reducido. Igual, hay que aclarar que hay submercados que se defienden mejor que otros como Catalinas o corredor Norte de la ciudad de Buenos Aires", comenta.

En los tiempos prepandemia, las empresas reconocían a las áreas comunes y de esparcimiento (así como los amenities de los edificios) como puntos fuertes y claves a la hora de decidir dónde instalar sus oficinas. Hoy, en cambio, el valor agregado se medirá por la posibilidad de brindarle a sus empleados locaciones espaciosas en ubicaciones próximas a sus hogares. Por eso, las oficinas satélites serán claves en la estrategia de descentralización de las empresas. Se trata de espacios complementarios de menor categoría que las corporativas. Es decir, "no son triple A sino oficinas clase B: en general, plantas de más de 500 m2 con muy buena conectividad, abiertas, con una densidad cómoda y buena accesibilidad. En definitiva, son espacios que les insumirán a las empresas menores costos del que tienen actualmente", explica Mariana Stange, asesora del mercado corporativo inmobiliario. Para la especialista, la situación cambió con la pandemia porque si antes el distanciamiento normal era de entre seis y ocho metros cuadrados por persona en el área de trabajo ahora ya se está hablando de entre 12 y 16 metros cuadrados. "En números, la nueva realidad obligaría a las empresas a duplicar sus superficies a un costo de oficinas triple A. Por eso, lo que están haciendo es tener en cuenta que una parte de sus empleados quedará en home office, otra va a una oficina satélite a un costo de alquiler que rondará entre los US$15 y los US$20 por metro cuadrado -y ya no, los US$28 o US$35 que exigía una oficina triple A-. Igual, muchas van a conservar la oficina central, pero armando puestos más espaciados", señala.

Otro de los efectos que dejará la pandemia en el mercado corporativo será la migración de las empresas. Es decir, muchas firmas, que hoy ocupan oficinas de clase A, buscarán reubicarse en escenarios más económicos, como pueden ser algunos barrios de la ciudad de Buenos Aires. "Los inmuebles que recibirán esta migración serán los que estén en buen estado de mantenimiento, aptos en la prestación de servicios y que tengan un bajo nivel de gastos", detalla Papadópulos y agrega que solo unos pocos edificios serán favorecidos por el movimiento de empresas. "Entre los que ganarán metros, están los que alojan firmas tecnológicas y las compañías que prestan servicios al exterior; mientras que las consultoras y las empresas vinculadas con el petróleo buscarán reducir costos".

Qué pasará con los precios de los alquileres merece un análisis aparte. Al término del segundo trimestre del año los valores de alquileres de las oficinas triple A o A+ -según el último informe de la firma Colliers International- disminuyeron levemente, alcanzando un promedio de US$25,29; es decir, un 3,9 por ciento menos que el primer trimestre del año. "Una de las zonas más afectadas por la caída de precios fue Catalinas. Allí el promedio del metro cuadrado en alquiler disminuyó US$3, ubicándose actualmente en US$30,19. La contracara del sector la mostró Plaza Roma, donde el m2 aumentó casi US$1 por metro cuadrado alcanzando un promedio de US$30,23", sostiene Farola.

En la oferta clase B, los valores promedio de los alquileres son notablemente más bajos. "Se sitúan en alrededor de los US$16 por metro cuadrado", detalla Manrique Mom, responsable de la división Oficinas del grupo Adrián Mercado.

Respecto a las zonas, Celasco Correa adelanta que no cree que existan sectores que vayan a ganar cotización sino, más bien, en el mejor de los casos, experimentarán menor impacto. Entre las áreas de la ciudad más perjudicadas por la cuarentena se destacan las del centro porteño, el micro y el macrocentro por contar con edificios más viejos y con menor mantenimiento que los que se encuentran en los ejes principales. "Las oficinas B que, en su mayoría se encuentra en esta zona, los valores se han reducido entre un 20% y un 40% en promedio", dice Mom y anticipa cambios, reformas y reconversiones. "Muchos edificios clase B en el centro serán reciclados y adaptados en viviendas de calidad y multiuso para nuevas generaciones que requieren vivir cerca del trabajo", adelanta el broker. Sobre el tema, Novoa Uriarte agrega que la Panamericana y Puerto Madero son otros de los polos impactados por la " nueva normalidad".