Pedro Goyena: el encanto de siempre

Por ser el centro geográfico de la ciudad, Caballito es un barrio con permanente demanda. Y ahí, una de las arterias que más crecimiento ha tenido en los últimos tiempos es Pedro Goyena. Esta avenida, demarcada por las frondosas tipas que le dan su impronta, en los últimos años transformó su perfil de casas bajas por otro de edificios de 12 o 13 pisos, lo que dio paso a la proliferación de viviendas multifamiliares.

"Pedro Goyena sería algo así como la avenida Las Heras de Caballito; arbolada, con cafés en sus esquinas y aires residenciales, donde se ubican los grandes pisos de 4 y 5 ambientes de mayor categoría", dijo Agustín Walger, de Lépore Propiedades.

Sobre esta avenida, en el siglo pasado estaban los petit hoteles, que con los años y el crecimiento de la demanda dejaron lugar a nuevos edificios (lo cual trajo aparejado la llegada de los locales comerciales y gastronómicos).

"Por lo general, las construcciones tienen de 10 a 15 años, aunque todavía se encuentran algunas de 30 a 40 que son de la etapa anterior del barrio", comentó Héctor D'Odorico, de la firma Héctor D'Odorico Propiedades.

Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria, comentó: "Las construcciones en general son desarrollos con amenities y con muy buenos detalles de terminación, orientados a un público de segmento alto".

Agrega Walger: "Ese auge trajo consigo mejoras en la infraestructura del barrio, ya que uno de los puntos débiles que tenía y era muy cuestionado por los vecinos era que no había un polo gastronómico, y hoy se han instalado restaurantes de comida de los más variados. Pero por suerte el barrio no perdió su identidad, ya que el área de protección histórica del gobierno de la ciudad realiza un trabajo detectando aquellas propiedades que tienen un valor arquitectónico y las protege, lo que significa que no permite que las derriben para construir un nuevo edificio."

Aquí predominan casi exclusivamente los edificios y las casas que son pequeños oasis buscados por los desarrolladores, que pretenden dejar su marca sobre esta avenida emblemática: "Algunos hasta la llaman la avenida Alvear de Caballito", agregó Toselli.

Sobre la transformación que experimentó la avenida, Toselli amplió: "El cambio es permanente de casas devenidas edificios que obedece a que se obtiene más dinero vendiendo las propiedades como lote que como casa. El valor depende de la potencialidad de construcción, pudiendo asimilar el valor a construir hasta 1000 dólares el m2 la incidencia del terreno", amplió Toselli.

Pedro Goyena aún conserva ciertos rincones de historia en un barrio inglés con casas que se constuyeron cuando llegó el ferrocarril a la estación Caballito. "Está en Pedro Goyena y Emilio Mitre, y tienen pasajes muy pintorescos. Esas viviendas tienen las típicas tejas en los techos y entradas con verjas negras. En estos casos no se puede construir en altura porque se limitó el perímetro para que vendan esas construcciones como casas", expresó D'Odorico. En esta zona puede alquilar alguna casa entre 5000 y 8000 pesos, dependiendo de la superficie construida y el terreno.

En general quienes buscan vivir en esa arteria es porque conocen la zona y saben que es tranquila y residencial. "Es gente que sabe que abonará más caro por comprar, pero cuando vende lo hace también a un valor más alto", aseguró D'Odorico. Por su facilidad de accesos tiene una demanda alta de un público específico: "Principalmente es gente joven de buen poder adquisitivo, y casi todos buscan la zona para vivir y no como inversión -explicó Toselli-. Predominan edificios de pisos de entre tres y cinco ambientes. Todos en su gran mayoría de gran categoría y de muy buena construcción". La firma construye en la zona una obra que ofrece pisos de 150 m2, con piscina, parrilla, salón de usos múltiples, vigilancia y cochera."

La demanda de pisos o semipisos es la más insatisfecha en la zona, y es la que los desarrolladores pretenden contener con sus emprendimientos. "El segmento premium de pisos de más de 100 m2 es el más demandado", opinó Toselli. Pero D'Odorico advirtió: "En algunos casos se buscan unidades más chicas para las parejas jóvenes o hijos de gente que vive en Caballito; también para gente mayor que está en un piso en la zona y quiere mudarse a una unidad más chica".

Walger agregó: "Además de las unidades premium, también se buscan los monoambientes, especialmente por los profesionales que deciden no viajar al Centro e instalarse en el barrio cerca de donde viven. Con la misma filosofía adquieren departamentos para sus hijos cuando comienzan a irse de la casa de los padres". La firma lanzó hace unas semanas en la zona semipisos de dos ambientes, donde un departamento ronda los 90.000 dólares".

En cuanto a los valores, el metro cuadrado para un departamento a estrenar de dos ambientes ronda entre 2500 y 2650 dólares. Sin embargo puede alcanzar los 3000 dólares en algunos casos, con un valor locativo de $ 3000 libre de gastos para el propietario.

Las unidades usadas rondan los 2300 dólares el m2; en cuanto a los alquileres, los precios mensuales para un departamento nuevo con algún amenitie ronda los 2000 pesos para un ambiente; los 2550 pesos para los 2 ambientes; los 3600 pesos para un 3 ambientes, y 5500 pesos para una unidad de 4 ambientes.

Pedro Goyena sigue creciendo y aggiorná ndose a las necesidades de los nuevos propietarios, pero conserva la impronta verde que la caracteriza y amolda su estilo para conservar su carácter residencial.

A la altura de José María Moreno se encuentra el Depósito Caballito de AySA. Es una construcción emblemática del barrio y data de principios de 1900.

"Tuvieron que hacer esto para proveer de agua a la gente que comenzaba a instalarse en la zona. Si bien hacia 1850 por aquí eran todos campos, cuando comenzaron las primeras construcciones fue necesario crear este reservorio de agua", contó D'Odorico.

Según comentó el broker, se eligió ese lugar porque era una de las zonas más altas de toda la ciudad. Sin embargo, el dato curioso es que en esa manzana se pensaba construir un shopping, pero finalmente esta idea no se concretó: "Sin duda le hubiera dado empuje a la zona", aseguró D'Odorico.

Por Guadalupe Fernández Fronza

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