Pequeños rincones privilegiados

"Cuando, a poco de casados, les comentamos a nuestros amigos que vendíamos nuestro recién estrenado y coqueto departamento en Recoleta para mudarnos a este otro, sobre avenida Cramer, en un edificio de más de 25 años y tres pisos por escalera, nos dijeron que estábamos locos. Irónicamente nos señalaban que teníamos casa para toda la vida, porque no podríamos vendérsela a nadie. Desde entonces han pasado 30 años y ni ellos ni nosotros nos equivocamos. Aunque pronto me mudaré a unas cuadras de aquí, este departamento seguirá en manos de la familia. Lo ocupará mi hija Amanda con su esposo y mis dos nietos. Y no porque carezcamos de ofertas, sino porque la terraza de esta casa es un oasis, un lujo urbano", cuenta Lila Steinhardt orgullosa y nos invita a conocerla. Una suerte de pequeño jardín de invierno, un quincho breve de diseño hipermoderno, parrilla, y un amplio espacio descubierto con jacuzzi y muchas, muchísimas plantas son el refugio soñado de la entrevistada.

"En el momento en que compramos la propiedad esta terraza no tenía ninguna personalidad; estaba pelada . Pero fuimos capaces de imaginarla como se ve hoy y también de suponer lo que sumaría a la calidad de vida de nuestros por entonces futuros hijos. Es el lugar de la casa que más han disfrutado. Acá aprendieron a andar en bici, festejaron cumpleaños, en la adolescencia bailaron hasta hartarse? Y para nosotros también es un placer. Fue un desafío diseñarla y una alegría ir eligiendo cada detalle, cuidar y ver crecer las plantas, sentarnos aquí a charlar con amigos, a leer, a mirar el cielo. Pensar que cuando compramos prácticamente no sumó un dólar al valor del departamento. Ahora, en cambio, los 80 metros de esta terraza los cotizan casi en el mismo precio que el de los metros cubiertos", informa.

Tasaciones al aire libre

En su entusiasmado relato, Lila abre paso a un tema que suele ser motivo de dudas tanto para quienes venden como para quienes compran un inmueble: cómo cotizar los m2 descubiertos de una unidad en propiedad horizontal.

Mariano Oppel, responsable de Inmobiliaria Oppel, explica: "Técnicamente, un edificio cuenta con metros propios y comunes. Estos últimos, a su vez, pueden ser de uso común o exclusivo de alguna unidad. Dentro de los metros propios pueden encontrarse metros cubiertos, semicubiertos (galerías, patios internos techados, lavaderos) y descubiertos (balcones, terrazas, patios, jardines). Desde lo teórico, la tasación tradicional de una superficie descubierta estándar representa el 50% del metro cubierto. Pero son muchos los aspectos por considerar. Por ejemplo, no debe perderse de vista que no se valora de la misma manera un departamento con balcón que uno sin él. Más allá de su cotización como metro descubierto, el balcón otorga jerarquía a un inmueble y, por lo tanto, incide en el precio de sus metros cubiertos".

Lo confirma Gladys Romero Areco, gerente de Ventas de Kantai Inmobiliaria: "Debe considerarse cada caso en particular, porque el porcentaje del valor de los metros descubiertos puede ir del 25 al 100% de lo que cuesta el metro cubierto de la misma unidad". Y amplía el concepto Graciela Nicolini, gerente de Bullrich Propiedades: "No tiene igual cotización una terraza en último piso que un íntimo jardín en planta baja, y tampoco se tasa de la misma manera un balcón con vista al río que un patio en planta baja, expuesto a la vista de todos los que habitan los edificios vecinos", dice.

¿De qué depende, entonces, el valor de esos espacios que nos permiten ver las estrellas y el verde sin salir de nuestra casa? Daniel Obetko, gerente de Ocampo Propiedades, lo sintetiza: "De la tipología de la unidad, la ubicación de la superficie descubierta con relación a la unidad y la proporción entre superficie cubierta y descubierta. Cuando los m2 descubiertos son proporcionalmente excesivos respecto de los cubiertos, y el valor final de la unidad es demasiado alto para la tipología de que se trate, se transforma en un elemento negativo para la venta". Lo cual llevado a números, y según Nicolini, podría resumirse de la siguiente manera: los metros de un balcón llegan a 100% y los de una buena terraza, a un 75%. "Un patio oscuro, en cambio, no alcanza el 25%." Es que, como recuerda Oppel, "tampoco puede dejar de atenderse la inversión hecha en parquización, decoración, iluminación, riego".

Ese claro objeto de deseo

Los entrevistados coinciden también en que, hoy por hoy, es mayor la demanda de buenos espacios propios descubiertos que su oferta. Y que es así aun en edificios que ofrecen excelentes amenities.

Gladys Romero Areco explica: "Lo más buscado son las terrazas bien ubicadas y los balcones aterrazados de buenas proporciones. Sobre todo los que se abren a continuación del living o de una suite principal y tienen vista al río o a los jardines". Lo corrobora Obetko, que agrega: "En las plantas bajas cotizan los jardines con luz y vegetación".

Claro que, como todo aquello que suma calidad de vida y placer en tiempos de ocio, estos metros de aire libre propio se reflejan en el costo de las expensas.

"En general -dice Obetko-, la superficie propia descubierta computa a un tercio. En edificios antiguos puede no contar para las expensas o tomarse como superficie común de uso exclusivo."

Para terminar, vale volver a escuchar a Lila que, a pesar de la pronta mudanza, no renuncia a su retazo propio de verde. "Busqué mucho, pero finalmente encontré lo que quiero. Pronto mi oasis no será en un tercer piso por escalera en un edificio de estilo clásico francés. Estará en la planta baja de una construcción modernísima y con espacios comunes que incluyen piscina y afines. Sin embargo tendré mi patio, con limonero y huerta incluida, que ya comencé a diseñar."

De qué depende

"Cada consorcio está organizado de distinta manera. Algunos tienen hecho el cálculo y el cómputo de m2, semidescubiertos y escubiertos con la misma incidencia. Es decir, a los m2 propios se les calcula un porcentual sobre el total del edificio y sobre ese porcentual se pagan expensas. Otros diferencian los sectores del complejo, de modo que las unidades intervengan de manera distinta en el mantenimiento de esos espacios. Están también los que consideran como m2 comunes las terrazas y los jardines, pero les dan carácter de uso exclusivo para alguna unidad con el fin de abaratar su futuro mantenimiento. Son ítem que se deben estipular para que queden plasmados en el reglamento de copropiedad y administración", alerta Oppel.

Para ver y tomar nota

Kantai En alquiler. Libertador y Austria, piso muy alto, vista al río, jardines, balcón terraza, living y comedor, 3 dormitorios y cochera US$ 4000 + gastos. En venta. Libertador frente a plaza Alemania, vista al río, jardines, balcón terraza, living y comedor y escritorio, 2-3 dormitorios (suites), 2 cocheras. U$S 1.500.000.

Ocampo Propiedades En venta Av. del Libertador entre Maure y Gorostiaga, PB, 230 m2 totales, 140 m2 cubiertos y 90 m2 de jardín con pileta, refaccionados a nuevo y decoración US$ 650.000.

Por Paula Gómez

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