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Precios y otros enigmas para 2013
En economía, los precios de los bienes y servicios suelen cambiar por diferentes motivos, algunas veces por razones propias del comportamiento del mercado y otras veces por intervenciones del Estado. Ejemplo, el precio de la energía en la Argentina es barato. ¿Es porque aumentó la oferta de energía en base a inversiones o porque el Estado mantiene artificialmente bajos los precios? Si la respuesta correcta es la segunda, en el momento de tomar una decisión de inversión, uno siempre tiene que preguntarse si el precio del bien que comprará es el reflejo del comportamiento del mercado y relativamente estable en el tiempo, o si está afectado por medidas económicas del Gobierno que pueden estar distorsionando los precios.
Mi visión es que tanto la construcción como la actividad inmobiliaria se vieron beneficiadas por causas macroeconómicas que llevaron a un aumento del precio del metro cuadrado construido de 2002 a la fecha. Una primera razón fue el corralito y luego el corralón de 2001 y 2002, que llevaron a la compra de inmuebles como una de las pocas opciones al retiro de depósitos de aquellos años.
Luego la devaluación hizo bajar fuertemente el costo en dólares de la construcción, lo cual llevó a un incremento de la actividad. El precio bajo en dólares y la desconfianza de la gente en el sistema financiero luego de la crisis hicieron que los ladrillos fueran vistos como cajas de seguridad. El fuerte de la actividad inmobiliaria estuvo más en la inversión que en la compra de propiedades para ir a vivir fruto de créditos hipotecarios.
Mirando hacia el futuro, la pregunta que conviene formularse es la siguiente: ¿siguen existiendo las mismas condiciones macroeconómicas que elevaron el precio de la propiedad en dólares a niveles récord?
En primer lugar, el tipo de cambio real oficial se encuentra en niveles muy cercanos a los de 2001, por lo tanto si uno toma como referencia ese tipo de cambio, el dólar vuelve a estar barato. Pero la referencia por tomar es el dólar marginal. Y ahí sí que tenemos una diferencia significativa. Con un dólar blue en $ 6,50 me parece que el precio del metro cuadrado en dólares no debería ser el mismo que con un dólar a $ 4,5. Es más, ese dólar a $ 4,5 no está disponible en el mercado.
Por otro lado, el costo de la construcción en pesos crece más rápido que el tipo de cambio, lo cual hace que el costo de la construcción en dólares crezca más rápido. Pregunta, ¿convalidará el mercado precios en dólares que cubran el costo de la construcción en dólares cada vez mayores? ¿Cuál es la rentabilidad que deja la inversión en ladrillos, la liquidez de la inversión y los costos de oportunidad?
Mi impresión es que 2013 será un año de alta tasa de inflación y el precio del metro cuadrado en dólares dependerá del tipo de cambio marginal, el cual debería subir y, por lo tanto, el precio del metro cuadrado en dólares debería bajar. Obviamente que no sé el cuándo, pero sí sé que cualquier manual de economía muestra que tenemos distorsiones de precios relativos en la economía, entre ellos el tipo de cambio y la tasa de interés real negativa, que son insostenibles en el largo plazo e impactan en el mercado inmobiliario.
