Propiedades: por qué no es masiva la baja de los precios

El sector inmobiliario trabaja en la cocina de lo que será el día después mientras surfean un contexto de ventas casi planchadas. En julio solo se realizaron 573 escrituras de compraventa en la Ciudad de Buenos Aires, un 82% menos que igual mes del año pasado y un 59,2% menos que en junio. "Registramos 26 meses consecutivos de caída interanual, lo cual denota la gravedad de la situación. Si claramente el 2019 había sido el peor indicador, este año será muchísimo peor. En el afán de encontrar soluciones nos estamos reuniendo con entidades afines al sector inmobiliario y hemos acercado propuestas al gobierno local y nacional en cuanto a promociones y otras soluciones impositivas", dijo el presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad, Carlos Allende.

.Los números reflejan, una vez más, el profundo desencuentro que hay entre compradores y vendedores. Los primeros no convalidan los precios publicados en un escenario recesivo profundizado por la pandemia y los propietarios buscan la forma de "defender" los dólares que invirtieron en su inmueble en "otra Argentina". La noticia alentadora es que hay un mercado con demanda contenida desde hace más de un año. El combo las PASO, elecciones presidenciales, vacaciones de verano y pandemia generó una ola de postergación de decisiones que esperan "la nueva normalidad" para definir la venta o compra de una propiedad. "Cuando se bajan los precios, se vende", advierte Martín Boquete, director de la inmobiliaria Toribio Achával que en plena cuarentena vendió dos unidades de tres y cuatro ambientes en Yardvert, el proyecto ubicado en Núñez con unidades desde los US$150.000 hasta los US$600.000 que se pagan 40% al boleto y el saldo en pesos en cuotas ajustadas por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).

Ahora bien, en este contexto, los precios de publicación de las propiedades usadas bajaron casi un 14 por ciento en el último año, según datos de Reporte Inmobiliario. Entonces, la pregunta que se hace quien busca una propiedad es por qué es tan paulatina y no es general la baja de precios de publicación.

La explicación es que hay una demanda que "juega" con la contraoferta. Es decir, no hay una caída generalizada de los valores de venta. Hoy nadie quiere dar el primer paso. Los propietarios no resignan precio y los compradores juegan con amplios márgenes de negociación y hacen contraofertas de hasta el 40%. Es decir, se ampliaron los márgenes de negociación. Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades explica que las oportunidades solo surgen de dueños que resignan precio porque necesitan liquidez. "Los negocios que se cierran son con esa lógica. Si la persona no necesita el dinero no se desprende del ladrillo", agrega la broker. En la misma línea, Boquete, de Toribio Achával, afirma que "hay quienes creen que debemos "defender" a los vendedores, es decir no bajar los precios. Sin embargo los precios son una variable que representa las decisiones de todo el mercado, no de unos pocos. Y cuando todos los activos de la economía bajaron de precio, simplemente cayeron los valores. Tampoco es para horrorizarse".

Un dato clave a destacar con una mirada de mediano plazo es que cada vez que los inmuebles bajaron de precio en el pasado, luego se recuperaron y llegaron a precios superiores a los picos anteriores.

Qué dice el mercado

En la encuesta realizada por la Cámara Argentina de Servicios Inmobiliarios, Camesi, siete de cada diez inmobiliarias (73%) consideró que los valores de las propiedades bajaron entre un 10% y un 20% en el marco de la pandemia del Covid-19. Mientras que el 20% de los consultados consideró que la caída ronda entre el 30 y el 40% y el 7% de los operadores opinó que no se registraron bajas. "En el marco de esta crisis, una caída del orden del 10, 20% no es significativa, lo que demuestra que el mercado inmobiliario es sólido, incluso en situaciones extremas", señala, Alejandro Ginevra, presidente de Camesi.

En los barrios cerrados también hay oportunidades, Esteban Edelstein, director de Castex Propiedades afirma que "hoy se puede cambiar un departamento de 70 metros cuadrados por una propiedad con jardín y pileta". También admite casos de casas que bajaron de US$650.000 a US$490.000. "Son casos puntuales", aclara. En síntesis, las oportunidades de precios están pero son limitadas y se terminarán. ¿La razón? A diferencia del resto del planeta, en la Argentina las crisis inmobiliarias no responden a un fenómeno monetario. En el país, solo el 3% de las unidades del mercado posee deuda hipotecaria, mientras que el promedio mundial es del 60% de las propiedades de vivienda. Esto genera un efecto estabilizador en los precios. En otras palabras, lo que sucede en el país es que por la falta de crédito, los precios no suben con efecto expansivo tipo burbuja, pero como consecuencia de esa misma falta de financiación tampoco explotan ante las crisis.

Soledad Balayan, directora de Maure Inmobiliaria pone sobre la mesa otra tema: cuánto pesa el "nivel de apego" en los precios de publicación de los inmuebles usados."Cada inmueble usado tiene una historia de vida detrás. Si la historia es buena, el componente emocional es muy grande y el precio que pretende refleja ese nivel de apego y que no necesariamente coincide con el precio que le asigna el mercado. Si la historia detrás es mala probablemente no habrá tal nivel de apego" relata la broker y agrega otro punto: qué proyecto hay detrás de la venta. "¿Es superador ese proyecto futuro al valor emocional que acumuló el inmueble? ¿Existe una imposibilidad por parte del cliente de proyectar un futuro mejor que compense la carga emocional de "dejar ir" el inmueble?", se pregunta.

Balayan también aclara que un dato no menor y que no hay que olvidarse, es que el mercado local es de dueños. "A diferencia de otros países donde la gente tiene un porcentaje importante de hipoteca sobre el inmueble, por la falta sistemática de crédito hipotecario en nuestro país, la gran mayoría de los vendedores son realmente los dueños del activo", analiza y hace referencia a otro factor subjetivo: la presión social. Se refiere a la influencia del entorno en la decisión sobre el precio pretendido. "Nunca falta el comentario de alguien del entorno que dice "a ese precio lo estás regalando", resume.

¿Por qué las unidades nuevas en obras terminadas no bajan de precio?

En un mercado en el que los desarrolladores construyeron poco en los últimos años, la oferta de unidades en proyectos recién terminados es escasa y los desarrolladores que no necesitan liquidez prefieren no venderlas. Es decir, no se desvelan frente a contraofertas de hasta el 40% cash en dólares porque no necesitan el dinero. En otras palabras, ya hicieron diferencia en el emprendimiento y están esperando momentos de certidumbre para lanzar los nuevos. Además, buscan la forma de defender cada dólar que invirtieron en ese metro cuadrado, un tipo de cambio lejano al actual. En la jerga se habla del "dólar hundido".

La oportunidad está en las unidades terminadas de aquellas empresas que necesitan capital para invertir en otros emprendimientos o quieren comprar insumos en pesos para estoquearse en otros proyectos que tienen en marcha y aprovechar el enfriamiento de la economía para negociar mejores descuentos con los proveedores. En estos casos, los descuentos en el precio de las unidades pueden superar el 30% dependiendo de la necesidad del desarrollador. "Es más difícil encontrar oportunidades en proyectos terminados o muy avanzados porque son emprendimientos que tienen más dólares invertidos al valor del pasado. Los que tienen menor grado de avance en cambio, con menos dólares hoy pueden construir más metros", relata Carlos Spina, director de la desarrolladora Argencons, y explica que por esa razón no se pueden comparar los precios de un proyecto terminado con los que están en pozo que posiblemente tenga un año y medio de dólar competitivo de ventaja.