¿Qué hay que saber antes de firmar una escritura?

Cuando se adquiere una propiedad, se compra un título. Y eso es lo primero que quien está cerrando una operación debe mirar, incluso, antes que analizar las características y ventajas y desventajas de la unidad". De esta manera, el presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, Claudio Caputo, aclara las variables y pautas a verificar al momento de llevar a cabo una operación inmobiliaria. "La palabra clave es antes", continúa la charla con la nacion, haciendo hincapié en la consulta previa con el profesional del comprador para así no tener inconvenientes y poder escriturar. "La compra requiere una serie de requisitos formales que permiten asegurar una casa para toda la vida", sintetiza Caputo.

De acuerdo con el titular del colegio porteño, el estudio de títulos es uno de los trabajos del escribano. Pero, subraya, no es el único. En principio, define, estudiar un título es realizar un análisis técnico–jurídico de la unidad a adquirir, lo que redunda en seguridad. En términos concretos, el relevamiento de la documentación implica retrotraerse 20 años, cuando –de existir– prescriben los defectos del título de la propiedad a adquirir.

Hoy la complejidad normativa hace que el estudio previo sea completo y complejo, no sólo de antecedentes. "Hay que aplicar todo el mecanismo de prevención del lavado de dinero, situaciones jurídicas, contables e impositivas de comprador y vendedor y demás variables, porque parte del asesoramiento es el análisis del futuro mediato", detalla el funcionario. En otras palabras, el escribano verifica en el Registro de la Propiedad que el bien esté libre de deudas, pide un informe de titularidad y de dominio, chequea si vendedor puede vender y actúa como agente de retención de impuestos.

El tema de costos es fundamental para quien va a comprar una propiedad. En este sentido, Caputo señala: "Del total de una factura de escribanía, más del 70 por ciento es para el Estado". Y en caso de que quien deba pagarla tuviera alguna duda al respecto con los aranceles, el Colegio revisa las consultas del público en torno a valores profesionales, mediante el trabajo de una comisión asesora que atiende los lunes. Vale aclarar que en la ciudad de Buenos Aires los honorarios se pactan libremente entre las partes, es decir quien compra y la persona que vende el inmueble.

La documentación

La mayoría de la gente no conoce sus obligaciones al vender. "Se trata de un error nuestro, ya que fallamos en difundir la importancia de la documentación. El vendedor necesita saber si no está inhibido, si no existen gravámenes o restricciones sobre el inmueble, los cambios de impuesto a las Ganancias o de normativa en general, que en la Argentina son frecuentes", detalla Caputo.

Según informan, entre otros requisitos, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires para vender una propiedad y cualquiera sea el tipo de inmueble –casa, departamento, lote baldío– el titular del inmueble necesitará el título de propiedad original, es decir la escritura de adquisición del inmueble sea cual fuere el título causal; DNI y constancia de CUIL/CUIT de los propietarios; boletas de impuestos, tasas y gravámenes; poderes originales en caso de que alguno de los firmantes no concurra a la firma de la escritura; el COTI –Código de oferta de transferencia de inmuebles–, que se obtiene en la web de la AFIP; y el certificado de no retención de ITI –también emitido por AFIP– en el caso de reemplazo de vivienda.

Asimismo, si se trata de inmuebles afectados a propiedad horizontal –departamentos o llamados "PH"–, es necesaria la copia del reglamento de copropiedad y administración o de propiedad horizontal, y datos de contacto del administrador del edificio; y si alguno de titulares del inmueble o su cónyuge fallecieron, el expediente sucesorio debe estar en un estado tal que permita que el inmueble sea vendido por el sistema de tracto abreviado, lo que significa que deben estar cumplidos todos los pasos procesales que permiten la escrituración.

Comprar con financiamiento

Caputo recuerda que al realizar la compra de un inmueble con ayuda de un crédito hipotecario, el comprador puede designar a su escribano de confianza para otorgar la escritura. Es decir, el banco no puede imponer un escribano para autorizar este acto dado que la Ley 25.093, vigente desde 1999, obliga a las entidades financieras a respetar la elección de profesionales que las partes hayan acordado. Sí lo puede hacer para la escritura de hipoteca, que se realiza con el profesional que designe la entidad financiera que otorga el préstamo hipotecario. Pero para todo ello se recomienda consultar previamente a alguno de los 2000 escribanos que hay en Capital Federal.

Cuando el comprador tiene en su poder la copia de la escritura este debe revisar que los metros construidos estén declarados y aparezcan en el documento como tal. Además, hay que corroborar que coincidan los metros de terreno físicos. De no ser así, se sugiere consultar al escribano cuál es el procedimiento a seguir.

La entrega suele ser cuando se toma posesión del inmueble. A los vendedores no se le aconseja entregar la unidad al momento de la firma del boleto de compra–venta, ya que si por algún motivo la operación no se concreta deberá recuperar las llaves del inmueble con todas las complicaciones que ello puede generar.

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