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Qué mirar antes de comprar en un barrio privado
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PARA LA NACIONMaría Eugenia Usatinsky
Llegó el verano y con él quienes deciden comprar alguna casa o un departamento en un condominio con piscina, laguna o directo al río en countries o barrios privados para pasar mejor los días de calor de los próximos meses y disfrutar del "verde" y las actividades que se proponen allí durante todo el año.
Con el incremento de la actividad inmobiliaria registrado en 2017 están quienes consideran comprar una vivienda en este tipo de emprendimientos pero, para evitar sorpresas desagradables, hay algunas recomendaciones que desarrolladores y brokers comparten.
Antes de tomar cualquier decisión de compra, es fundamental evaluar:
- La ubicación del barrio y sus accesos.
- La cantidad y calidad de espacios verdes y el diseño interno.
- La infraestructura de amenities y servicios. Esto implica mirar desde la oferta de actividades deportivas hasta la disponibilidad de agua corriente o pozo, gas natural y televisión por cable e Internet.
- El valor de las expensas, de las cuotas sociales y de ingreso a countries.
- El nivel de consolidación del barrio, reflejado en la cantidad de lotes, casas ya construidas y familias viviendo.
- Que la propiedad sea escriturable, en especial si se requiere de un crédito para su adquisición o para financiar la construcción de la vivienda.
Sebastián Maurette de Fraher Group, desarrolladora del barrio cerrado Alcanfores en Pilar, agrega que las preguntas principales que uno se debería hacer antes de comprar son ¿quién desarrolla y qué experiencia tiene en el rubro?, ¿qué antigüedad tiene el barrio? y si existe algún conflicto judicial con el municipio u otros vecinos.
En tanto, para Alejo Ricciardi, gerente de Ventas de Landa Inmobiliaria que es la comercializadora de los barrios lanzados por Ayres Desarrollos, "los barrios y countries que se destacan son aquellos que pensaron e invirtieron en la infraestructura necesaria para la capacidad de gente total calculada; la proporción de espacios verdes destinados a las áreas comunes hacen la gran diferencia en valor del barrio y por ende del lote o casa" .
La posibilidad de escriturar "es una condición que todo comprador debería evaluar para preservar su inversión y su bien" . Ricciardi recomienda "que las reglamentaciones para construcción deben ser claras y comunes a todos, teniendo en cuenta el diseño del barrio, las características y diferencias dependiendo de la ubicación de cada lote para generar valor al barrio".
Los amenities y el mantenimiento de los mismos tiene que ser acorde a la cantidad de gente o lotes y su costo de mantenimiento "debe mantener una relación directa con el producto y tratar de impactar lo menos posible en las expensas"., relata el especialista. También aconseja analizar el impacto de las cuotas sociales ya que, por ejemplo, "Pilar está lleno de countries y clubes donde las propiedades se venden a precios muy por debajo del mercado por la exigencia de cuota de ingreso, cuotas sociales o altísimas expensas que son producto del mantenimiento que requieren las canchas de golf y las hípicas". En tanto, agrega, la importancia de considerar los accesos al barrio porque hay algunos alejados de la autopista "que sufren las consecuencias de las vías colapsadas por nuevas urbanizaciones que no cuentan con alternativas".
Por su parte, Maurette detalla que cuando se recomienda analizar la infraestructura que rodea al emprendimiento, hay que considerar especialmente "la oferta educativa, de salud y de entretenimientos que existe en la zona y la que se proyecta construir". Además, en el caso de comprar un lote "es importante saber los requisitos exigidos por el barrio para la construcción de una casa el día de mañana" y de tratarse de un condominio "cuando el cliente compra del pozo, es común que el problema esté en que la expectativa del cliente cuando compra no queda satisfecha con lo que recibe" mientras que también puede pasar que "el crecimiento del precio esperado durante el transcurso de la obra no esté acompañado por el mercado". Otras sorpresas que pueden surgir se relacionan con "la demora en el proceso de escrituración y el alto costo de mantenimiento del emprendimiento" dado que "se están buscando propiedades con el menor costo posible".
Walter Garay, gerente de la Unidad de Negocios Especiales de la inmobiliaria Toribio Achával, recomendó consultar cuál es la topografía y la altimetría del predio - que permiten saber si se inunda -, cuál es el rango socio económico de los habitantes del barrio y cómo es su reglamento interno de convivencia. "Las aprobaciones suelen ser también un tema delicado en el desarrollo del barrio así como la expectativa de la escritura, por la problemática que hay en el Registro de la ciudad de La Plata para sacar las escrituras con el trámite de convalidación final respecto de la subdivisión del barrio con su correspondiente nomenclatura catastral. Esta problemática hoy afecta a más de 5000 barrios en la provincia de Buenos Aires", detalló.
A su vez, Garay puntualizó que "siempre la cercanía a la ciudad de Buenos Aires es importante, a pesar de que en los últimos años se estuvo trabajando para descomprimir a la Capital Federal y, para lograrlo, se adoptaron como ciudades satélites como por ejemplo Pilar. Hoy en el Oeste se está trabajando muy fuerte con Luján y, tal vez, con Quilmes en la zona Sur". Por otra parte, hay que averiguar si es posible subdividir o unificar lotes y, en los casos de los countries, consultar si la compra del inmueble depende de ser socios del club o es independiente los propietarios de los socios, alertan Clara Eickert y Patricia Gianni, ambas gerentas de la sucursal de Toribio Achaval en Pilar.
Papeles en mano
Por el grupo Monarca habló Alejandro Sbrancia, su gerente Comercial, a cargo de los emprendimientos Lagoon Pilar y Hudson así como Pasionaria Martínez. "Cualquiera sea el tipo de unidad, el comprador debe hacer foco en la documentación del proyecto y consultar por las aprobaciones, viabilidades de obra, prefactibilidades y -en caso que corresponda- si los documentos están listos para escriturar", señala.
En particular, de tratarse de la compra de un lote sobre el que construir, "la consulta más importante es el reglamento de construcción, la plancheta del lote para relevar los retiros y los cánones de obra". También hay que mirar los plazos de obra y a cuáles son los requerimientos arquitectónicos. Hernán Nucífora, director de la inmobiliaria que lleva su apellido aclara que hay sistemas constructivos que no están habilitados en muchos barrios. También, que se debe contemplar que "las escrituras van a demorar muchos años, salvo que se trate de barrios ya consolidados con la subdivisión realizada".
Para Damián Garbarini, titular de DG Negocios Inmobiliarios de Canning, "la gente averigua sobre la experiencia que tuvieron otros compradores" al momento de interesarse por un terreno, además de hacer las consultas usuales. Mientras que para adquirir una casa ya construida se debe analizar "el estado de planos y trámites en el barrio y Municipio. Para este broker, "es tan variada la oferta de lotes en los distintos corredores que hay que tomar el tiempo correcto para la búsqueda. Buscar ir de lo macro a lo micro".
Esteban Edelstein Pernice director de la firma Castex, que vende en Terralagos, explicó que lo primero que el futuro comprador se debe preguntar es "si le gustaría vivir allí porque a pesar de que parece una pregunta muy obvia, muchas veces pasa que la gente decide la compra por el precio pero después quiere revender el terreno para pasarse a otro barrio que le gusta más y no puede . "Quizá conviene comprar directamente en un barrio que le gusta más aunque tenga que pagar un poco más porque el costo de construcción es el mismo en cualquier lado", aconseja.
En cuanto a la inquietud por el valor de las expensas en este tipo de urbanizaciones, Edelstein Pernice aclaró que si bien su costo "es importante en un barrio cerrado hoy, se incluyen instalaciones de tenis, fútbol y hasta lagunas cristalinas y al comparar el monto de expensas al de un edificio normal solo con un guardia de seguridad, quizá se paga lo mismo debido a la gran cantidad de gente entre la que se divide el costo".
Motivaciones y riesgos
Guillermo Arcani, socio de Global Prop, inmobiliaria que vende las propiedades del barrio Haras del Sol, advierte que la compra de una casa, lote o departamento en un country o barrio cerrado "nace desde una necesidad de privilegiar aspectos que hacen a una vida más abierta, más segura, usualmente con enfoque en lo deportivo y esparcimiento, alejarse del ruido y caos de la gran ciudad". Agrega que analizar la zona en la que se encuentra el barrio y, si aún no está consolidada, poder sentir que irá desarrollándose en el mediano y largo plazo dado que "esto incidirá en valorizar la inversión". Calles de accesos que se asfalten o que se ensanchen e iluminen, nuevos barrios que se instalen en la zona, centros comerciales y demás tipo de desarrollos en el entorno "incidirán positivamente en la valorización",
Asimismo, este agente inmobiliario aclaró que "todo barrio en proceso inicial de desarrollo implica asumir al comprador ciertos riesgos, que están dados por la capacidad de ejecución del desarrollador, más allá del ritmo de ventas que logre alcanzar en una primera etapa. Un emprendimiento usualmente requiere varios años desde sus inicios hasta que logra consolidarse. La compra en pozo bajo el sistema de sistema abierto de precio Costo por Administración, también añade una variable de riesgo adicional".
En resumen, el precio de la propiedades y las expensas así como las características de la zona no son las únicas variables importantes a considerar al considerar comprar en un barrio privado o country. Hay que preocuparse por hacer un completo relevamiento y asesorarse con profesionales confiables que conozcan las exigencias de "papeles", el entorno y sus servicios.
