Reclaman mayor control

Organizaciones de consorcistas piden el seguimiento de los administradores de edificios; opiniones y proyectos en estudio

8 de marzo de 2008
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Actualizado el 1 de julio de 2020

El tema del control de los administradores preocupa a todo propietario de un departamento que sufre el mal desempeño de quienes deben administrar los destinos de los edificios.

Es que hoy, pese a los intentos que se hicieron por revertir la situación, no existe un colegio público que los reglamente, les fije reglas y, principalmente, si obran mal, los sancione.

Todos los actores involucrados coinciden en que el problema se debe resolver desde la Cámara de la Propiedad Horizontal, la Fundación Reunión de Administradores, la Liga de Consorcistas, la Unión de Consorcistas de la República Argentina y el GCBA, que posee el Registro Público de Administradores.

Las reglas del buen administrador, es decir, aquel que ejerce la profesión con eficiencia, imparcialidad, diligencia, transparencia, honradez y competencia; el que cumple y hace cumplir la legislación y reglamentaciones vigentes; el que se actualiza y perfecciona sus conocimientos; el que percibe honorarios y aranceles razonables por sus servicios, que representen una justa remuneración por su gestión, responsabilidad y jerarquía profesional; aquel que toma las decisiones de compras y contrataciones basándose en el mejor resultado de costo-beneficio para el consorcio; el que informa y comunica de forma clara, sencilla y veraz a sus administrados respecto de la situación y el desenvolvimiento de la comunidad consorcial que atiende, están lejos de la realidad.

Difícil remoción

Para Horacio Bielli, titular de la Cámara de la Propiedad Horizontal y administrador de edificios: "Hoy, a cualquier persona que quiera ser administrador le dan la posibilidad de sacar un certificado que conste que no tiene antecedentes penales ni de quiebra y se inscribe en el Registro Público. El problema es que ese registro sólo junta fichas, pero no se conocen sanciones ni que se saquen matrículas. Muchos no están registrados con lo cual el Estado no los controla ni tiene la capacidad para hacerlo".

Agrega que no se los puede remover porque se necesitan dos tercios de los propietarios, que son difíciles de reunir. "La solución pasa por la exigencia de formación universitaria, estudiar materias de administración, derecho, y psicología para la convivencia de propietarios."

Bielli destaca que la cámara que preside propone un colegio de administradores de Capital Federal que tenga una carrera y que por única vez se les dé matrícula a los idóneos que acrediten que están trabajando, y éstos realicen auditorías para controlar que cumplan con las normas de orden público. "La Legislatura porteña así lo entendió y hubo dos proyectos, uno del diputado Diego Santilli, que estuvo a punto de aprobarse, pero algunos dijeron que iba a perjudicar a los propietarios, que aumentarían las expensas y los honorarios de los administradores; todo falso. Hay un mercado para elegir entre más de 5000 y no todos cobran igual; la ley prohíbe fijar honorarios."

Osvaldo Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista, explica: "Por suerte ese proyecto quedó en la nada; la ley 13.512 de consorcios tiene sólo 20 artículos, hay muchos baches y falta legislar. El único control es la asamblea y a veces ni se hacen por la cantidad de propietarios que hay que reunir. Otra cosa terrible es que se le permita al constructor armar su propio reglamento y elegir a dedo al administrador. Hay que modificar la ley y agilizar el sistema de asamblea. El consorcio no es una empresa, no tiene objeto social, y el dueño del edificio no es el administrador, es el propietario".

Para el presidente de la Fundación Reunión de Administradores, Jorge Hernández: "Los administradores supuestamente están controlados por el Registro Público que se creó por la ley 941, en el que todos los años deberían presentar la declaración jurada sobre el cumplimiento de sus actividades. Pero el registro nació mal y no cumple la ley, porque aún no se habilitó la presentación de declaraciones juradas. Con respecto a la creación del colegio de administradores, ya existe en otros países como Italia o España y funciona bien. Nuestra fundación hace 20 años que busca jerarquizar la profesión, tenemos el Colegio Profesional de Administradores con 350 inscriptos, damos de baja a los que no cumplen y dictamos normas IRAM. Creamos, desde enero de este año, el seguro de responsabilidad civil del administrador, que protege a él y al consorcista por los incumplimientos que pueda cometer en su gestión y que afecte los bienes de los administrados. Estamos trabajando en la ley nacional del administrador, que plantea obligaciones, responsabilidades, deberes y derechos; qué funciones debe o no cumplir, según el código de ética".

Por último, según Alicia Giménez, de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA), "esta Ley, hasta el momento, nos dio la oportunidad de tener una herramienta para controlar, muy poco, a los administradores, ya que sólo se puede denunciarlos por la falta de inscripción, por la falta de difusión del texto de la ley a los consorcistas, la falta del depósito de aportes y contribuciones, no siendo fácil para el consorcio conocer este dato. El artículo 8º que habla de los requisitos para contratar la provisión de bienes y servicios no está reglamentado, lo que hace muy difícil su aplicación".

Giménez redondea su opinión: "Estamos totalmente desprotegidos, nos queda acudir a la Justicia, con resultado incierto y costos altos, a los que no siempre se puede hacer frente. Creemos que debe haber una vía administrativa rápida, para casos como no realizar anualmente la asamblea para rendir gastos y hacer un balance del estado del edificio. Otro problema es que éstos manejan una cantidad importante de dinero de terceros, sin tener que presentar balance ante organismo alguno".

Proyecto

Sobre la ley 941, la Federación Argentina de Consorcios (FAC) ha presentado un proyecto de modificación que contempla los baches de la actual, para adaptarla a las necesidades.

También la FAC expuso ante la Comisión de Vivienda y Ordenamiento Urbano, de la Cámara de Diputados de la Nación, sobre un proyecto de modificación de la ley nacional 13.512, de 1948, en la que se introduce, entre otras, la elección o remoción del administrador con el 50% más uno de los propietarios, para evitar que se perpetúen en el mandato.

Datos sobre denuncias

Voceros del gobierno porteño, a través del Registro Público de Administradores, dependiente de Defensa del Consumidor, informaron que encontraron un atraso importante en el funcionamiento del área. La cantidad de inscriptos es de 5938, y destacan que numerosas solicitudes han sido efectivizadas en esta nueva gestión. En los períodos 2003-2006 se presentaron más de 400 denuncias; en 2007 fueron 42, y en lo que va del año se han tomado 10. Las causas en un 60% son la falta de inscripción y le siguen en orden de prioridad el incumplimiento a la cláusula transitoria segunda (no informar número de matrícula y entregar copia de la ley en la primera asamblea a partir de la puesta en funcionamiento del registro), y falta de aportes y contribuciones al encargado del edificio.

Acerca de las sanciones, responden que se trata de multas, "puesto que, por el momento, la suspensión de matrícula y exclusión del registro (las otras dos posibilidades que nos permite la ley) no hemos considerado implementarlas, y para las faltas menores no contamos con sanción de apercibimiento". Este registro lleva de oficio la instrucción de más de dos mil expedientes relacionados con la falta de presentación de la declaración jurada 2003 o 2004-2005. Explica la fuente que a partir del 1° del mes próximo, los administradores deberán presentar las declaraciones juradas correspondientes a 2006/2007 y la renovación de Certificados de Reincidencia Criminal y Juicios Universales (Art. 9°, ley 941).