Subalquiler y Airbnb en Argentina: qué dice la ley, cuándo es legal y cuánto se puede ganar

Al momento de pensar en alquilar un departamento o casa a través de plataformas, e incluso subalquilar, hay cuestiones fundamentales que no deben pasarse por alto. Lady Siebenhaar, titular de Nativa Soluciones Inmobiliarias, explica que se puede alquilar un departamento y luego explotarlo en Airbnb; sin embargo, aclara que hay una diferencia importante entre lo que suele llamarse “subalquiler” y lo que jurídicamente está permitido. Asimismo, sostiene que, en CABA, además, hay reglas específicas para alquiler temporario turístico.

Ante la pregunta: ¿se puede alquilar un departamento y subalquilarlo? Siebenhaar explica que el Código Civil y Comercial permite que el locatario subalquile una parte del inmueble si el contrato no lo prohíbe. “Pero si se pretende subalquilar todo el departamento, jurídicamente la situación se acerca a una cesión de la posición contractual y requiere más cuidado. Además, el propio Código establece que una prohibición contractual de ceder implica también prohibición de sublocar, y viceversa”, describe.

Y asegura que, para montar un negocio profesional de “rent-to-rent”, es decir alquilar un departamento para luego ofrecerlo completo por Airbnb, “no trabajaría con una autorización implícita. Haría un contrato donde el propietario autorice expresamente la explotación temporaria turística y la publicación en plataformas”, dice. “Una cláusula debería decir, que el locador autoriza al locatario a destinar la unidad a alquiler temporario, sublocación y alojamiento de terceros mediante Airbnb y otras plataformas, sujeto a la normativa aplicable”, advierte.

Y explica que en CABA existe una regulación adicional para estadías turísticas que abarca de una noche hasta tres meses, en la que se aplica la Ley 6.255 de Alquiler Temporario Turístico. En estos casos, la unidad debe estar inscripta en el Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos. “El trámite actualmente es gratuito y exige, entre otras cosas, documentación de la unidad, declaración jurada, seguro de responsabilidad civil y, para departamentos en propiedad horizontal, el Reglamento de Copropiedad. El Gobierno porteño indica además que deben registrarse titulares o quienes administren, gestionen, intermedien u ofrezcan estas unidades”, señala. Esto significa que antes de tomar un departamento para Airbnb, conviene revisar tres autorizaciones: el contrato con el propietario, el reglamento de copropiedad/consorcio y la normativa turística.

Por su parte, explica Enrique Abatti (h), abogado especialista en Derecho Inmobiliario y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), que como principio general, el inquilino conforme al art. 1214 del Código Civil y Comercial puede sublocar el inmueble, salvo prohibición expresa en el contrato. “En la mayoría de los casos se la prohíbe, porque representa un riesgo muy importante para el propietario”, dice. Esto sucede porque en la sublocación se genera un nuevo contrato locativo, ya que constituye una nueva locación donde el locatario original pasa a ser locador del nuevo inquilino y constituye un contrato de locación de inmueble ajeno.

Y detalla que el contrato principal de primer grado es el de locación y el de segundo grado es el de sublocación, por eso es importante prohibir la sublocación y también la cesión del contrato, y si el locador no toma esa previsión, el inquilino puede notificarle el ejercicio de su derecho a subarrendar conforme lo dispone el art. 1214 del Código, indicando nombre, datos de identidad y domicilio del futuro sublocatario y destino locativo, y el locador sólo puede oponerse por medio fehaciente dentro del plazo de 10 días de notificado. “Un tema aparte ante esta posibilidad es que el fiador del contrato principal podría considerarse desobligado a responder por el sublocatario”, señala.

En tanto que asegura que la modalidad Airbnb en Argentina tiene aspectos positivos, pero también negativos. Es un sistema de plataforma de alquiler temporal de viviendas principalmente para turismo o viajes por trabajo, estudio, tratamientos médicos, etc. “Esto puede ser beneficioso para los propietarios, pero también generar perjuicios a los vecinos en los consorcios de propiedad horizontal, por la inseguridad que genera la alta rotación de inquilinos, ruidos molestos, incumplimientos de las normas de los reglamentos internos de los edificios”, advierte.

Por eso Abbati (h) recuerda que es importante determinar quién es el locador en estos casos, porque si lo era el propietario, éste debe responder ante el consorcio por los problemas que pudieran generar los inquilinos que ingresen a su departamento mediante esa plataforma y si es el inquilino quien subalquila, porque el contrato de locación no prohíbe subalquilar ni establece expresamente el destino para alquiler turístico, es el inquilino principal quien estaría violando el contrato y el propietario podría desalojarlo.

Para Daniela Kronenberg, broker de Krohome Alquileres Temporarios, especializada en propiedades temporarias, es necesario tener en claro las distintas opciones. En ese sentido, explica que si una persona es propietaria, puede ofrecer su inmueble en alquiler temporario. Si se trata de un departamento, será fundamental revisar el reglamento de copropiedad. “En reglamentos anteriores a esta modalidad, se considera compatible cuando la unidad tiene destino apto comercial y no existe una prohibición específica”, advierte. Pero si una persona es inquilina y quiere ofrecer como Airbnb el inmueble que alquila, en este caso, se trata de una sublocación. “Para hacerlo, además de que la actividad esté permitida por el reglamento de copropiedad, debo contar con la autorización del propietario y respetar las condiciones del contrato”, coincide.

En tanto, la titular de Nativa aclara que nunca conviene plantear esto como una renta “informal” ya que ARCA contempla las locaciones de inmuebles dentro del régimen tributario y exige facturación según la condición fiscal. “Los monotributistas, por ejemplo, emiten comprobantes electrónicos C. Desde el 1 de agosto de 2026, el límite anual de ingresos brutos de la categoría K del Monotributo es$126.610.838,75, aunque el encuadre concreto depende de cómo se estructure la actividad”, dice. Y subraya: “En un modelo de subalquiler profesional, yo haría revisar por contador específicamente qué ingreso debe facturar el operador y cómo tratar el alquiler que paga al propietario, porque no es exactamente lo mismo que un propietario alquilando sus propios dos inmuebles”.

Sobre la ganancia que deja este tipo de alquiler, la corredora sostiene que no hay que mirar solamente “alquiler mensual versus facturación Airbnb”, sino que hay que calcular: resultado mensual, noches ocupadas por tarifa promedio, Airbnb, alquiler, expensas, servicios, limpieza, impuestos, mantenimiento y reposición. “Con una unidad muy bien ubicada y administrada, US$500 mensuales de margen operativo puede ser posible. Pero con una ocupación del 50% al 55%, una tarifa demasiado baja o un alquiler inicial caro, el margen puede prácticamente desaparecer. Por eso, para este negocio buscaría una relación aproximada: facturación Airbnb potencial ≥ 2 veces el alquiler mensual tradicional. Si el propietario pide US$700 y el departamento razonablemente factura US$1000-US$1100, no lo tomaría. Si pide US$550-US$600 y puede facturar US$1400-US$1600, empieza a ser interesante”, asegura.

En cuanto al modelo que considera más atractivo, Siebenhaar sostiene que existen dos formas de hacerlo. Una es el subalquiler; por ejemplo, una persona alquila por US$600, amuebla, equipa y explota por Airbnb. “Si quedan US$400 mensuales, esa diferencia es suya. Tiene mayor rentabilidad, pero también asume alquiler, vacancia y gastos”, señala. En cambio, la otra opción es la admistración por Airbnb; en este caso, el propietario conserva el departamento y la persona administra la publicación, huéspedes, precios, check-in, limpieza, etc. “Puede cobrar, por ejemplo, un porcentaje de la facturación, en estos casos, el beneficio por unidad es menor, pero prácticamente desaparece el riesgo de pagar alquiler durante los meses de baja ocupación”, detalla. Y aclara: “Nosotros utilizamos un modelo mixto: captamos propietarios que permitan alquiler temporario y, sólo en las unidades con números excepcionalmente buenos, tomamos el riesgo del subalquiler”, asegura.

Toda unidad destinada a estos tipos de alquileres tiene que estar bien equipada y preparada para la cantidad de personas que puede alojar, con sábanas y toallas suficientes según las plazas y los elementos básicos para una estadía cómoda. “También es fundamental contar con buen material fotográfico y de video de la propiedad. Las imágenes son la primera impresión que tiene el potencial huésped y deben mostrar el departamento de manera atractiva, luminosa y realista, destacando sus principales características y diferenciales”, señala. A la vez, recomienda dejar indicaciones claras dentro de la propiedad, como la clave de Wi-Fi, instrucciones para utilizar artefactos o información sobre el ingreso y egreso. “La idea es que el huésped pueda sentirse cómodo desde el primer momento, sin tener que preguntar todo y teniendo a mano la información que necesita. También es fundamental estar atentos y disponibles para ayudar al huésped y resolver rápidamente cualquier inconveniente durante su estadía”, dice.

Cuenta Kronenberg que después del boom, con la sobreoferta de propiedades y una menor demanda turística, los valores promedio por noche bajaron significativamente. “Hoy el mercado se fue acomodando y la rentabilidad depende de cada propiedad y, fundamentalmente, de su nivel de ocupación. Para saber cuánto realmente se puede ganar, hay que considerar expensas, servicios, mantenimiento, limpieza, administración y comisiones de las plataformas, no solamente el valor de la noche”, dice. Y considera que es fundamental lograr un buen nivel de ocupación.

“También recomendamos establecer una cantidad mínima de noches por reserva. Una estadía de una o dos noches muchas veces no llega a compensar la logística de check-in, check-out, limpieza, lavado y recambio de toda la blanquería”, aclara. Y explica que su estrategia apunta a extranjeros y familias que vienen a residir temporalmente en el país y necesitan una vivienda amoblada por períodos más prolongados, de seis meses o más. “Este tipo de estadías nos permite reducir los períodos en los que la propiedad queda vacía, generar mayor previsibilidad en los ingresos y, en definitiva, apuntar siempre a obtener la mayor rentabilidad posible”, finaliza.

LA NACION

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