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Una normativa que ya está en vigencia
La regla integró a su articulado la ley de Propiedad Horizontal, que era complementaria en el código anterior. Trata sobre los consorcios y las asambleas
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El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, que entró en vigencia el primer día del mes actual, integró a su articulado la ley de Propiedad Horizontal, que hasta ahora era una normativa complementaria (Ley 13.512). Así, da respuesta a ciertas necesidades del sector inmobiliario, que estaban pendientes en la legislación de fondo, en particular en materia contractual y de derechos reales.
Con relación a la Propiedad Horizontal, algunas de las novedades que incorpora la norma son las siguientes: admite que el consorcio es una persona jurídica que podrá adquirir derechos y contraer obligaciones, tendrá su propio patrimonio y puede ser propietario de departamentos, cocheras, bauleras y locales comerciales.
Fernando Aguinaga del estudio Zang, Bergel & Viñes Abogados, opinó: "El reglamento deberá establecer reglas para el uso y goce de sus bienes como así también el quórum y mayorías necesarias de la asamblea para resolver sobre la disposición de los mismos".
También establece que el consejo de propietarios es un órgano del consorcio. Su creación es optativa y sus atribuciones incluyen convocar a asamblea, redactar el orden del día, controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio. Debe autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los 30 días de producida la vacancia. El consejo de propietarios no sustituye al administrador ni puede cumplir sus obligaciones.
Hay varios cambios respecto a las expensas. "Se prevé expresamente que el certificado de deuda expedido por el administrador es título ejecutivo y que deberá estar aprobado también por el Consejo de Propietarios en el caso que éste exista. Autoriza a eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones", amplió Aguinaga.
Esta incorporación contempla una solución para el caso de los locales a la calle, que no usan el servicio de ascensores o tienen su propio servicio de seguridad privada.
Respecto de las asambleas, se mantiene como regla general la mayoría absoluta, o sea más de la mitad, sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales, "pero se incorpora una doble exigencia: el número de unidades y las partes proporcionales indivisas de éstas, las unidades, con relación al conjunto (esta proporción en relación al conjunto es un porcentaje que figura en el Reglamento de Propiedad Horizontal para cada unidad y generalmente coincide con el porcentaje de expensas de la unidad)", agregó.
Esta forma combinada de contar las mayorías evita cierta falta de equilibrio que puede darse en edificios con unidades de diferente superficie. Es decir, entre unidades más chicas, que menos gastos soportan, y que sin embargo tienen la misma fuerza al votar que las unidades más grandes, que deben soportar mayores gastos.
Por otro lado, "también parece injusto que las mayorías se basen solo en quien tiene mayores gastos y que se imponga la voluntad de las unidades de gran superficie. Con esta modificación se pretende un equilibrio entre la fuerza que tiene la unidad pequeña en la asamblea, que tiene un voto al igual que las de gran superficie, y quienes tienen unidades más grandes, que deben soportar un mayor porcentaje de gastos", concluyó.
