Barrios privados, sin bolilla negra

Es una práctica muy difundida en los countries más tradicionales. Cuando una persona quiere comprar una propiedad, debe someterse a una entrevista ante un comité de propietarios. Luego debe completar un extenso formulario con información sobre sus estudios, pertenencia a otros clubes, deportes que practica y, en algunos casos, hasta su religión.

Esa información se pega en una cartelera pública en el club house para que los demás propietarios hagan sus observaciones y adviertan si creen que existe algún impedimento para que esa persona compre la propiedad.

Además, el interesado debe reunir las firmas de tres propietarios que avalen su ingreso en el country.

Este procedimiento, conocido como "bolilla negra" y que generó denuncias ante el Inadi por discriminación, quedará prohibido si se aprueba el proyecto de reforma de los códigos Civil y Comercial impulsado por el Gobierno.

La medida propuesta no fue bien recibida por los miembros de las comisiones directivas de algunos de los countries más tradicionales, que, sin embargo, consultadas por La Nacion no quisieron hablar públicamente del tema.

En la práctica, el texto de la iniciativa otorga la categoría de "conjuntos inmobiliarios" y engloba dentro de la propiedad horizontal a los countries, un tipo años 70 y se popularizaron en los 90. Sin embargo, hasta ahora no cuenta con un marco legal que regule a nivel nacional. La nueva redacción del Código Civil hablará, de aprobarse, de "barrios cerrados, clubes de campo y barrios de chacras".

"Con respecto a las urbanizaciones modernas, countries y barrios cerrados, resuelve adecuadamente la ausencia de legislación. Los encuadra en la Propiedad Horizontal. Con sabiduría se elimina la bolilla negra y, si bien autorizan la aplicación de sanciones a los residentes por causas graves, no legitima cesantías ni expulsiones", explicó el escribano Horacio Colman Lerner, que desde hace años viene bregando por una regulación para este tipo de propiedades.

El tema de regular la admisión de nuevos propietarios es el punto que generará más controversias. En la práctica, los countries más tradicionales funcionan como clubes con derecho de admisión. "No hay que discriminar. Ese es el límite. Pero ésta [la bolilla negra] es una práctica razonable. No son lugares públicos. Si a alguien no lo quieren en un lugar, mejor que no vaya. En cualquier lugar existe el derecho de admisión, sin discriminar, claro. En todo caso, un juez podrá determinar si existe discriminación al aplicarse la bolilla negra", defendió el propietario de una vivienda en este tipo de emprendimientos que pidió no ser identificado.

"En más de 30 años sólo hemos aplicado dos bolillas negras a personas que estaban vinculadas con estafas. No creo que eso sea discriminación. Es libertad para elegir a tus vecinos para que el espíritu de la comunidad no cambie. En las entrevistas de admisión, nosotros les explicamos a los nuevos propietarios cuáles son los códigos de nuestra comunidad. Qué cosas gustan y cuáles no van a ser bien recibidas. No tiene que ver con temas de religión", explicó un miembro de la comisión de admisión de un tradicional country de la zona de Pilar.

"Esta es una práctica muy difundida, pero discriminatoria. En muchos casos, no se admite a una persona en los countries más tradicionales por el hecho de ser judío", denunció el abogado Roberto Terrile, que impulsa una denuncia ante el Inadi para reclamar la eliminación del sistema de bolilla negra.

Hoy, hay unos 288.000 habitantes en los 700 barrios cerrados y countries en todo el país, según cifras de la Federación Argentina de Clubes de Campo (FACC). El 80% de las 90.000 casas que hay en estas urbanizaciones son viviendas permanentes,

Los countries hicieron su aparición en los 70 gracias al decreto 8912/77 que favoreció su instalación, aunque, entre los pioneros, hay que señalar el Tortugas, de 1930, y el Mapuche, de 1963. Durante los años 90, se estima que el 35% de la clase media alta porteña compró una casa para fines de semana. En esos años había 30.000 viviendas, pero sólo una de cada tres habitada en forma permanente.

Después de la crisis de 2001, como inversión u opción al corralito los countries continuaron creciendo. Se pasó a 125.000 habitantes permanentes y, para 2005, el 63% de las casas ya eran viviendas fijas. Hoy, cuentan con 288.000 habitantes permanentes.

No obstante, hasta ahora no existe una legislación que regule estas propiedades a nivel nacional.

El artículo 2085 del anteproyecto de reforma del Código Civil, establece: "La administración puede prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas".

Esto significa que, en la práctica, no se podrá impedir la libre transición o venta de una propiedad en un country por el hecho de que el comité se oponga.

Desde la FACC, Jorge Juliá explica que se está analizando el proyecto de reforma del Código y se ve con buenos ojos la posibilidad de contar con una regulación específica para este tipo de propiedades. "Esto crea un derecho real sobre la propiedad", explicó Juliá. El proyecto también avanza sobre la utilización de las áreas comunes.

"Cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en la presente normativa, con los límites y restricciones que surgen del respectivo reglamento de propiedad y administración del conjunto inmobiliario, y teniendo en miras el mantenimiento de una buena y normal convivencia y la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos", dice el texto.

También establece que el reglamento interno de cada conjunto inmobiliario determinará el régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.

Además, determina que distintos countries pueden firmar acuerdos de servidumbre, esto es, por ejemplo permitir a los habitantes de un complejo utilizar la cancha de golf de otro complejo, sin que el comité de propietarios de este último pueda unilateralmente impedir el ingreso.

Los barrios cerrados, en números

• 700
  
  Countries en todo el país
  
  Son los que existen en la actualidad en la Argentina. En ellos viven permanentemente 288.000 personas

• 1930
  
  Nace el country Tortugas
  
  Fue pionero entre este tipo de urbanizaciones. En 1963 le siguió Mapuche, otro barrio cerrado tradicional.

• 80%
  
  Viviendas permanentes
  
  Aunque en un principio eran utilizadas como casas de fin de semana, hoy el 90% son residencias efectivas.

• 35%
  
  De la clase media-alta
  
  Se estima que durante la década del 90 ese porcentaje adquirió viviendas en los suburbios.

Por Evangelina Himitian

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