San Isidro impulsa una reforma urbana que combina desarrollo en el oeste y protección ambiental
La iniciativa incluye unidades más pequeñas, reconversión de edificios industriales y limitaciones a usos residenciales en la franja costera
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LA NACION
El Municipio de San Isidro envió al Honorable Concejo Deliberante un proyecto de actualización puntual del Código de Ordenamiento Urbano con el que busca impulsar el desarrollo urbano en sectores de Villa Adelina y Boulogne, al tiempo que introduce cambios en materia de protección ambiental, preservación del frente costero y resguardo del patrimonio edilicio. La iniciativa, que había sido anticipada por el intendente Ramón Lanús en la apertura de sesiones, no plantea una reforma integral del régimen vigente, sino una modificación selectiva orientada a corregir problemas detectados en distintas áreas del distrito y a actualizar criterios técnicos en la planificación territorial.
Según el expediente, el Código de Ordenamiento Urbano —ordenado por decreto en 2022— constituye la herramienta que regula el uso del suelo, la densidad de ocupación, el parcelamiento y la localización de actividades públicas y privadas dentro del partido. En ese marco, el Ejecutivo sostiene que el instrumento requiere ajustes periódicos para responder a transformaciones territoriales, ambientales y sociales, y que esta propuesta se estructura en cuatro ejes: la protección de las áreas de barranca, la preservación del paisaje costero, la protección preventiva del patrimonio edilicio y la revitalización del sector oeste, con foco en Boulogne y Villa Adelina.
El texto que acompañó el envío presenta la iniciativa como una modernización ordenada que apunta a incorporar viviendas, comercios y servicios sin alterar la identidad barrial ni generar sobrecargas en la infraestructura existente. En ese sentido, plantea una doble estrategia: reforzar la protección de los elementos naturales y patrimoniales del distrito —como la barranca, la costa y los edificios históricos— y, en paralelo, promover un mayor dinamismo urbano en zonas que muestran signos de estancamiento. Entre los objetivos declarados se incluye ampliar la oferta habitacional con unidades más compactas y accesibles, especialmente orientadas a jóvenes y familias, sin modificar las alturas máximas vigentes y optimizando el uso del suelo dentro de los parámetros actuales.
El primer eje del proyecto se centra en las barrancas, consideradas uno de los rasgos naturales más relevantes del partido por su valor paisajístico, ambiental e hidráulico. La propuesta incorpora al Código la definición de “Área Intangible para Predios en Barranca”, que establece que el sector donde se ubica el desnivel natural del terreno deberá preservarse libre de construcciones, sin alteraciones topográficas y garantizando el libre escurrimiento de las aguas. En estos casos, las edificaciones deberán localizarse en los sectores planos del lote y respetar retiros laterales que deberán permanecer libres de ocupaciones. Además, se exigirá la presentación de planos de relevamiento de niveles del predio, de las construcciones existentes y proyectadas, junto con un relevamiento forestal.
El proyecto también modifica distintas disposiciones vinculadas a predios con diferencias de nivel. La determinación del fondo libre —o pulmón de manzana— en esos casos quedará sujeta a un análisis particular por parte de las oficinas técnicas, que deberán considerar la topografía, el entorno y las condiciones ambientales. Asimismo, se incorporan reglas específicas para retiros laterales en terrenos ubicados en barranca, se ajustan los criterios para definir alturas máximas y cotas, y se establece que los proyectos que impliquen subdivisiones, rellenos, desmontes o construcciones en terrenos con desniveles significativos deberán ser evaluados caso por caso. En ese marco, las autoridades podrán fijar restricciones especiales vinculadas a ocupación del suelo, alturas, muros de contención, accesos y escurrimiento de aguas, entre otros aspectos.
El segundo eje apunta al sector costero, definido en el expediente como un área de alta sensibilidad ambiental, paisajística y cultural. El municipio señala que determinadas intervenciones, como rellenos o modificaciones del terreno, contribuyeron en algunos sectores a generar una desconexión entre la ciudad y el Río de la Plata, afectando tanto las condiciones ambientales como el acceso público. Frente a ese diagnóstico, la propuesta elimina la posibilidad de usos residenciales en determinadas zonas de la franja costera, incluyendo la zona Epr correspondiente al Parque de la Ribera, y establece que los proyectos deberán evaluarse de manera particular para garantizar su adecuada inserción urbano-ambiental.
A la vez, se incorporan condiciones generales para todos los usos en ese sector, entre ellas la obligación de contar con conexión a redes de agua y cloacas o con sistemas de tratamiento autorizados. El objetivo, según el documento, es consolidar el carácter público del frente ribereño, asegurar la continuidad territorial y garantizar el acceso de la población a estos espacios, priorizando usos compatibles con la preservación ambiental, la recreación y el disfrute colectivo.
El tercer eje introduce una herramienta de protección preventiva del patrimonio edilicio. El proyecto incorpora la categoría de “Inmuebles de Potencial Valor Patrimonial”, que alcanza a construcciones anteriores o correspondientes al año 1946 que, aun sin estar catalogadas formalmente, presenten valores arquitectónicos, históricos, urbanísticos, paisajísticos o culturales. También podrán ser evaluados inmuebles posteriores a esa fecha si reúnen características relevantes.
La iniciativa establece que, durante el proceso de evaluación técnica, la autoridad de aplicación podrá suspender preventivamente permisos de demolición o intervención que puedan afectar esos valores hasta que se determine si corresponde su incorporación al listado de bienes patrimoniales. El municipio aclara que esta medida no implica una restricción directa sobre el derecho de propiedad, sino la incorporación de una instancia previa de análisis para evitar pérdidas irreversibles del patrimonio urbano.
El cuarto eje se concentra en el oeste del partido, particularmente en Boulogne y Villa Adelina, donde el Ejecutivo identifica un escenario de estancamiento urbano y demográfico vinculado a la obsolescencia de suelos industriales, la baja renovación edilicia y la presencia de inmuebles subutilizados. En ese contexto, el proyecto plantea la necesidad de promover un modelo de desarrollo más equilibrado, integrado y sostenible, que incentive la renovación del tejido urbano sin expandir la mancha urbana.
Entre las medidas propuestas se incluye la flexibilización de parámetros para vivienda multifamiliar, permitiendo unidades de menor superficie —35 metros cuadrados para un ambiente y 45 para dos ambientes en esas localidades— con el objetivo de ampliar la oferta habitacional para jóvenes, hogares unipersonales y adultos mayores. También se revisan exigencias de estacionamiento en función de la disponibilidad de transporte público, estableciendo una cochera por unidad de dos o más ambientes y media cochera para unidades de un ambiente en Boulogne y Villa Adelina, mientras que en otras localidades del partido se mantiene una exigencia mayor.
El proyecto incorpora además herramientas para la reconversión de edificaciones industriales en desuso, permitiendo su adaptación a nuevos usos compatibles, en particular habitacionales. Estas intervenciones deberán ser evaluadas por las oficinas técnicas y aprobadas por el Departamento Ejecutivo, con el objetivo de reactivar sectores con vacíos urbanos y promover una mayor mixtura de usos.
En paralelo, se introducen ajustes en distintas zonas del Código, incluyendo modificaciones en factores de ocupación del suelo y total, retiros, fondo libre, alturas máximas y delimitación de radios. También se actualizan criterios para la ocupación de planta baja, el tratamiento de subsuelos y la exigencia de factibilidad de servicios de agua y cloacas en determinados casos. La reforma, según el expediente, no implica una liberalización indiscriminada del régimen urbanístico, sino una actualización orientada a corregir rigideces que, en la práctica, limitaron procesos de renovación urbana.
El intendente Ramón Lanús afirmó que la iniciativa busca que Villa Adelina y Boulogne “vuelvan a crecer, con reglas claras y pensadas para acompañar ese desarrollo”, y sostuvo que se trata de una deuda pendiente con los vecinos, especialmente con los más jóvenes. Además, el municipio indicó que la propuesta retoma consensos alcanzados previamente en el Concejo Deliberante sobre la protección de la barranca, la garantía de acceso público a la costa y la preservación del patrimonio histórico del distrito.
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