A pesar de la crisis, los bancos españoles siguen construyendo

MADRID—En un descampado donde abunda la maleza, Bankia trata de erigir su respuesta a una crisis bancaria e inmobiliaria que ha dejado a España con un exceso de alrededor de un millón de viviendas desocupadas. Su enfoque: construir más.

Bankia y una urbanizadora local planean construir un complejo residencial de 212 unidades, con un gimnasio y un cine en este terreno en el centro de Madrid donde antes había una estación de autobuses. Las obras empiezan este año, aunque las ventas de propiedades usadas son prácticamente inexistentes y sólo 45 de los apartamentos nuevos se han vendido por adelantado.

"El mercado está en punto muerto", dijo César Cabal, el agente inmobiliario que trabaja con los urbanizadores.

El impulso para seguir construyendo en un mercado inmobiliario que se ahoga en viviendas vacías ilustra la magnitud de la crisis bancaria por la que atraviesa España. Cuando reventó la burbuja de bienes raíces, conocida localmente como "la cultura del ladrillazo", los bancos se vieron inundados no sólo de casas vacantes, sino también miles de millones de euros en terrenos sin urbanizar.

Pero en vez de contabilizar los terrenos como una pérdida y tratar de venderlos, Bankia y sus pares han empezado a construir selectivamente. En algunos casos, hay compradores en lista de espera, pero en otros, no.

Un vocero de Bankia dijo que la entidad sólo construye en áreas de alta demanda, como el centro de Madrid, y que los nuevos proyectos son una manera inteligente de valorizar activos improductivos.

A fines de 2010, las cifras oficiales actualizadas más recientes, había en torno a 700.000 viviendas nuevas desocupadas. Incluyendo las propiedades embargadas, algunos economistas y consultores inmobiliarios estiman que el total podría ascender a un millón o incluso 1,5 millones.

En el tercer trimestre del año pasado, arrancaron las obras de 19.457 proyectos, una caída de 7% frente al segundo trimestre y de 5% en comparación con el mismo lapso de 2010. Ernesto Tarazona, de la consultora Knight Frank España SA, calcula que los bancos y cajas españolas construirán entre 5.000 y 6.000 nuevas viviendas en los próximos dos años.

Las entidades financieras esperan un repunte del moribundo mercado de bienes raíces. Pero no está nada claro que eso vaya a ocurrir, teniendo en cuenta un desempleo de 22% y las inciertas perspectivas de crecimiento del país.

Los bancos andan a la caza de compradores extranjeros y el año pasado participaron en ferias inmobiliarias en el Reino Unido, Holanda, Alemania y Suecia. Para atraer al público, servían vino y jamón ibérico y promocionaban su clima soleado y relajado ritmo de vida.

Incluso ventas débiles podrían beneficiar a ciertos bancos en España. De todos modos, abundan las preocupaciones de que la construcción de más viviendas vaya a hundir más los precios, complicando los problemas de los bienes raíces y, por extensión, los del sector bancario.

Desde que reventó la burbuja inmobiliaria a principios de 2008, el sector financiero español ha estado agobiado por las dudas de que aún no ha realizado el saneamiento de los cerca de 176.000 millones de euros (US$224.000 millones) en activos atribulados en sus libros. Las entidades han reservado fondos para cubrir en torno a un tercio de esa cantidad. El Banco de España ha forzado una ola de consolidación y recapitalización, generando a su paso entidades como Bankia, creada tras la fusión forzada de siete cajas de ahorros. En los últimos dos años, España inyectó un total de 22.300 millones de euros en su sector financiero.

Luis de Guindos, el nuevo ministro de Economía, dijo a principios de este mes que el sector necesitará otros 50.000 millones de euros para asumir las pérdidas en su cartera de activos inmobiliarios incobrables. Ansioso por evitar un rescate financiado por el gobierno, Guindos aseguró que los fondos tendrían que salir de las ganancias de los propios bancos a lo largo de varios años, tras una nueva ronda de fusiones.

Sin embargo, muchos economistas dudan que eso sea suficiente. A menos que los bancos atribulados empiecen a generar suficientes ganancias para absorber esas pérdidas, el sector podría enfrentar un rescate gubernamental o internacional, sugiere José García Montalvo, profesor de economía de la Universidad Pompeu Fabra, en Barcelona.

"La estrategia de España ha sido de ‘esperar y ver. Inyectaremos dinero pero poco a poco", dijo García Montalvo. "Ya no estamos en ‘esperar y ver’. Ahora pasamos a ‘esperar y rezar’". Pero aunque el gobierno quisiera intervenir, se encontraría con que es muy caro. España ha estado pagando una prima récord por su deuda y tendría muchas más dificultades que hace seis meses para recaudar los fondos necesarios. La tasa de interés que debe pagar a los prestatarios ha oscilado entre 5% y más de 6% en los últimos meses, cerca de un nivel insostenible a largo plazo.

Los problemas provenientes de la exposición al mercado inmobiliario han plagado a España desde que la burbuja empezó a desinflarse en 2007. El año anterior, el país construyó más viviendas que Alemania, el Reino Unido e Italia juntos, según datos de la Federación Europea de Hipotecas.

Analistas e inversionistas dicen que la práctica de edificar sobre terrenos vacíos es una de las varias medidas que han ayudado a los bancos a camuflar el tamaño de pérdidas inevitables. Apuntan que los bancos también han estado refinanciando préstamos a urbanizadores que, en muchos casos, tienen pocas esperanzas de devolver el dinero.

La exposición de los bancos españoles al sector inmobiliario bordea los 338.000 millones de euros, en su mayor parte a través de préstamos a grupos de construcción, según datos del Banco de España. La cifra apenas se ha reducido en los últimos tres años, pese a una ola de quiebras. Joaquín Maudos, profesor de economía de la Universidad de Valencia, señaló que las estadísticas indican que los bancos siguen refinanciando hipotecas, en vez de asumirlas en sus balances como pérdidas. "Están aplicando maquillaje a estos préstamos", aseveró.

Cabal, el agente de bienes raíces, trata de vender propiedades del proyecto de Bankia en Madrid. Los departamentos cuentan con un moderno sistema de calefacción y un aparato que permite abrir y cerrar las persianas y hacer funcionar la lavadora automáticamente. El precio: 4.500 euros por metro cuadrado. "La gente esconde el dinero debajo del piso y no lo sacará hasta que mejore la situación", señala. "Con los temores por el euro, estamos paralizados de miedo" de que las viviendas sigan vacías.