El mercado inmobiliario que sorpresivamente quedó insatisfecho

“A todos nos ha pasado que a campos que teníamos publicados ofrecidos para la venta nos contactaban para ver si se alquilaba hasta la venta”, contó el ingeniero agrónomo y presidente de la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR), Juan José Madero, en el marco de la VIII jornada de actualización del mercado inmobiliario rural que se realizó ayer. Ocurre que la demanda para alquilar campos para la actual campaña agrícola 2021/2022 quedó insatisfecha.

“Te dabas vuelta y ya lo habían alquilado. El mismo inquilino tuvo que hacer un sacrificio enorme para continuar su campo porque tenía alrededor diez interesados que ofrecían una diferencia mayor a la del año pasado”, agregó. En rigor, para los campos agrícolas se dio un incremento versus 2020 en torno de un 15% en quintales por hectárea.

Madero detalló que este aumento en la demanda se dio mientras la actividad, por la pandemia, fue declarada esencial y quedó exceptuada de las restricciones por el Covid. También influyó una mejora de precios en los productos del agro “que hizo más rentable el negocio”. Esto en una producción que, más allá de que los precios de los granos tienen una referencia con cotizaciones que siguen a un mercado internacional dolarizado, aquí las transacciones se materializan en pesos.

“A esos pesos que produjo el productor en general, y algunas otras actividades económicas, como nadie los atesora lo transforman en grano, carne y eso repercutió en la demanda inmobiliaria. Más teniendo el cepo no se puede convertirlos a dólares”, precisó Madero.

En este contexto, se disparó la demanda de campos para arrendar y superó a la oferta. En tanto, no ocurrió lo mismo con la compraventa, que no registró grandes inversiones y los montos de las operaciones no superaron los US$2 millones por negocio.

Compraventa

“Como se negocia en dólares, con el cepo, la política de restricciones, la presión impositiva, la incertidumbre, todo esto frenó la actividad y la hizo más cautelosa. No la detuvo, pero quedó amesetada”, detalló.

Explicó que, después de las PASO de 2019, el mercado inmobiliario de compraventa “se vino abajo”. Después llegó la pandemia y la dinámica histórica del mercado cambió, aunque a mediados del año pasado retomó una cierta normalidad.

En 2021 el mercado arrancó irregular, tras una última baja a comienzos de año fruto de las políticas restrictivas del Gobierno. En tanto, si bien mejoró el resultado operativo de la producción agropecuaria, los precios de la tierra no subieron y se amesetaron.

“A la estabilidad de precios el propietario la convalida, el inversor ya va viendo que va quedando estable y se empieza a arrimar a la zona de negociación. El inversor estaba muy hostil y vio que acá, por lo menos, estamos en un piso, en un plafón que va a seguir proyectándose”, expresó.

En el caso de la zona núcleo, con US$13.000 la hectárea, Madero proyectó: “Puede haber algún rebote porque estamos en el piso y esos campos son los últimos que bajan y los primeros que empiezan a subir; después el resto (de las zonas) copia”.

Nuevos vendedores

Por otra parte, se refirió a un nuevo tipo de vendedor, que es el que decide dejar el país. “Es triste tener en la cartera de negocio autorizaciones de venta por esa causa. Es gente con energía de producción, con ganas, que no es que tienen una propuesta superadora, sino que están cansados”, remarcó.

Y agregó: “Nos dejan la autorización y nos dicen avisame cuando se vende”. Estos se suman a los clásicos vendedores por temas ligados a cuestiones familiares o incluso venden para poder comprar en otra zona.

Del otro lado del mostrador, quienes tienen intención de comprar son, en un 80%, productores que se agrandan o venden campo en un lugar para comprar en otro. El porcentaje restante corresponde a empresarios industriales que encuentran refugio de capital en la tierra.

Todos ellos buscan campos agrícolas principalmente en la zona pampeana, luego tierras mixtas (agrícolas-ganaderas) y después ganaderas.

Respecto de los valores de las operaciones, como se mencionó este año rondaron los US$2 millones y hubo “muchas” en el orden de un millón de dólares. Por encima de valores de US$5 o 6 millones de dólares “no pasó nada”.