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Inversión: qué hay que mirar detrás de la rentabilidad en la compra de un campo
La evolución histórica de su valor, el contexto actual y las expectativas a futuro posicionan a la tierra agrícola del país como una alternativa competitiva, con el atractivo adicional de funcionar como refugio de valor
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Después de atravesar ciclos de fuertes subas, crisis y pérdidas de valor, el campo agrícola argentino vuelve a despertar interés entre los inversores. La renta por arrendamiento, la evolución histórica del precio de la tierra y una eventual recuperación de los valores frente a otros mercados conforman una ecuación que merece ser analizada.
Entre 1980 y 1993 los precios fueron estables y bajos. A partir de 1993 se produce una importante recuperación de precios que hizo que los mismos subieran un 100% hasta 1998. La crisis del 2002 pegó muy fuerte y esa suba se perdió por completo. A partir de 2003, se produjo una fortísima suba de los precios hasta tocar el máximo histórico en 2012, a dólares constantes.
Ese incremento fue determinado por la suba del precio de las commodities debido al ingreso de China como principal comprador de las mismas. A partir de allí, por razones políticas internas, se genera un descenso casi ininterrumpido hasta 2023, perdiendo el 40% de su valor. Luego, con un gobierno promercado, desregulador, desestatizante y defensor de la propiedad privada, a partir de 2024, el mercado se reactivó y los precios de la tierra agrícola subieron entre 25% y 30% en menos de tres años.
Estas oscilaciones en el valor de la tierra ocurren, por un lado, por razones externas, como conflictos internacionales comerciales, diplomáticos o bélicos que generan fuertes cambios en los precios internacionales de las commodities y, también, por las variaciones en las tasas de interés internacionales. Por otro lado, hay razones internas.
La Argentina es un país con retenciones a la exportación, mal comportamiento económico financiero histórico, con un partido político que gobernó durante las últimas décadas que adhiere a ideas antimercado, con una ley restrictiva a la compra de tierras por extranjeros, intervención en los mercados, con inseguridad jurídica, Todo esto generó gran incertidumbre, y produjo, como se indicó anteriormente, la importante pérdida del valor de la tierra a partir de 2012, mientras que en otros países de la región, la tierra siguió valorizándose.
El cambio de gobierno en diciembre de 2023 generó expectativas de un mejor futuro interno y activó la demanda y precios crecientes. Sin duda que las características de un gobierno son clave, pero también lo es el negocio intrínseco de la agricultura en la Argentina. Para analizar conceptualmente la inversión en tierras agrícolas, es clave tener presente la diferencia entre tenencia de la tierra y su explotación. Actualmente el 70% de la superficie agrícola está explotada por arrendatarios o contratistas.
Desde años atrás, hay una importante competencia entre los arrendatarios por la contratación de la tierra. Esta demanda no presenta debilidad, a pesar de rentabilidades ajustadas y condiciones climáticas adversas. Esto habla de la alta competitividad y el profesionalismo de los productores agrícolas argentinos. Existe en nuestro país, una red de producción muy desarrollada y con tendencia al aumento de escala. Esta competencia genera precios de arrendamientos muy atractivos para los propietarios de la tierra que dan una buena y segura renta. Si a esta renta por alquiler se le suma la renta inmobiliaria por la tendencia histórica a la suba en el largo plazo del precio de la tierra, presenta como resultado una rentabilidad muy atractiva y de menor riesgo que otras alternativas de inversión.
A modo de ejemplo, se analiza un campo agrícola en el oeste bonaerense con un 90% de superficie sembrable y un 10% de desperdicio. Su precio de compra hoy ronda los US$11.000/ha total, más 5% de gastos de compra. El arrendamiento del 90% sembrable se paga unos 17,5qq de soja/ha, hoy US$630/ha.
El resultado final de la inversión, neto de gastos e impuestos sería hoy del 2,5-3% anual por la renta de arrendamiento. A esto se agrega la renta inmobiliaria esperada por el aumento de precio de la tierra, que se puede estimar en un 3-4% anual sobre la evolución de los precios corrientes de la tierra en los últimos 50 años.
En definitiva, la rentabilidad a mediano plazo de una inversión en compra de tierra agrícola en el oeste bonaerense se puede estimar hoy en alrededor del 5,5/7% anual.
Además, debemos tener en cuenta que:
- La relación de precios en la Argentina de la hectárea agrícola actual a dólares constantes versus el pico de precio de 2012 es del 70-75%.
- La relación de precios entre la zona núcleo de la Argentina vs. el corn belt de USA (Iowa) hoy es del 50-55% frente a un histórico del 70-75%.
- La tierra agrícola en Brasil vale hoy US$35.000/ha (Paraná) y US$23.000/ha (Mato Grosso), con mayores costos de producción, mientras que en la zona núcleo Argentina es de aproximadamente US$18.000/22.000/ha.
- La buena calidad y potencial de producción de la tierra agrícola argentina.
- La mejora tecnológica permanente tiene mucha importancia, que se traslada al resultado económico, lo que repercute en la renta total y el valor de la tierra.
En definitiva, la valorización histórica, la actualidad, las expectativas, el refugio de valor y esta mirada en el análisis de la inversión, indican que la tierra agrícola en la Argentina es una alternativa muy competitiva y recomendable.
El autor es director de Argen Campos & Cazenave
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