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Venta de tierras a extranjeros: qué cambia tras el fallo de la Corte Suprema y por qué no esperan una ola de inversiones
El máximo tribunal dejó vigente la derogación de la Ley de Tierras; los operadores inmobiliarios rurales consideran que es un paso importante, pero advierten que todavía existen otros obstáculos para que lleguen capitales extranjeros
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LA NACIONMariana Reinke
La decisión de la Corte Suprema de Justicia de la Nación que dejó sin efecto el fallo que había frenado la derogación de la Ley de Tierras fue recibida con satisfacción por los operadores del mercado inmobiliario rural. Sin embargo, lejos de anticipar una llegada masiva de capitales extranjeros, los especialistas consultados por LA NACION plantearon cautela: consideran que la eliminación de esa restricción es un paso relevante, pero que todavía existen otros factores que condicionan las inversiones en el país.
El máximo tribunal rechazó el planteo presentado por el Centro de Ex Combatientes Islas Malvinas La Plata (CECIM) contra el artículo 154 del Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023, que había derogado la Ley 26.737 de Régimen de Protección al Dominio Nacional sobre la Propiedad, Posesión o Tenencia de Tierras Rurales. Consideró que el CECIM no estaba legitimado para promover la acción colectiva y, de ese modo, revocó la decisión de la Cámara Federal de La Plata que había declarado inconstitucional ese artículo. La Ley de Tierras, sancionada en 2011, establecía límites a la adquisición de tierras rurales por parte de extranjeros. El artículo 154 del DNU 70/2023 dispuso su derogación.
Para Juan José Madero, director de la División Campos de LJ Ramos Brokers Inmobiliarios, el fallo no resultó inesperado porque justamente en sus consideraciones se mostró que “el reclamo no tenía sustento válido” para que prosperara.
Según Madero, la decisión implica que ya no existe una ley específica que restrinja, limite o reglamente la venta de tierras rurales a extranjeros. Pero advirtió que el efecto sobre el mercado no será automático: “Está muy fresco, es muy reciente y no repercute inmediatamente”.
El operador inmobiliario consideró que la Argentina tiene condiciones que pueden resultar atractivas para el capital internacional por la calidad de sus tierras y sus recursos agropecuarios. Dijo que el problema aparece cuando esas ventajas se enfrentan con la falta de confianza y previsibilidad.
“La Argentina siempre ha estado en la agenda de las inversiones globales, por la calidad de sus tierras, recursos y con condiciones agroecológicas, pero el contrapeso es la confianza en la Argentina”, sostuvo.
Madero mencionó además el riesgo país, el cepo que todavía afecta a las personas jurídicas y las dificultades que existen para canalizar grandes inversiones. “Las inversiones importantes se hacen en países que ya estén en el orden de los 200 puntos básicos por sus protocolos de inversión [la Argentina supera los 600]. Esto, sumado a que todavía tenemos un cepo para las personas jurídicas que son los que justamente mueven los mayores montos de inversión”, afirmó.
En esa misma línea se expresó Mariano Maurette, responsable de Campos de Álzaga, Unzué y Cía., quien contó que el fallo generó consultas entre los operadores. “Desde ayer estamos con el teléfono caliente”, dijo. Sin embargo, aclaró que la decisión constituye apenas un comienzo y no alcanza por sí sola para provocar una reacción inmediata del mercado.
“Si bien esto es un buen arranque y una buena noticia, el tema no va a quedar ahí. Esto no es suficiente para que el mercado reaccione”, señaló Maurette. Según explicó, todavía existe incertidumbre sobre cómo continuará el proceso y anticipó que quienes cuestionan la derogación podrían intentar avanzar por otras vías.
Para Maurette, además, el escenario abre la posibilidad de discutir una nueva legislación. Consideró que la norma sancionada en 2011 tenía aspectos que deberían ser revisados y que el debate debería apoyarse en información y datos concretos: “Se necesita la ley”.
En cuanto a la reacción de los compradores extranjeros, Maurette fue categórico y dijo que por ahora “no observa una catarata de pedidos”. A su entender, una de las variables que actualmente pesa más sobre las decisiones de inversión es la continuidad de las políticas económicas.
El mercado inmobiliario rural, mientras tanto, mantiene una dinámica propia. Maurette señaló que existe poca oferta y que los valores que tenían que subir ya lo hicieron, por lo que no se esperan nuevos saltos importantes en el corto plazo. “Aun así el mercado sigue activo, hay poca oferta, los precios ya se instalaron, lo que tenían que subir subió, no va a subir por lo menos en el corto plazo”, afirmó.
Para Roberto Frenkel Santillán, presidente de Bullrich Campos, el debate sobre la propiedad extranjera debe dividirse en dos cuestiones. Por un lado, señaló que la participación de extranjeros en la propiedad rural argentina no representa actualmente un porcentaje elevado, aproximadamente menos de un 5% de la propiedad de la tierra: “Hoy no es un problema”.
Para el experto, el punto más sensible que queda expuesto con la derogación de la norma es la posibilidad de que Estados extranjeros o empresas con participación estatal puedan adquirir tierras: “Es un disparate que un país pueda comprar tierra en otro país; sería meter un país dentro de otro país”.
El empresario inmobiliario consideró que una futura regulación debería contemplar esa situación y, al mismo tiempo, permitir que empresas privadas y fondos de inversión puedan desarrollar proyectos productivos. También planteó que debería existir un tratamiento específico para las adquisiciones de grandes extensiones de tierra.
En otro sentido, Madero enumeró la falta de crédito, el cepo, la presión impositiva y los cambios de reglas como obstáculos todavía vigentes. “No tenemos crédito para desarrollar una compra de la tierra o riego. Tenemos mucho potencial, pero sin crédito blando y largo, no es factible”, señaló.
Frenkel Santillán también ubicó el problema en un escenario más amplio de condiciones. “El motivo por el cual los extranjeros no venían no era únicamente por la ley de tierras, sino por un conjunto de situaciones que hacían que Argentina no sea mirada para poder invertir”, explicó. Entre ellas mencionó la seguridad jurídica, la seguridad política, el cepo cambiario y las dificultades para girar dividendos.
El contraste regional aparece como otro elemento de la discusión. Madero mencionó el caso de Uruguay, donde la previsibilidad y la estabilidad contribuyen a atraer inversiones aun con una regulación sobre tierras rurales. Frenkel Santillán, por su parte, puso como ejemplo el desarrollo de determinadas zonas de Paraguay a partir de capitales extranjeros.
Para Madero, el fallo abre ahora un desafío para que el Congreso discuta una regulación que combine apertura de inversiones y protección de determinados intereses estratégicos: “Ahora quedó abierta la oportunidad de que los legisladores debatan con madurez una ley que regule la venta de tierras a extranjeros”.
Para Maurette, la incertidumbre electoral ya comenzó a pesar sobre el mercado inmobiliario rural y adelantó un debate que estaba previsto para el año próximo. “Iba a ser un debate para marzo del año que viene, pero ya se empezó a discutir quién sigue, cómo sigue”. Contó que compradores y vendedores están evaluando los distintos escenarios antes de tomar decisiones: “Toda incertidumbre frena la actividad”.
En esa línea, Frenkel Santillán también ubicó el escenario político entre los factores que mantienen expectantes a los inversores extranjeros: “El día que se junten esas seguridades, la Argentina podrá participar del concierto de inversiones, pero mientras tanto estamos en la espera”.
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