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El auge de las oficinas devuelve el esplendor a Paseo de la Reforma
CIUDAD DE MÉXICO—La avenida principal de esta ciudad, llamada Paseo de la Reforma, una imponente vía salpicada de monumentos, experimenta su mayor auge de construcción de oficinas desde que el terremoto de 1985 llevó a muchas empresas a mudarse a otras partes de la ciudad.
Incentivos tributarios y una abundancia de capital de los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibra) de México han ayudado a atraer a desarrolladores inmobiliarios a esta avenida, donde los costos de construcción y la tierra se encuentran entre los más altos de la capital.
Ocho torres de oficinas están bajo construcción a lo largo del corazón de Paseo de la Reforma y al menos otras cuatro están en etapas de planificación. Más de 530.000 metros cuadrados de espacio de alta calidad llegarían al mercado para 2018, lo que prácticamente duplicará el inventario actual en la avenida, según datos de las firmas inmobiliarias CBRE Group Inc. y JLL.
Sin embargo, la acumulación de proyectos genera preocupaciones sobre una posible saturación. "Creo que es un mercado flojo que es más que probable que se debilite", dice Pedro Azcué, presidente para América Latina de JLL, sobre Reforma. "Eso significa que las tasas (de ocupación) disminuirán".
La avenida tiene una tasa de desocupación de oficinas de 16%, comparado con 12% en todo el Distrito Federal, de acuerdo con JLL. Tres proyectos terminados en Reforma desde 2012 parecen enfrentar dificultades para alquilar espacio y el dueño de uno de ellos estaría dispuesto a bajar los precios de los arriendos, según agentes inmobiliarios.
Expertos proyectan que con el tiempo el espacio se llenará. Su ubicación céntrica ofrece un buen acceso al transporte público y se encuentra cerca a barrios residenciales preferidos por jóvenes profesionales a los que se pueden llegar caminando. Varias grandes aseguradoras se han instalado allí y el mayor banco de México, BBVA Bancomer, planea el próximo año mudar su sede central a una de las nuevas torres sobre Reforma.
No obstante, el auge inmobiliario ha dado lugar a una ola de oficinas de lujo en momentos en que la economía de México se desacelera. La expansión en 2013 fue de apenas 1,1% y una serie de nuevos impuestos este año ha mantenido a raya el consumo. "En el corto plazo, los edificios allí van a pelear por inquilinos", señala Azcué.
El auge es, en parte, producto del nuevo capital que ha inundado los Fibra de México. Desde que el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces salió a bolsa en 2011, los Fibra han levantado miles de millones de dólares para invertir en propiedades comerciales en el país. Los fideicomisos han desarrollado varias torres a lo largo de Reforma y han invertido en proyectos luego de haber sido alquilados en su totalidad.
La historia de Paseo de la Reforma se remonta a la década que empezó en 1860, cuando fue encargado por el emperador Maximiliano I de México, de la dinastía Habsburgo, para conectar su castillo con el centro histórico de la ciudad durante sus tres años de gobierno. El emperador diseñó la avenida al estilo de la Ringstrasse, de Viena, y los Campos Elíseos, de París.
En los años 50, Reforma pasó a ser el corazón del distrito empresarial de la ciudad, conforme los edificios de oficinas empezaron a reemplazar las majestuosas mansiones. Muchas compañías, sin embargo, abandonaron el área después del terremoto de 1985, que causó la muerte de aproximadamente 10.000 personas y dañó muchos inmuebles viejos en la avenida.
Este éxodo llevó a la creación de distritos de oficinas rivales en zonas suburbanas, como Santa Fe, que es actualmente la mayor zona empresarial de Ciudad de México, con más de 1,2 millones de metros cuadrados de espacio. No obstante, estos distritos eran ineficientes, lo que ha contribuido a los famosos problemas de tráfico de la capital.
Entre tanto, Reforma se veía afectada por edificios abandonados, la delincuencia y ocupantes ilegales. "Había caído en un cierto deterioro", recuerda el senador Mario Delgado, quien fue secretario de Finanzas del Distrito Federal entre 2007 y 2010. "Necesitábamos una intervención urbana".
El gobierno de la ciudad ha estado tratando de impulsar el desarrollo a lo largo de la avenida por más de 10 años otorgando permisos de construcción con descuentos e incentivos tributarios a la propiedad. Entre 2007 y 2010, Ciudad de México atrajo US$3.800 millones en proyectos de construcción en Reforma con US$60 millones en incentivos, dice Delgado.
Los constructores se vieron atraídos por el éxito de iniciativas anteriores. Por ejemplo, el urbanizador canadiense Paul Reichmann inauguró en 2003 el rascacielos más alto hasta la fecha en la avenida, la Torre Mayor, de 55 pisos, y consiguió inquilinos más rápido de lo previsto.
En 2012, el mayor fideicomiso inmobiliario de México, Fibra Uno, compró 49% de la Torre Mayor por US$100 millones, incluyendo deuda. Reichmann y Fibra Uno trabajan ahora en otro proyecto al lado de Reforma, la Torre Diana, de 33 pisos, que se espera se complete a fines de 2015.
Algunos grandes inquilinos se están trasladando a Reforma porque dicen estar cansados de los inconvenientes de trabajar en diferentes partes de la ciudad. "Estamos tan dispersos. Nosotros, los ejecutivos, pasamos nuestros días en el tráfico", explica Jorge Terrazas, director de comunicación de BBVA Bancomer.
De todos modos, a otros nuevos proyectos en Reforma les cuesta competir con distritos suburbanos donde las rentas son más baratas, cerca de US$21 por metro cuadrado comparado con US$31 sobre la avenida.
La Torre Mapfre, que tiene 31 pisos y fue inaugurada en noviembre de 2013 frente a la Bolsa Mexicana de Valores, está ocupada en sólo 45%, según agentes.
Enrique Villanueva, director de desarrollo de Pulso Inmobiliario, la inmobiliaria de la Torre Mapfre, indica que la compañía no está preocupada y prevé que el sector energético de México se expanda pronto cuando se abra a empresas extranjeras.
Una de las propiedades con más problemas en la avenida es Capital Reforma, un complejo de dos torres de la firma mexicana Gicsa. A pesar de haber sido inaugurado a principios de 2012, apenas 38% de su espacio de oficinas está ocupado. Los alquileres anunciados son de US$31 por metro cuadrado, pero agentes dicen que los inquilinos han logrado negociar precios de alrededor de US$29. Gicsa no respondió a pedidos de comentarios.
Pese a los desafíos, la mayoría de los urbanizadores comerciales que construyen sobre Paseo de la Reforma están diversificados y han financiado los proyectos en su mayoría con capital propio, por lo que están preparados para soportar un entorno de alquiler débil.
"Hay muy poco apalancamiento", dice Gene Towle, socio gerente de la firma de investigación inmobiliaria mexicana Softec. "Cuando hay una zona céntrica, los propietarios simplemente esperan. Trabajan con sus vacantes y enfrentan la situación".
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