El ladrillo compite con el dólar como refugio de valor

En tiempos en que todos en el país hablan del dólar como una forma de proteger el poder adquisitivo de la moneda, aparece otro dato que refleja la idiosincrasia de los argentinos a la hora de buscar un destino redituable para sus pesos: casi la mitad de lo que se construye en la Argentina tiene destino de inversión, un fenómeno que no ocurre en otros países.

Este resultado estadístico surge de un estudio del Grupo Construya, en el que encuesta a empresarios del sector. Allí se concluye que, al igual que el dólar, el ladrillo sigue estando en el imaginario argentino como un gran refugio de valor ante el impacto de la inflación y como lo primero que se viene a la mente a la hora de invertir.

Pedro Brandi, presidente de Grupo Construya, que reúne a las empresas de materiales para la construcción más importantes del país, dice que está demostrado que históricamente los ladrillos son una inversión estable y segura. "Lo hemos comparado con la tasa de interés en dólares, la tasa de interés en pesos, acciones y dólar conservados en la caja fuerte, y en todos los casos lo que se ve es que a largo plazo los inmuebles ganan rentabilidad", comenta el directivo.

Este estudio, elaborado entre el 1° y el 30 de noviembre de 2013 y del cual participaron 592 profesionales del sector de todo el país, muestra que 45% de la construcción va a parar a una inversión; 30%, a uso propio; 14%, a ampliación o refacción de la vivienda propia. En tanto, un 10% de los encuestados "no sabe" o "no contesta".

Según explica Brandi, otra de las razones que influye en el escenario local para que los inmuebles tomen en el largo plazo más valor es que, al haberse producido un boom de la actividad, cada vez queda menos superficie apta para construir, por lo que el precio de la disponible se incrementa.

Para el director de Estrateco Constructores, Pablo Lara, cuando el horizonte de planeamiento desaparece en la Argentina, crece significativamente el interés por atesorar dólares, porque funcionan muy bien como refugio de valor. "Pero cuando los escenarios del tipo «aquí y ahora» se superan, o, dicho de otra forma, el horizonte vuelve a despejarse, queda a la vista que es mucho más rentable apostar a los inmuebles", afirma este economista.

Además de cuestiones propias del mercado inmobiliario local, entre los motivos de este comportamiento está la falta de crédito hipotecario, lo que hace que pocos puedan acceder a la compra con destino de vivienda propia y, por otro lado, impide que el valor de las propiedades baje, como pasa en la mayoría de los países en los que se da un auge de construcción como el que vivió la Argentina en la última década.

A partir de 2003, la recuperación inicial y el sostenido proceso de crecimiento que vivió el sector de la construcción tuvo una característica especial y distintiva con relación a ciclos anteriores: la ausencia casi total de financiamiento hipotecario como instrumento dinamizador. En esta última década fue el capital propio el principal instrumento de financiación.

En mercados desarrollados con alta participación de la financiación hipotecaria, cuando la economía ingresa en recesión, generalmente los precios de los activos inmobiliarios ajustan a la baja, porque se desencadena un proceso de liquidación de activos inmobiliarios. En cambio, aquí eso no ocurrió. "Cuando las condiciones macroeconómicas o la operatoria normal del mercado se vieron alteradas, los propietarios decidieron reducir la oferta de inmuebles en venta antes que aceptar caídas en el precio del metro cuadrado -dice Lara-. Esto se reflejó claramente en la caída del número de escrituras."

Es decir, los propietarios prefirieron esperar a que cambiara el contexto, antes de tener que aceptar importantes rebajas de precio, lo cual hubiera tenido un impacto negativo en su patrimonio. Esto es algo atípico. El cambio en la forma de financiamiento de la inversión en construcción observado en la última década, como contrapartida, dio lugar al crecimiento del mercado de viviendas en alquiler.

Salarios y precios

El atractivo que generó el real estate en los últimos años permitió un aumento casi sistemático del precio del metro cuadrado en dólares, pero el promedio de los salarios evolucionó por debajo, lo que redujo la capacidad adquisitiva del conjunto de los asalariados en términos de metros cuadrados. La reducida oferta hipotecaria y las dificultades para calificar, producto de la brecha entre ingresos y precio del metro cuadrado, hicieron que una gran porción de la población se volcara al mercado del alquiler.

Juan José Cruces, decano de la Escuela de Negocios de la Universidad Torcuato Di Tella, opina que, ante la falta de confianza en la moneda y en instrumentos de inversión tradicionales, desde 2002 los argentinos se han refugiado en los inmuebles, un derecho de propiedad que ha sido respetado en los últimos 38 años. "Sumando la ayuda de las bajas tasas de interés internacionales, los precios de los inmuebles desde 2002 han más que duplicado los valores en dólares de la época de la convertibilidad", señala el académico.

También han subido mucho más que los salarios, lo que influyó para que haya cada vez más inquilinos y, por lo tanto, más gente que quiera invertir en inmuebles. Un departamento de 60 metros cuadrados a estrenar costaba 45 meses de sueldo de un joven profesional de una empresa de primera línea en el promedio de 1976-2001; mientras que ahora cuesta 74 meses (62% más).

Sin embargo, Cruces advierte que el cepo cambiario perturbó el equilibrio que había en el mercado hasta 2011 y alertó a los inversores de que la expectativa de que los precios subirían indefinidamente no se va a materializar. "La gente ha confundido la seguridad jurídica de los inmuebles con la seguridad de que los precios siempre subirán", agrega Cruces.

Por Carlos Manzoni

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