Inmobiliarias: la estrategia es analizar caso por caso

Gabriela Goldszer
Gabriela Goldszer Crédito: Fabián Malavolta
Con caídas de ventas que llegan al 50%, los brokers creen que es tiempo de ser pacientes y aplicar "mucha psicología"
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3 de julio de 2019  

Evaluar las operaciones "caso por caso", ser pacientes y aplicar "mucha psicología". Esas son algunas de las herramientas de las que se valen hoy los brokers inmobiliarios. Ante la espera de la reactivación, tras la caída de la actividad generada por la devaluación y la aceleración de la inflación, que derivó en tasas altas y congelamiento de las operaciones en créditos UVA, los operadores más prestigiosos participaron del encuentro en un panel moderado por Carla Quiroga, periodista de LA NACION, y adelantaron lo que viene en el sector.

Martín Boquete, director de Toribio Achával, explicó que, actualmente, venden "la mitad" de lo que vendían en 2018. "La caída en nuevos emprendimientos es de entre el 40% y el 45%. En usados puede ser un poco más", definió, y aclaró que el mercado argentino debe trabajar más sobre los compradores. "El ciclo de vida del inmueble supera los 100 años, pero tomamos decisiones sobre lo que pasó ayer", reflexionó.

Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, explicó que el mercado local tiene "tres dimensiones". La primera es la masiva, compuesta por los compradores apalancados en créditos. "Hoy es el segmento más golpeado, en el que se dan más la contraoferta, la baja de precios y la búsqueda de oportunidades", describió.

Martín Boquete
Martín Boquete Crédito: Fabián Malavolta

La segunda es la integran los "clientes selectivos": aquellos que buscan productos que se ubican entre los US$4000 y US$5000 el metro cuadrado, y puso como ejemplo los casos de Distrito Quartier en Retiro, desarrollado por Argencons, y el de Decó Recoleta, que suma a su diseño arquitectónico y a sus amenities premium una alianza estratégica con Armani/Casa de Milán.

La tercera dimensión es la ligada a la compra de tierras bien ubicadas. "Son desarrolladores que privilegian el largo plazo y ven estas tierras como oportunidad", dijo.

Al momento de plantear cuáles serían las opciones viables en este contexto, los brokers recomendaron analizar caso por caso. En lo que se refiere a las compras en pozo, Goldszer sugirió que la baja de costos de la construcción se podría trasladar a los precios de los proyectos que están comenzando en este contexto. "Igualmente, hay que evaluar cuánto pesa la incidencia. Hay que ver proyecto por proyecto. Quizás, frente a la falta de crédito, es una opción para refugiar parte de ahorros y excedentes", explicó.

"Nunca leí en un libro de economía que se ponga como ejemplo una tasa de 70%", remató Boquete, y despertó risas en el auditorio. "Para que haya tasas tiene que haber moneda. Estamos ante un momento de inexistencia de moneda en el que nadie se quiere quedar con la plata, todos quieren bienes o activos financieros. Los préstamos deberían ser en otra cosa que no sea eso que nadie quiere, ya sea la UVA o cualquier sistema que no sea el peso", completó.

El peso impositivo

Mariela Schenone
Mariela Schenone Crédito: Fabián Malavolta

"Más del 50% del desarrollo de un edificio son impuestos", explicó Mariela Schenone, contadora pública y directora de CDS Desarrollos Inmobiliarios y Metro X Real Estate. La especialista destacó que, por este motivo, el mercado vive una "crisis de oferta", sobre todo en unidades destinadas a los segmentos medios.

De este porcentaje, Schenone explicó que la torta se reparte entre dos tributos nacionales: IVA y Ganancias; y dos provinciales: Sellos e Ingresos Brutos. En este sentido, festejó la regulación de la ley de financiamiento productivo, que exime del pago de IVA a quienes construyan viviendas sociales y, por otro lado, permite que los fondos que inviertan a más de 10 años no paguen Ganancias.

"Es un buen momento. El Gobierno le dio protagonismo al sector. Aprovechemos los beneficios", indicó. En este sentido, aseguró que, con las medidas planteadas por el Gobierno, la carga impositiva debería bajar, por lo menos, a la mitad.

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