La letra chica: 7 claves para tener en cuenta a la hora de sacar un crédito hipotecario

Según los últimos datos de la Jefatura de Gabinete, en julio se otorgaron créditos hipotecarios por un total de $ 5085 millones en todo el país. Esta situación, que no se veía en la Argentina por lo menos desde 2009, también deriva en que muchos tengan dudas sobre el procedimiento o que se presenten situaciones nuevas en la operativa. Por tal motivo, LA NACION consultó a la Dirección Nacional de Defensa del Consumidor, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires y el BCRA para elaborar una lista con siete consejos y tips que debe tener en cuenta quien busca obtener este tipo de préstamos.

“La operatoria bancaria está oxidada. Van a aparecer casos para modernizarla. Fomentamos que la gente reclame y plantee sus dudas porque el reclamo visibiliza problemas”, afirmó Fernando Blanco Muiño, director nacional de Defensa del Consumidor, que depende de la Secretaria de Comercio.

• 1) Revisar el contrato antes de firmar

Según Blanco Muiño, muchos de los reclamos de los consumidores tienen que ver con una falta de conocimiento de lo que firman, por lo que aconseja pedir una copia del contrato del préstamo para revisarlo y asesorarse antes y después de firmar. Si bien hay un manual de buenas prácticas del Banco Central (Manual de originación de hipotecas), el contrato es entre la persona y el banco.

• 2) Tener en cuenta los gastos asociados

En las cuotas del crédito aparecen los gastos administrativos, de otorgamiento y los gastos por seguros. “En el caso de los gastos de otorgamiento (averiguación de datos ocupacionales, tasación) hay que fijarse bien cuáles son para que no los cobren dos o tres veces a lo largo del préstamo”, alertó el funcionario.

En cuanto a los seguros son dos: de vida y de vivienda, y ambos están regulados por la normativa de la Superintendencia de Seguros de la Nación y del Banco Central (Protección de los Usuarios de Servicios Financieros). “Por una normativa del Banco Central no se puede obligar a nadie a contratar un seguro, sino que tiene derecho a elegir entre distintas aseguradoras. Lo que importa es asegurar el riesgo, no la empresa. Se tienen que informar las opciones con sus costos”, agregó.

• 3) Seguro de vida y exámenes físicos

A partir de un determinado monto, las entidades solicitan exámenes físicos a quien pide el crédito como condición para aprobar el seguro de vida. El límite depende de cada banco: algunos lo ubican en $ 1 millón, mientras que otros desde $ 1,6 millones (por debajo de estos valores, alcanza con una declaración jurada). Hace un mes, LA NACIÓN reveló dos casos de personas con VIH a las que un banco privado les denegó el crédito, a pesar de que estaba pre-aprobado, porque la aseguradora les negó el seguro de vida. Sin embargo, también hay otros ejemplos de usuarios rechazados por otras condiciones de salud, como tener un stent.

Sobre este punto, Blanco Muiño subrayó que los bancos deberían informar desde el comienzo sus condiciones por un tema comercial para que el usuario pueda elegir otra opción si no le conviene una entidad. “Cualquier condición que el banco considere relevante se debe exponer de la misma forma que se informa la tasa del préstamo, el plazo y el tipo de inmueble que se puede adquirir. Si fuera definitorio el examen físico hay que definirlo antes por el artículo 4 de la Ley de Defensa del Consumidor”, explicó.

• 4) Elección del escribano

Al sacar un crédito hipotecario, hay dos instancias jurídicas, dos contratos. Para la hipoteca se utiliza el escribano del banco, pero no necesariamente debe ser el mismo para la compraventa del inmueble. En los hechos, puede suceder que ese escribano haga todo, pero el usuario puede elegir su propio escribano de confianza para la transacción.

“El banco no puede imponer un escribano para la escritura de compraventa, dado que la Ley 25.093, vigente desde 1999, obliga a las entidades financieras a respetar la elección de profesionales que las partes hayan acordado en el boleto. No es un dato menor en el contexto en el cual las escrituras con crédito hipotecario crecieron un 166% el último mes en Capital Federal. Si se mide el semestre, las escrituras con hipoteca treparon un 43%”, dijeron desde el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

• 5) Inmuebles donados

Otro hecho sobre el que puntualizó la entidad es que algunos bancos privados no estarían otorgando un crédito si el inmueble de la operación tiene origen en una donación. “El nuevo Código Civil y Comercial dice que las donaciones son observables por un período de 10 años. Pero estos bancos estarían objetando aún las donaciones hechas en el antiguo código (vigente hasta agosto de 2015), cosa que complica el tráfico de inmuebles y no es observable en ese código”, señalaron desde el Colegio.

• 6) Nuevos porcentajes

El pasado 1 de agosto, el Banco Nación anunció que elevaba el límite máximo de la relación cuota/ingreso del 25% al 30% en los créditos ajustables por UVA, y ampliaba el plazo máximo de dichos préstamos de 30 a 40 años. Asimismo, por las recientes subas del dólar, ofrecerá la contratación de un seguro de tipo de cambio durante el período de vigencia del preacuerdo del crédito.

• 7) Edad

De acuerdo con los datos que figuran en el Régimen de Transparencia del Banco Central, los distintos bancos públicos y privados tienen diferentes edades máximas hasta las que se puede sacar un crédito hipotecario. Por ejemplo, el Banco Credicoop tiene un tope de 50 años para quien solicite las líneas "Adquisición vivienda UVA" y "Construcción vivienda UVA", mientras que el Banco de Córdoba lo limita en los 55 años. Hay algunos que no tienen acotada la edad, como el Nación, aunque a partir de los 65 años el monto se ajusta contemplando que el beneficiario cobra una jubilación.

La edad también juega en la variable del plazo del crédito. Por ejemplo, los préstamos del Banco Ciudad a 30 años son otorgados hasta los 31. Esto igualmente varía en cada entidad.

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