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¿Sigo alquilando o compro con crédito?: las 9 preguntas clave que responde una experta
Qué deberías preguntarte antes de embarcarte en la compra de un inmueble financiado
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En poco tiempo se te vence el contrato de alquiler y estás evaluando si continuar alquilando o encarar la compra de un departamento con crédito hipotecario. En primer lugar, si llegás a esa disyuntiva, quiere decir que tenés los ahorros para afrontar un porcentaje de la compra, ya que el financiamiento no es del 100%; por lo tanto, no muchos pueden hacerse esa pregunta.
Más allá de analizar las distintas alternativas de tasas y tipos de financiación que ofrecen los bancos, hay otros factores que debemos tener en cuenta.
Todo lo que deberías preguntarte antes de embarcarte en la compra de un inmueble con crédito
1. ¿Cuánto tiempo pensás vivir en ese departamento que tenés pensado comprar?
¿Te visualizás viviendo al menos 6 años? La decisión tendrá un impacto significativo en el largo plazo ya que los créditos suelen ser de por lo menos 20 años y los primeros años las cuotas que pagás, al ser sistema francés, tienen un componente de interés mucho mayor; por lo tanto, los primeros años de cuotas no lográs una gran capitalización. Por eso, si surge la necesidad de vender la propiedad a los pocos años, el costo financiero puede ser muy alto, porque todavía deberás gran parte del capital del crédito y posiblemente no recuperes todos los gastos de compra ni las cuotas pagadas.
2. ¿Cuánta estabilidad laboral tenés? ¿Comprarías solo o con alguien?
¿Cuán empleable sos? ¿Son dos o sos solo para comprar? Si estás en pareja y tenés pensado comprar en pareja, ¿cuánto tiempo te ves (realmente) en pareja? (Perdón la pregunta incómoda, pero hay que hacerla.) ¿Los dos están igual de decididos a comprar con crédito? La ley de hierro del matrimonio dice que, para que el matrimonio dure en el tiempo, uno no puede ser más feliz que el otro, por lo que la decisión del crédito hipotecario junto a una pareja exige justamente eso: que ambos estén igual de convencidos.
3. ¿Cuál es el ratio cuota/ingresos o alquiler/ingreso que a vos te deja más tranquilo?
Más allá del requisito del banco, ¿analizaste cuáles son tus gastos mensuales? ¿Tenés margen para ajustar gastos en caso necesario? Comprar con crédito es una forma de ahorrar; por lo tanto, embarcarse en ese proyecto ya implica la acción de ahorro significativa en el activo más importante, que es tu hogar.
Por eso, un buen consejo es comparar lo que te sale alquilar por mes algo similar versus la cuota del crédito (sin incluir expensas, ya que eso lo pagás de todas formas, a menos que haya expensas extraordinarias).
4. ¿Cuánto valorás la libertad de elegir dónde vivir y cómo vivir?
¿Tenés hijos que van al colegio y priorizás vivir cerca de la escuela? ¿Tenés mascota y te cuesta alquilar por esa razón? ¿O cuánto valorás la “movilidad” y la libertad de poder cambiar de lugar donde vivir? Son todas preguntas que debés hacerte antes de embarcarte en un crédito hipotecario o seguir alquilando y mudándote de acuerdo a tus necesidades y decisiones futuras.
5. ¿Un departamento es donde realmente querés poner tus ahorros?
¿Cuál es el costo de oportunidad de ese dinero ahorrado que vas a destinar al pago del porcentaje no financiado? ¿Podrías invertirlo y tener un retorno? ¿De cuánto sería aproximadamente? ¿Sos de invertir en el sistema financiero o no es una alternativa realista? ¿Es esa una alternativa real y sencilla para vos?
Después de la compra del inmueble, ¿te queda disponible algo de ahorros? ¿Un fondo de emergencia para gastos extra inesperados que puedan surgir, como arreglos en el inmueble o expensas extraordinarias, por ejemplo?
6. ¿Tus ingresos suelen acompañar a la inflación?
Los créditos UVA se ajustan por inflación. Además de la tasa, hay que tener en consideración cuánto se estima de inflación. Este gobierno tiene un compromiso muy claro sobre mantener baja la inflación y eso es muy positivo. Los alquileres también ajustan por inflación, pero su precio también depende de la oferta disponible y, por el momento, hay bastantes opciones para elegir. En la Ciudad de Buenos Aires, desde que se tiene registro, la oferta de alquileres es récord.
7. ¿Es un buen momento del mercado para comprar?
Los precios de las propiedades hoy se encuentran en valores bajos respecto del precio histórico, por lo que, en ese sentido, es una buena oportunidad. Oferta disponible en venta y en alquiler: hay buena cantidad de inmuebles ofrecidos en ambos segmentos de mercado.
8. ¿Es un buen momento para sacar un crédito?
el costo financiero anual de endeudarse con crédito en este momento es muy elevado. Según el cálculo de Salinas Andrés, que suele hacer seguimiento de las tasas de todos los bancos argentinos, el costo actualmente es un 140% más caro que en Chile.
Comparar la tasa respecto de otros países de la región es una buena medida para ver si el momento es conveniente o no para embarcarte en el crédito.
9. ¿Qué es lo peor que puede pasar en cada una de las opciones?
Además de evaluar la tasa a la que te estás por financiar, el valor de la cuota y los gastos de la compra con hipoteca, la probabilidad de que la inflación se vuelva a disparar (el análisis financiero de la decisión), es bueno realizar un simple ejercicio mental que te ayude a despejar otro tipo de dudas, que te permita imaginar escenarios posibles y reales (buenos y malos) que propicie una mejor decisión.
La clave pasa por tratar de desarmar la incertidumbre del proceso estimando la probabilidad de que las cosas salgan mal y cuál sería el costo asociado a ese resultado. Es recomendable que el análisis de pros y contras estimes probabilidades realistas de que ciertas cosas pasen y asignar valores a los resultados, ya sean positivos o negativos. Cuanto mayor sea el resultado neto positivo, más fácil será tomar la decisión.
La autora es directora de Maure Propiedades
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