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Los inmuebles, un refugio ante la crisis
Pese a los diversos momentos económicos de la Argentina, las propiedades han logrado recomponer siempre su cotización
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La volatilidad de los mercados financieros está a la vista y no es una crisis común, ya que la recesión amenaza a las principales potencias del mundo. En esta situación, ni siquiera la Argentina, con su aparente lejanía, parece quedar libre de algún coletazo, y quienes fatigan las guardias inmobiliarias de los últimos fines de semana, que no son tantos, se preguntan si será éste el momento adecuado para realizar una transacción inmobiliaria.
Para llegar a una respuesta aproximada "porque las certezas no son muchas", hay dos caminos: la historia del mercado local y las opiniones de los operadores que están en el día a día de los negocios.
La primera indica que la propiedad, tras bajas coyunturales, siempre termina por recuperar el valor. Epocas de fuertes veleidades del dólar dieron lugar a precios acotados y contraofertas que hoy sonarían disparatadas, como durante la hiperinflación, o los comienzos de la convertibilidad, que, en algunos casos, rozaron el 20% menos, o del efecto tequila, con el 15%; luego, la propiedad recuperó el valor. Desde el segundo semestre de 2002, cuando los precios cayeron a los niveles de 1985 (inicios del Plan Austral), se demostró que lo bueno y bien ubicado era lo que más rápido reaccionaba (ver infografía).
Los operadores confían en esta historia: lo bueno no se resentirá tanto como lo considerado estándar, que sufrirá los embates de la contraoferta porque está dirigido a un segmento que requiere necesariamente de un crédito, hoy ausente.
En este sentido, hay datos elocuentes: entre 1997 y 1999, el promedio de hipotecas inscriptas por mes era superior a 2000. En agosto último, fueron 669.
En el mercado actual, las operaciones son de contado, lo que no hace temer una crisis de hipotecas subprime ni de las otras. Pero también marcan un decrecimiento.
En agosto, tras la salida de la crisis del campo, la erosión de los salarios por la inflación y por la inminencia de la debacle internacional se registraron 5654 operaciones, contra 6772 de julio, según el Colegio de Escribanos de la ciudad. El monto en pesos en lo que va del año, promediado en dólares, da una idea de adónde apunta la demanda: unidades entre 70.000 y 86.000 dólares, o sea, tres ambientes para vivir o como inversión de renta.
Y aquí se da otra situación que revelan los operadores y que hace más lento el mercado: el que vende, si no compra a su vez, no sabe dónde colocar su dinero.
Así, el Consejo Federal de la Cámara Argentina de la Construcción, que se reunió hace unos días en Mendoza, dijo que espera una postergación de las inversiones en la obra privada "que representa el 60% de la actividad", tanto para la construcción industrial como para el desarrollo de proyectos de vivienda.
Fernando Esquerro, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), que agrupa a constructores y desarrolladores privados, consideró que en plena tormenta financiera, en la que las Bolsas del mundo suben o bajan de un día para otro, era apresurado detectar tendencias.
"Hay que ver cómo sigue la crisis, pero en la Argentina la propiedad no está sobrevaluada. Además, en los últimos 12 meses, la construcción de edificios nuevos se redujo por el aumento de los costos y por la incidencia de la inflación. Por ese motivo, no hay exceso de oferta", dijo Esquerro. Además, consideró muy importante que "las obras que se inician continúan su marcha y, en los últimos días, hubo nuevos lanzamientos".
Efectivamente, esta semana se lanzó un nuevo barrio en Nordelta, con una inversión de siete millones de dólares y el complejo mixto del Palacio Bellini, en Palermo, con 70 millones de dólares.
Lo especial, a salvo
"El nivel menor de la construcción en estos meses se podía atribuir al aumento de los costos ?dice Esquerro?. Estamos ahora en medio de una gran volatilidad y es esperable que el comprador se muestre más prudente."
Susana Giovinazzo, de Raghsa, empresa desarrolladora de grandes edificios, como los de Le Parc, asegura que los productos de marca son un refugio en un momento en el que la gente no sabe dónde colocar su dinero. Explica que, como en 2001, hay propiedades que resisten mejor las peores fases de las crisis. "En aquel año, bajaron un 10% los precios de reventa de Le Parc, pero no se movieron de allí y luego aumentaron. Y esto se repite siempre."
Explica que ahora están comercializando Le Parc Figueroa Alcorta, un complejo de dos torres que insumen una inversión de 110 millones de dólares. "Las ventas no se resintieron y estamos hablando de valores de entre 3500 y 6000 dólares el metro cuadrado."
Para Giovinazzo lo que sufrirá el mayor embate es lo estándar. "Es un segmento en el que si el público no convalida el valor, las empresas constructoras deberán bajar márgenes de rentabilidad. No es hoy la hora de nuevos lanzamientos de edificios, con costos y mercados todavía inciertos."
Admite que en el año último hubo un excesivo aumento del precio de los terrenos, que no siempre fueron convalidados. "En edificios premium con amenities hay que estimar un costo de construcción de 1500 a 1700 dólares el metro cuadrado total."
Fernando Burone, director del Máster en Dirección de Empresas Inmobiliarias que dicta la Universidad de Belgrano, dice que "el ladrillo y la tierra generan un vínculo con su propietario muy fuerte, de arraigo, de seguridad, de excelentes rentas". Agrega: "Es muy usual escuchar a los arrepentidos de no haber comprado, pero pocas veces se escucha a un arrepentido de haberlo hecho".
Aclara que desarrollar un emprendimiento hoy es otra historia. "La coyuntura en Capital Federal, con terrenos con altos valores, costos de obra, valores de venta, reduce el beneficio empresario o condiciona a generar un negocio de renta. La creciente demanda de vivienda, el actual requerimiento de oficinas y el negocio hotelero en expansión hacen que el ciclo nuevamente cierre, con otro esquema de negocio en algunos casos. Además, ninguna crisis ha sido ni será eterna."
Sin embargo, los emprendimientos destinados a los propietarios de más altos recursos siguen su marcha como si nada.
"Con la llegada de la crisis financiera internacional, Nordelta se convirtió en un gran receptor de inversores que están buscando refugio. El 13 de septiembre, se realizó el lanzamiento de Lagos del Golf, que ya está llegando a ventas de 20 millones de dólares, en apenas semanas [17 millones el día de su lanzamiento], y este fin de semana estamos lanzando Los Lagos, un nuevo barrio", dice Agustín Benedit, de Nordelta. Agrega: "Mucha gente que no encontraba destino para sus ahorros optó por refugiarlos en tierras y ladrillos".
El megaemprendimiento lleva invertidos más de US$ 300 millones en infraestructura, a los que se suman más de US$ 350 millones invertidos por particulares en sus casas (500.000 metros cuadrados).
