Real estate: el sector inmobiliario, frente a un contexto que lo pone a prueba

Paciencia. Eso es lo que cultivan inversores, desarrolladores y brokers que pasaron de vivir un boom por la proliferación de los créditos UVA a un contexto diametralmente opuesto, derivado de la crisis económica iniciada en abril de 2018 y a la que se le suma este año la incertidumbre preelectoral. Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en abril último el número de operaciones inmobiliarias cayó 54% en comparación con igual mes de 2018. Y van once meses consecutivos de caída.

A la vez, hubo dos grandes cambios en el contexto regulatorio. Por un lado, se reglamentaron dos artículos de la ley de financiamiento productivo, que eximen del pago del impuesto a las ganancias a fideicomisos y fondos comunes de inversión que hayan colocado por oferta pública sus títulos de deuda o sus certificados de participación en el país, o que inviertan en viviendas sociales. En la ciudad de Buenos Aires, la modificación del código de Planeamiento Urbano trae nuevas posibilidades de construcción, pero también abre paso a nuevas variables, como la plusvalía -el pago al Estado de un "plus" por ampliar la cantidad de metros que es posible construir en un mismo terreno- que retrasó, aun más, la toma de decisiones.

Estos son solo algunos de los aspectos que se debatieron en la cuarta edición de Real Estate Argentina, el evento que organiza LA NACION con Zonaprop. A continuación, las principales conclusiones.

1. La demanda cae; los precios, no

Salvo casos excepcionales, la teoría de la oferta y la demanda no aplica para el sector de real estate. "No se han ajustado, no sé si se van a ajustar", respondió Nicolás Tejerina, CEO y cofundador de Navent, al hablar de los precios que figuran en Zonaprop, el portal de la firma.

"La falta de ajuste genera que no haya muchas transacciones. Creo que tiene que ver con la lógica del mercado argentino. En Estados Unidos las compras con crédito son el 90% del total; acá son menos del 1%", destacó. Y confirmó que "estamos en un proceso donde se empieza a acumular el stock". "La cantidad de anuncios de Zonaprop creció un 50% año a año", marcó como evidencia.

Al plantear qué opciones serían viables, los brokers recomendaron analizar caso por caso. En lo que se refiere a compras en pozo, Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, dijo que los proyectos que comienzan ahora podrán trasladar a los precios la baja de costos de la construcción. "Igualmente, hay que evaluar cuánto pesa la incidencia y ver proyecto por proyecto", consideró.

"Nunca leí en un libro de economía que se ponga como ejemplo una tasa de 70%", dijo Martín Boquete, director de Toribio Achával, quien despertó risas en el auditorio. "Para que haya tasas tiene que haber moneda; hoy nadie se quiere quedar con la plata, todos quieren bienes o activos financieros. Los préstamos deberían ser en algo que no sea lo que nadie quiere: en UVA o en cualquier sistema que no sea el peso", sostuvo.

2. Un mercado con tres dimensiones

Para explicar el comportamiento del mercado, Goldszer identificó "tres dimensiones". La primera, integrada por el mercado masivo. "Es el que se venía apalancando en los créditos desde principios de 2017 y se había dinamizado. Hoy es el segmento más golpeado y en el que se da más la contraoferta, la baja de precios y la búsqueda de oportunidades", describió.

La segunda dimensión es la que incluye a los clientes selectivos, los que buscan productos premium: unidades con valores de entre US$4000 y US$5000 el metro cuadrado. "Buscan un producto específico, valoran proyectos de alta gama", destacó. Y puso como ejemplo los casos de Distrito Quartier en Retiro, desarrollado por Argencons, y Decó Recoleta, que suma a su diseño y a sus amenities premium una alianza estratégica con Armani/Casa de Milán.

La tercera dimensión es la ligada a la compra de tierras "bien ubicadas". "Son desarrolladores que privilegian el largo plazo y ven estas tierras como oportunidad", dijo Goldszer.

Por su parte, Boquete afirmó que se "vende la mitad de lo que se vendía el año pasado". "La caída de emprendimientos es de entre 40% y 45%. En inmuebles usados puede haber una caída un poco mayor", definió. Consideró, por otro lado, que el mercado argentino debe trabajar más sobre los compradores. "El ciclo de vida del inmueble supera los 100 años, pero tomamos decisiones sobre lo que pasó ayer", reflexionó.

3. La llegada del modelo Zillow

Tejerina confirmó que desde la firma Navent están evaluando implementar en la Argentina el "modelo Zillow". Zillow es una compañía de bases de datos de bienes raíces que fue creada en 2006 por dos ex ejecutivos de Microsoft: Richard Barton y Lloyd Frink.

La metodología consiste en comprar viviendas de forma inmediata y a bajo precio, para revenderlas en el mercado. En los Estados Unidos ya llevan compradas 2000 casas y vendidas, un 30 por ciento.

"Queremos acercarles ofertas a los vendedores para que tengan una liquidez inmediata", explicó Tejerina, que también agregó: "Se le da una solución integral al vendedor del inmueble. En un mercado cuyas condiciones macro son difíciles, lo estudiamos [al modelo] porque son las nuevas tendencias y hay interacción del poder financiero con el poder de venta de las inmobiliarias". El ejecutivo aclaró que el objetivo de la firma no es ir por el negocio de las inmobiliarias.

Con respecto a la incorporación de nuevas tecnologías, explicó que la inteligencia artificial es una de las que más va a pesar en el negocio. Sin embargo, a diferencia de otros mercados, la Argentina no tiene una transparencia de precios, lo que complica la aplicación. "En los Estados Unidos todo está registrado; acá no se conocen los precios. Nuestro primer trabajo es transparentar la información. Creemos que entender el valor del activo es fundamental para otros modelos de negocio", consideró.

4. La UVA, la unidad de medida que conviene

"¿Estoy pagando más que un alquiler?", "¿Debo cada día más?", "¿La cuota va a ser impagable?". Estas son solo algunas de las preguntas que Mariano Otálora, licenciado en Administración de Empresas especializado en Planificación Financiera y Personal y autor del libro Créditos UVA: la guía definitiva, se propuso responder en el evento de real estate, para derribar los mitos que surgieron luego de la devaluación del peso en 2018 y la aceleración inflacionaria.

Otálora explicó que, pese al actual contexto, los créditos UVA respondieron muy bien y dijo que la mayoría de los tomadores no comprenden el real funcionamiento de estos préstamos. "Piensan que el crédito es impagable y que el capital nunca baja, pero es todo lo contrario. En términos nominales la gente debe más, pero en términos reales se debe menos de lo solicitado", describió.

Explicó que la "variable crítica" a seguir no es la inflación, ni el dólar, ni el precio de las propiedades, sino el salario. "La relación con el ingreso de la cuota inicial en UVA pasó de 25% a un tope de 29%/30%, porque el salario no acompañó a la inflación. "En la medida en que se recomponga el salario, la relación cuota ingreso volverá a acomodarse", afirmó Otárola.

Hacia el final de su presentación, destacó la importancia de generar créditos para el que invierte. "Hoy la Argentina necesita dinamizar la economía de manera importantísima, porque no va a haber crédito. También tiene que haber mayor incentivo fiscal y olvidémonos de los créditos políticos", concluyó.

5. Créditos para desarrolladores

Alejo Espora, economista jefe del Banco Ciudad, anunció que se está trabajando en una línea para desarrolladores. "Lo que hicimos fue potenciar la línea que estaba, al bajar un punto la tasa de interés, y damos un beneficio adicional si se construye en zona sur. Y ampliamos el plazo de ejecución. Tenemos 11 proyectos de los cuales 10 son residenciales por 500 unidades y uno de oficinas en Parque Patricios", explicó. Además, anunció que se prevé mantener el otorgamiento de créditos hipotecarios a través de los proyectos de la Villa Olímpica y el barrio Estación Buenos Aires.

"Con una demanda privada más débil vamos a estar ubicando la misma cantidad de hipotecas para las 1000 unidades de la Villa Olímpica construidas por el Gobierno de la Ciudad, y las 5000 de Estación Buenos Aires; la idea es seguir con barrios nuevos", dijo Espora. Y agregó: "Para hacer atractiva la propuesta mantuvimos la tasa desde fines de 2018 y se financia 80% de la vivienda".

En un contexto con ventas bajas o casi nulas, los desarrolladores aplican estrategias propias. "Es un sector en el que, desde que arranca un proyecto hasta que termina atraviesa por todos los momentos económicos", dijo Marcos Juejati, fundador de NorthBaires, desarrolladora con más de 100.000 metros cuadrados en ejecución en proyectos residenciales y otros 50.000 en oficinas.

Juejati apuesta a la ubicación. "En premium tenés que tener una visión de mediano y largo plazo; para no equivocarnos buscamos ubicaciones distintivas en las que la gente está dispuesta a invertir sus ahorros", contó. En este sentido se destaca la obra de 56.000 metros cuadrados en Callao y Santa Fe, en la ciudad de Buenos Aires: lleva vendidas el 80% de las unidades.

Por su parte, Sebastián Sommer, fundador de Tayron Capital, plataforma de inversiones inmobiliarias fondeadas por capital institucional, explicó que para el capital externo el mercado argentino puede ser atractivo. "En el mundo hay tasas comprimidas o bajas, y el inversor está atento a ver dónde hay tasas extraordinarias. La Argentina es un mercado tentador desde ese punto de vista", dijo.

La plataforma, que apostó a la clase media apalancada en las compras con crédito, seguirá haciéndolo. "La gente lo demanda y quedó demostrado; por qué no hacerlo. Si el mercado es enorme. Los indicadores de performance son impresionantes. Lo que uno tiene que ver es la estrategia con la cual aproximarse. No es lo mismo Caballito, la Boca o Barracas que ir al final del conurbano. La clase media es grande", apuntó.

Damián Tabakman lidera la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU) desde hace un año, el momento en que el mercado comenzó a enfriarse. El especialista explicó que en el mercado no hay compradores, pero sí hay desarrolladores e inversores, dispuestos a capitalizar la reducción del costo de la construcción que se presenta actualmente. "Esto genera un contexto bueno para quien esté dispuesto a guardar para cuando el mercado rebote. Es un buen momento para transformar los ahorros en ladrillos", apuntó.

6. Una ley muy aplaudida por los desarrolladores

Todos los desarrolladores que pasaron por los paneles de la jornada de real estate coincidieron al momento de festejar la Ley de Financiamiento Productivo -aprobada por el Congreso- y, en particular, la reglamentación por decreto de los artículos 205 y 206, en los que se exime del pago del impuesto a las ganancias a fideicomisos y fondos comunes de inversión que hayan colocado por oferta pública sus títulos de deuda o sus certificados de participación en el país, o que inviertan en viviendas sociales.

Juan Francisco Politi, vicepresidente de la compañía del mercado de capitales Allaria Ledesma, festejó la reglamentación . "Es un impulso a las compañías de seguro para que inviertan; es un marco de largo plazo. Así como alguna vez hubo un estímulo a las pymes y a las sociedades de garantía recíproca, hoy hay un incentivo al sector inmobiliario de largo plazo. Los inversores se fijarán en que la cabeza del desarrollo tenga un buen track record y una buena tasa de retorno de inversión", opinó.

En el evento, diferentes desarrolladores anunciaron la creación de fondos cerrados. Juejati dijo que están preparando un fondo orientado al desarrollo y la renta. "Esto nos viene en el momento justo, pensamos que con estos instrumentos vamos a poder armar más proyectos", consideró.

Sommer, de Tayron Capital, anunció un "fondo multidesarrollador" para redoblar la apuesta en la clase media. Agregó que construirá emprendimientos en el límite de Belgrano con Chacarita. "Las obras en la ciudad la están reconfigurando y surgen nuevas zonas", evaluó.

Quien también anunció la creación de un nuevo fondo fue Pablo Saubidet, cofundador de Iplan y hoy socio en Nomada, desarrolladora del primer edificio de oficinas triple A en el distrito tecnológico.

"Hace falta hacer edificios que exigen mucha financiación del mercado, en donde a diferencia del residencial no te podés financiar con la preventa", explicó. Y, además, anunció que tendrá listo para octubre un fondo de inversión cerrado.

7. Oficinas, la apuesta por el mercado premium

El mercado de oficinas en Buenos Aires presenta fuertes desafíos. "Cuando uno compara con otras ciudades como Chile, San Pablo o Bogotá, estamos por debajo, en cuanto a la oferta en oficinas premium", reconoció Alejo Rodríguez Cacio, director general de InvestBA, que aprovechó su participación en el evento para anunciar una batería de medidas para dar impulso a la actividad en la ciudad, entre las que destacó beneficios para la modernización y una mayor oferta de hotelería.

"Según un relevamiento del Ente de Turismo de la Ciudad, faltan camas y las que hay no tienen calidad suficiente; entonces vamos a dar un crédito fiscal para remodelar o construir hoteles. No se pagará el total de Ingresos Brutos y, si se es pyme o el edificio es de patrimonio histórico, el beneficio será mayor. También habrá beneficios extra por localización", explicó.

"Buenos Aires tiene un inventario de metros cuadrados por habitante muy bajo respecto de todas las otras ciudades de América Latina, lo que determinó que históricamente este mercado estuviese subofertado. Generando una baja tasa de vacancia, que ronda el 7,5% promedio en toda la región metropolitana", definió Domingo Speranza, director de Newmark Grubb BACRE.

"La absorción histórica de los proyectos ronda los 60.000 metros cuadrados por año; esto quiere decir que no se verá una ola de nuevas obras en lo que tiene que ver con proyectos de oficinas. Lo cierto es que, de acá a un año, se están completando unos 160.000 metros cuadrados", agregó Martín Potito, director de la división Corporativa y de Oficinas en L.J. Ramos. Según él, el desenlace de la macroeconomía será clave para desarrollar el segmento y posicionar a Buenos Aires.

Héctor Salvo, gerente general de Raghsa, firma que desarrolla proyectos para alquiler, contó que a principios de 2017 vivieron el "peor momento en cuatro años", con una vacancia del 10%. "Las firmas que rescindieron los contratos fueron empresas locales que no tenían sus ingresos ligados al dólar y que debieron migrar a otros edificios de menor costo y calidad", contó. Hoy su vacancia se ubica por debajo de 2%. "Ahora estamos bien y, además, el escenario actual nos afecta positivamente en el costo de construcción", aseguró. Con respecto a zonas, analizó que se imponen Catalinas y Puerto Madero. "En Catalinas los precios de los contratos que estaban vigentes rondan los US$35 por metro cuadrado, aunque en el caso de los valores actuales, promedian los US$28 y los US$28,50 por metro cuadrado", explicó Speranza.

WeWork, la firma global de espacios de coworking, se impuso en el mercado argentino como emprendimiento disruptor. Hoy posee 50.000 metros cuadrados en la ciudad de Buenos Aires, de los cuales 30.000 están operativos. "Venimos experimentando un cambio notorio. En un inicio, los usuarios de nuestro servicio eran pequeñas y medianas empresas, pero en la actualidad estamos teniendo un fuerte crecimiento de las grandes corporaciones que buscan contar con espacios mayores", dijo Ary Krivospisk, Head de Real Estate para WeWork Latam, quien confirmó que el 40% de los clientes pertenece a este segundo universo.

"Nuestra gran necesidad es poder contar con buenos activos. Es por eso que necesitamos tener buenos proyectos. Los complejos de calidad permiten a los usuarios contar con espacios que permiten más funcionalidad y mejor confort", indicó. Actualmente tienen una proyección de crecimiento de 20% y continuarán buscando nuevas locaciones.

8. La mitad del costo de un edificio es impuestos

Así lo evaluó Mariela Schenone, directora de CDS Desarrollos Inmobiliarios y Metro X Real Estate. "Hoy, aproximadamente 53% de los costos son impuestos. A raíz de eso se genera una crisis de oferta en la que los desarrolladores no quieren dedicarse al segmento de viviendas", definió. De este porcentaje, la mayor parte corresponde a dos tributos nacionales: IVA y Ganancias y a dos provinciales: Sellos e Ingresos Brutos. "Se viene trabajando en estos cuatro para lo que es vivienda de clase media", indicó. Y festejó la propuesta que trae la Ley de Financiamiento Productivo para el desarrollo.

"Hay una crisis de la demanda por la cual la gente quiere, pero no puede comprar, y los desarrolladores, que podrían invertir, eligen no volcarse a los segmentos medios. Pero con los programas actuales, que permiten que quienes construyen viviendas sociales quedan eximidos de IVA y los fondos que inviertan a más de 10 años no paguen Ganancias, hay un empuje hacia eso. Es un buen momento. El Gobierno le dio protagonismo al sector; aprovechemos los beneficios", indicó. En este sentido, aseguró que con las medidas planteadas por el Gobierno la carga impositiva debería bajar, por lo menos, a la mitad.

9. Continúan las subastas del Estado

Ramón Lanús, presidente de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) y vicepresidente de Procrear, repasó los próximos pasos de la agencia. Destacó la transformación del Pabellón del Centenario, un edificio de 1910 ubicado detrás del estacionamiento del supermercado Jumbo de avenida Bullrich. "Estaba abandonado y oculto y hoy se va a generar un proyecto muy moderno que incluye la peatonalización del área y más espacios verdes", destacó.

Por otro lado, se refirió a cuánto aumentó lo que la agencia recaudaba por alquileres: en 2015 fueron $15 millones. "Actualizado por inflación hoy estaríamos hablando de $40 millones. Este año creemos que vamos a cerrar entre $900 y $1000 millones solo en la línea de alquileres", detalló.

Con respecto a la baja de oferentes que se vio en las últimas subastas, Lanús aclaró que, "con alguna demora y reprogramación vamos vendiendo lo que queremos para financiar las obras que estamos haciendo".

"Claramente, el contexto nos impacta, pero el país tiene un potencial enorme en términos de desarrollar el real estate. El año que pasamos fue complicado pero no tengo dudas de que el próximo gobierno, que creo y espero sea del presidente Mauricio Macri, va a tener variables macro más sólidas. En este tiempo trabajó en cuestiones de fondo, como la Ley de Mercado de Capitales, que va a permitir fondear mucho mejor estos proyectos para lo que viene", sostuvo.

10. Las nuevas reglas para la ciudad

En 2019 entró en vigor el nuevo Código de Planeamiento Urbano en la Ciudad de Buenos Aires que, entre otros puntos, reglamenta la construcción de microdepartamentos de 18 metros cuadrados más baño, que podrán integrar hasta 50% de un edificio.

"Es una tendencia que tiene que ver con grandes ciudades. Esto pasa en Nueva York, Miami. En ciudades donde el terreno es costoso y se revierte la forma tradicional de vivir", analizó Cynthia Goytia, directora del Centro de Investigaciones de Políticas Urbanas y de Vivienda de la Universidad Torcuato Di Tella, para quien esta reglamentación llevará a la construcción de edificios con más áreas comunes y espacios de uso compartido y colaborativo.

"Hoy se reduce la superficie privada y se amplían las compartidas con diferentes orientaciones, la experiencia está ganando por encima de vivir de la manera tradicional", agregó.

Las nuevas regulaciones también generaron un nuevo dolor de cabeza para los desarrolladores, bajo el nombre plusvalía, se trata del "plus" que está cobrando el Estado dada la posibilidad que brinda el nuevo código de construir más metros en terrenos donde antes no se podía. "Estamos en la etapa de digerirlo y trasladarlo al mercado, sobre todo a vendedores de tierra", dijo Tabakman. Y explicó: "En la sintonía fina del cómo salió finalmente la plusvalía, pagamos cosas que antes se pagaban por enrase, lo que antes se sacaba y se pagaba poquito respecto del FOT. Un enrase respecto del FOT hoy paga plusvalía".

En el evento también se comentaron tendencias de construcción y materiales que ponen a la sustentabilidad en el centro. Valeria del Puerto, presidenta del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo y titular del estudio del Puerto-Sardin Arquitectos, habló de la importancia de diseñar según el contexto y contó la experiencia de estar a cargo del proyecto de Torres Vernáculas, dos edificios ubicados en Ulan Bator, capital de Mongolia. "Hicimos viviendas con 60 centímetros de pared, para no hacer lo que se hace en general en cualquier situación o latitud, que son torres vidriadas. La idea de las Torres Vernáculas es construir con mucho muro, poca ventana y armando invernaderos y con sistemas que hacen que no sea necesario intervenir con gasto energético" para aclimatar, señaló.

Martín Mom, gerente general Sudamérica de Rehau, empresa enfocada en equipamientos para el hogar, entre los que se destacan las ventanas de PVC y los sistemas de climatización, reconoció que es difícil hablar de una cifra de ahorro general que pueden dar los sistemas de calefacción basados en energías renovables, o la incorporación de los ventanales de PVC, pero contó que el sistema más eficiente al momento es la calefacción con "suelo radiante". Explicó que en Austria y Alemania la firma ya instaló fuertemente los sistemas de calefacción por los sistemas de geotermia y aerotermia.

La crisis y su efecto tenaza

Para Eduardo Costantini, la alta tasa y la baja demanda definen la situación actual

El cierre del evento de real estate estuvo a cargo de Eduardo Costantini, fundador de Consultatio, firma que en el último tiempo invirtió US$140 millones en la zona de Catalinas, para un proyecto de 94.000 metros cuadrados "de alfombra", que implicarán US$240 millones más de inversión. En un mano a mano con José Del Rio, secretario general de Redacción de LA NACION, Costantini dijo que en la Argentina las crisis generan un efecto tenaza.

"Te sacan el crédito porque la tasa vuela y al mismo tiempo cae la demanda; ahí te encontrás encerrado", explicó. A pesar de que consideró que el programa del Gobierno "falló en el diseño", dijo que va a votar al actual presidente. "Voy a votar a Macri; quiero decirlo porque me están retando. Hoy hay más república y una intención de división de poderes", afirmó. Con respecto a Nordelta, declaró que su desarrollo está ligado a la macroeconomía. "Hoy viven allí 40.000 personas, pero van a llegar a ser 90.000. Nos faltan un millón de metros cuadrados y desarrollar tres barrios. De acuerdo con la dinámica de la economía, se irá absorbiendo esa oferta, yo calculo que en 20 años", vaticinó. También dijo que el ingreso del transporte público al barrio es muy sano y que el personaje de la Cheta del Nordelta es excluyente.